培育发展未来产业对城市更新提出了哪些新要求？

上海市在2022年发布了《上海打造未来产业创新高地发展壮大未来产业集群行动方案》（沪府发[2022]11号），方案提出的发展目标是“到2030年，在未来健康、未来智能、未来能源、未来空间、未来材料等领域涌现一批具有世界影响力的硬核成果、创新企业和领军人才，未来产业产值达到5000亿元左右。”

毋庸置疑，上海要实现方案中提出的目标，是需要这些不同领域的未来产业的产业要素（技术、人才、资金、载体、政策）共同发力的，这是因为未来产业的“技术复杂性、产业链广度、资源需求多样性”特点，决定了其发展必须依赖系统性的“要素协同”。而在这种“各要素共同发力”的机制中，载体空间的重要性不可替代——第一，物理空间是技术转化的「催化剂」，未来产业的技术特性决定了其对载体空间的高度依赖；第二，场景验证空间能够加速商业化进程，缩短技术从研发到落地的时间差；第三，特殊基础设施能够支撑产业升级，未来产业对载体空间的功能性要求远超传统工业，高效率的基础设施定制化，能够显著缩短技术验证周期和降低成本；第四，产城融合的空间布局能够塑造人才生态闭环，未来产业的人才更需要工作-生活-休闲一体化的空间；第五，载体空间也是政策落地的「物理锚点」，如通过先导区战略将政策红利精准注入载体空间。

概括而言，载体空间是未来产业的「生长基质」，未来产业的技术特性、上海的资源约束、政策导向及全球竞争格局，共同决定了载体空间的重要性。因此，要将载体空间打造为技术转化的“物理基因”、要素集聚的“超级容器”和场景创新的“试验舞台”，就对当前的城市更新工作提出了“系统性和前瞻性”的新要求——需从多维度进行适应性调整。大致可分为五个方面的核心要求：

一、空间载体：构建"研发-转化-应用"全链条的产业空间

未来产业的高创新性和跨界融合特征，要求城市更新打破传统功能分区，构建“垂直整合的产业空间体系”。例如通过保留工业遗存并植入科创功能，形成"研发中试+成果转化+产业孵化"的复合空间。同时，需重点打造两类空间：

1. 专业化产业社区：如未来健康产业园区需配套生物安全实验室、临床试验中心及健康管理服务区，同步规划人才公寓与商业配套，实现"职住研"一体化。

2. 弹性复合空间：如在"工业上楼"模式中，建设层高12米以上、荷载5吨/㎡的智能制造载体，满足未来材料的中试需求。

二、基础设施：打造"数字+能源+交通"的新型基建网络

未来产业对基础设施的依赖性更强，需构建智能泛在、绿色安全的基础设施体系：

1. 数字基建先行：上海要加快实现重点产业园区双万兆网络全覆盖，支撑未来智能领域的AI算力需求。同时，需加快建设边缘计算中心，满足未来产业对实时数据处理的要求。

2. 能源系统重构：在合适的区域试点"源网荷储"一体化项目，推广氢燃料电池分布式能源站，满足未来能源产业的低碳生产需求。

3. 交通设施升级：在智能网联汽车测试区基础上，扩大开放道路范围，同步建设V2X车路协同系统，支撑智驾商业化应用。

下图：新加坡裕廊创新区（Jurong Innovation District）旗舰开发项目布林广场为重型机械提供高负载的结构地板，并为不同的制造类型提供不同的楼层高度，首层为共享制造工作坊，2-3层为机器人技术研发和制造，4-5层为研发和原型设计实验室（图片来源：Youtube）

