瑰丽酒店闹破产乌龙，原来是给红二代背锅

十来天前，香港巨贾郑家纯家族又卷入大风波中。起因是日本法院颁令清盘二世古新世界·羽·度假村。

这个度假村占地约4.2公顷，是当地最大的高端酒店，曾宣称要耗资百亿元。

风口浪尖上，新世界旗下的瑰丽酒店澄清，自己既非项目业主，也还没输出运营管理服务，因为甲方爸爸没把度假村盖完。

瑰丽口中的甲方爸爸是ヴァージニア株式会社，由香港樱花资本控股，是家中国公司。

ヴァージニア株式会社的法人、香港樱花资本的董事叫张晓晋。

路数一番抽丝剥茧后发现，这位在公开渠道难觅资料的神秘商人，背后藏着横跨军、政、商三界的强大家谱。

1

早在三十年前，张晓晋的资本版图已悄然铺展。不知道你听没听过一家地产中介的名字：

我爱我家。

张晓晋与我爱我家深度关联。我爱我家前身是创立于1998年的北京斯坦福房地产咨询公司，2001年，北京伟业顾问（下称伟业）入主后更名为我爱我家，又叫伟业我爱我家。

在北京，伟业曾以地产中介服务闻名，是地头蛇。公司主要有四位创始股东：

张晓晋、刘田、林洁、李彬。

四人中，以张晓晋年龄稍大，另外三人是60后。

伟业把控我爱我家的控制权长达16年，直到2017年昆百大“蛇吞象”式收购我爱我家，或者说伟业靠昆百大实现上市。

上市后，四人逐步套现，退出我爱我家。不过仍共同经营其他一系列公司。

说起来也奇怪，四人中唯独关于张晓晋的新闻报道几乎是零。

其实，从商之前，张晓晋是军人。

他的父亲是位老首长，参加过抗日战争、解放战争和抗美援朝战争。父辈住的地方很显赫，北京万寿路的总后大院。

再往祖上追溯，张晓晋的外祖父系袁世凯时期的实业巨头、经济重臣周学熙。

到了张晓晋这一代，家族成员不少也是军人然后从商，加上联姻因素，整个家族横跨地产业、制造业、服务业、农业等。

2

路数还有一个意外的发现。

事关2012年北京的国企首开股份以12亿元贱卖8个商业地产项目。

这笔交易当时备受争议的地方就是买家的身份。

买家是首开的关联公司首开商业。首开商业49%股权由首开持有，另外的51%股权由中信资本(天津)股权投资合伙企业和洋浦强辉投资有限公司各占一半。

但洋浦强辉投资是谁？它足够名不经传，非常神秘。

路数发现，洋浦强辉背后有个名字非常霸气的股东方：

帝王（中国）商业地产投资有限公司。

在帝王商业为数不多的对外投资中，有伟业。帝王商业是伟业在海南几个公司的股东方。

很难直接下定论，帝王商业是不是也跟张家沾亲带故。但可以肯定的是，当同行还在抢二手房佣金时，伟业已经南下海南，埋下地产开发的种子了。

伟业的第二桶金就是海南的地产开发。

时间发生在海南地产泡沫破灭后，伟业在海南赚得盆满钵满的两个大型旅游地产项目，都有一家PE巨头的加持：

鼎晖投资。

一个是2008年开业的亚龙湾爱琴海套房度假酒店（又叫亚龙湾卡萨布兰卡酒店）。酒店是希腊式白色建筑外形，据称是三亚唯一的地中海风格建筑。鼎晖持股10%。地皮是由张家已故的张湘月买入。

