别被恐慌带节奏！现房销售自带三张“安全牌"

连日来，现房销售一直在扰动着市场的神经。

特别是5月13日，三线小城河南省信阳市宣布新出让土地将全面实行现房销售的消息，让市场大呼“现房销售已逼近”。

市场担忧，推行现房销售会加剧房企压力，影响楼市企稳。但是众多机构研究分析，现房销售不会“一刀切”推行，不必过度担忧其对行业的冲击。

01 推行现房销售的系列影响

华创证券研究分析，现房销售可能也会带来一系列影响。

一是，现房销售可能降低房企的拿地力度和风险偏好，导致地方政府土地出让金下滑，进而影响广义财政链，并会通过收入端对房价产生一定压力。

二是，推行现房销售，会导致新房销售面积进一步下滑，对房企投资支撑变差，可能会影响开发投资完成额。

三是，房企集中度可能会进一步提升。现房销售会降低项目IRR，开发周期拉长，对于前期资产负债表稳定、不断拿地换储的开发商，会造成资金压力。

国金证券研究同时认为，配套的各类政策尚未明晰，推现房销售会进一步影响房企现金流，若引发房企信用危机，不利于房地产市场止跌回稳。

02 现房销售制度会如何演进

华泰证券于5月14日发表了题为《现房销售制度会如何演进？》的最新研报。

其认为，作为房地产新模式的一环，现房销售制度或会在未来某个时点进一步推出，但其离真正完善并长期运行的阶段预计还需要很长时间。

据华泰证券梳理，我国早在2016年就有苏州、南京、深圳在土地层面尝试过现房销售，将土地溢价率和现房销售绑定，当时的目的是为降低土地市场热度，之后现房销售试点逐步淡化。

而此次再次启动讨论，是从2022年房企保交楼阶段开始，背景与2016年阶段并不相同。此次提出更加聚焦长远，是房地产发展新模式制度改革的拼图。

天风证券研究也认为，向现房销售过渡仍需时间。

据中指院统计，自2022年末以来，全国已有超30个省（市）试点现房销售及出台相关支持政策。另据国家统计局披露，2024年我国现房销售面积约3亿平米，占比已达30.84%。

天风证券认为，虽然从长期视角看，现房销售保护购房者利益的同时，也符合行业高质量发展趋势，但在当前房价波动走势背景下，考虑行业基本面呵护基调，预计短期仍会以试点扩大化、新老划断等形式过渡推进。

03 不必过度担忧对行业的冲击

虽然现房销售引发了市场短期情绪冲击，但业内普遍认为，不必过度担忧现房销售对行业的冲击。华泰证券给出了如下理由：

一是，预计现房销售会以试点形式推进，率先从低能级城市开始，高能级城市推进的节奏预计会更加循序渐进。

2024年3月住建部部长倪虹表示，要有力有序推进现房销售，明确指出推进现房销售不能搞“一刀切”。

再比如率先落地现房销售的信阳，为低能级城市，去化缓慢，本身库存多为现房，因此切换为现房销售对市场的影响也有限。

二是，预计推行现房销售会“新老划断”。

2024年8月国新办举行的“推动高质量发展”系列主题新闻发布会提出，现房销售指导仅针对增量，对存量项目影响有限。此次信阳发布的政策也明确按“新老有别”的原则执行。

即：已取得施工许可证的项目仍按老办法申请预售许可；文件印发后新取得施工许可证的项目，需达到主体封顶方可申报预售许可；文件印发后新出让土地，则一律实行现房销售。

三是预计会有融资配套政策。

2024年8月国新办会议上，住建部副部长董建国明确“有力有序推进现房销售，指导地方选择新的房地产开发项目，在土地出让时就约定实行现房销售，结合实践制定配套政策”。

结合今年5月7日国新办发布会上，金管总局局长宣布“将加快出台与房地产发展新模式相适配的系列融资制度”的表态，业内认为，现房销售的配套政策大概率包括对应的融资等相关支持政策。

四是，房企对现房销售的适应度已有所强化。华泰证券认为，经历了房地产一轮景气度下行，房企现房库存和财务管控能力都已有所提升。

04更应关注止跌回稳增量政策

综合分析，现房销售短期内不会全面落地。研究普遍认为，当前房地产市场仍然是局部修复，全局企稳仍需政策呵护，更加需要关注的依然是“止跌回稳”增量政策。

可期待的包括：

1）“箭在弦上”的新模式融资配套，包括金管总局释放的房地产开发、个人住房、城市更新等贷款管理办法。

天风证券分析，预计在收储层面、白名单常态化机制及预售资金封闭流转机制层面，存在优化的空间。

2）京沪深继续放松限购。比如可进一步扩大非限购区域，以及缩短限购所需的社保或个税缴纳年限，来进一步带动改善性置业需求。

3）进一步降低交易税费。比如一线城市出售二手房时的“满五不唯一”的个税，限制了部分改善性需求的释放，尤其是对“卖一买一”的置换需求。