另一个是2014年开业的Aloha阿罗哈海滨度假村，项目占地824亩，A轮融资里有鼎晖。

或许正因为鼎晖创始人之一的王功权在海南发家过，加上伟业是一家诞生在北方的企业，多多少少对海南怀着一种浪漫的想象：碧海金沙、涛声椰林、水清沙幼。

尽管这种想象背后是漫长的开发周期，但伟业早期在海南还算顺风顺水。

两个酒店现在的股东名单上，都还有伟业几个创始人的名字。

张晓晋自己在2009年左右还投资过海南的美岭湖温泉高尔夫度假村。

这三个度假村的商业模式，都是以酒店统一运营作饵，开发成散售式公寓/别墅，进行散售，吸引买家认购产权并共享客房收益。

对于伟业来说，这套海南模式已经非常淬炼成熟，只待做跨境复制。

3

2019年，樱花资本一举拿下 新世界 ·羽·度假村所在地块，作为自己的第一个海外项目。之所以投资日本，有个说法是因为樱花资本有位创始人是重度滑雪爱好者。

度假村原名叫Feather Resort Niseko，引入新世界后才改叫New World La Plume Niseko Resort。

Niseko指酒店所在地，日本北海道俱知安町的二世古。Feather和La Plume，一个英语另一个法语，指羽毛的意思，呼应当地的特色：

粉雪天堂、日本第一雪场。

粉雪不是粉色的雪，而是粉状的雪，不易结冰，像羽毛一样轻盈。加上当地降雪量排世界前三，所以特别合适滑雪。

这里客流量能达160万人/年。到了雪季，客房每晚最高能到万元，且爆满。

如此暴利下，在海南成功验证过模式有了生长的土壤。

不过，当时当地的地价已经连续几年涨幅居日本之首，甚至达到日本泡沫期昭和63年创下的历史高位。

在这里，樱花资本除了建酒店，既要修路，又要搭桥，还要劈山，工程量巨大。

百亿元的投资无异于是一场豪赌。

比较让人诧异的一点是，樱花资本在日本拿地同时，伟业在国内已经有了大危机，有一系列子公司进入破产，甚至张氏家族爆发内部股权纠纷。

公开资料更是显示，张晓晋在2019年还被列入失信被执行人。

但这些，并未影响到2021年新世界与樱花资本的合作。

4

或许，当时手握二世古最后温泉开凿许可的樱花资本，还曾试图借日本项目翻盘。

2021年至2023年间，樱花资本一路高举高打对项目进行推广。北京推介会选择在北京瑰丽酒店，在香港启用苏富比国际地产代理，在泰国委任佳士得国际地产顾问。没错，就是那两大拍卖奢侈品的拍卖行。

项目的宣传语，句句戳人心：

• 瑰丽提供五星级酒店管理，享会员待遇；

• 开业起前3年，保5%的年净回报收益率；

• 每年免费自住28天；

• 精装交付，家具、餐具都配备，拎包入住；

• 提供来回机票予买家飞往日本实地考察；

• 提供分期付款；

• 滑雪教练费、滑雪票、雪具租赁、高尔夫场等，各种优惠；

• 旺季能滑雪泡温泉，淡季能避暑，打高尔夫、玩山地自行车；

• 日元低水位，投资日本房地产正当时；

不得不说，光看宣传都能飞起来。项目把度假梦、升值梦、现金流梦打包得天衣无缝，满足了富人对滑雪度假娱乐的所有想象。

但这些曾征服中国富豪们的利器，却在日本遭遇着建筑成本暴涨的暗礁。

到了2023年，日本当地银行对二世古这类项目越来越谨慎。叠加日本政府出台的限制政策，比如酒店建筑面积、楼高限制，导致新项目投资回报周期被拉长。

二世古新世界·羽·度假村开业时间从2023年底推迟到了2024年，直到成为当地近年来第一个被曝光破产的项目。

据日本媒体的报道，项目从2024年6月就停工了。整个工程量只完成30%，楼没建好，没钱了，项目断了，欠了施工方一屁股的债。

瑰丽酒店在日本的第一个项目，就这样流产了。

叫伟业也好，叫樱花资本也罢，新世界·羽·度假村的破产，似乎是注定的。

自1960年代起日资首先开荒，再是澳资、欧美资本接棒，到了2015年左右亚洲资本蜂拥而至，二世古这片雪地已经是富豪的游乐场，见证了三轮资本潮汐的涨落。

有一句话说，但凡热钱涌动之处，赚钱的往往是先行者，后来者基本是接盘侠。这大概率是指樱花资本。

但要不了多久，你还会听到高端奢华酒店逐梦日本二世古遇阻，甚至是梦碎日本二世古的消息：

下一次的主角，一家是安缦酒店，另一家是悦榕庄。

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