三、生态体系：推动"低碳+韧性+人文"的可持续发展模式

未来产业的绿色导向要求城市更新深度融入可持续发展理念：

1. 零碳园区示范：试点零碳建筑认证，采用光伏建筑一体化技术，如通过垂直绿化与节能设备，实现碳排放强度降低。

2. 韧性城市建设：在未来空间产业集聚区建设地下综合管廊，配备智能监测系统，提升极端天气下的基础设施抗灾能力。

3. 人文空间营造：在历史风貌区，通过"留改拆"保留工业遗产，改造为未来产业展示中心，实现工业文化与科技创新的融合。

四、人才服务：完善"居住-教育-医疗"全周期保障

未来产业的人才密集特征要求城市更新强化高品质生活服务供给：

1. 人才住房保障：需在产业园区周边配套建设保障性住房，对科技人才提供舒适便捷的人才公寓。

2. 教育医疗配套：建设优质学校与三甲医院，提升人才吸引力。

3. 社区生活圈构建：按照"15分钟社区生活圈"标准，完善便利店、健身房、文化中心等设施，满足科技人才多元化需求。

五、政策机制：创新"规划-土地-资金"协同保障

未来产业的不确定性要求城市更新建立灵活高效的政策支持体系：

1. 规划动态调整：建立"年度更新单元滚动编制"机制，如2025年重点推进若干地块更新单元规划，预留10%弹性用地应对未来产业需求。

2. 土地混合利用：选择若干区域试点"研发+商业+居住"混合用地，提升容积率上限，降低企业用地成本。

3. 多元资金筹措：积极引入社会资本参与重大项目，如设立未来产业基金，用于支持老旧厂房改造与新兴产业培育。

综上所述，上海发展未来产业将推动城市更新从"功能更新"向"价值重构"跃迁。通过空间形态、基础设施、生态环境、人才服务、政策机制等多维度创新，构建"产业创新策源地-城市功能标杆区-全球人才栖息地"三位一体的发展格局。而在这里还要特别强调一下“垂直整合产业空间体系”的重要性——因传统功能分区面临三大痛点：一是功能割裂导致创新链条断裂和高昂的跨区物流成本，传统的产业园区往往遵循“研发在科创园、生产在工业园、居住在城区”的割裂模式；二是空间僵化抑制跨界融合，传统规划按“工业用地（M类）、科研用地（C65类）、商业用地（B类）”严格分区，导致如生物医药企业想在研发楼内配套小型GMP中试车间（需M类指标），因用地性质不符需额外审批，耗时半年到一年；三是配套滞后导致创新生态失衡，主要是生产性配套和生活性配套的“双不足”。

因此，按照未来产业对空间的特殊需求，对城市更新提出的新要求是「从“功能分区”到“创新共同体”」，从而能够很好的满足高创新产业的“三高频”需求——高频技术迭代、高频成果转化、高频跨界碰撞，这些需求都需要研发-中试团队现场协同。所以，打造“垂直整合产业空间体系”的关键路径建议可遵循三大核心维度：

第一，空间功能：打造“三维立体创新链”（如下表）

第二，空间形态：突破“平面分割”的三大创新模式

1. 立体垂直模式（工业上楼2.0），以“药”为例：

◦ 1-3层：生物中试车间（配备GMP洁净区）

◦ 4-10层：研发实验室（带动物房）

◦ 11-15层：孵化办公区（共享细胞培养平台）

◦ 屋顶：分布式能源站（满足24小时高耗能中试需求）

◦ 优势：空间利用率大幅度提升，研发-中试物流成本大幅度下降。

2. 园区组团模式（微创新社区），以“老厂房改造”为例：

◦ 每个街坊约50-80亩，包含：

▶ 改造后的老厂房（中试空间，保留至少一半的工业挑高）

▶ 新建研发塔楼（配备AI算力中心）

▶ 底层商业（嵌入式技术展示馆）

▶ 街角绿地（设置露天路演广场）

◦ 特色：通过连廊系统实现“10分钟研发-中试-转化”步行圈，同时保留工业遗产风貌。

3. 地下空间拓展（立体创新网络）

◦ 地上：研发总部（轻质玻璃幕墙，便于灵活分割）

◦ 地下1层：智能物流通道（AGV机器人连接各中试车间）

◦ 地下2层：能源储备中心（氢能储罐、分布式储能）

◦ 地下3层：数据中心（支撑工业互联网实时计算）

◦ 优势：解决传统园区“地上空间紧张、地下空间闲置”问题，中试设备运输效率大幅度提升。

下图：新加坡裕廊创新区内首个用于自动化重型运输车辆的地下物流网络（图片来源：listsothebysrealty.sg）

第三，空间治理：建立“弹性规划+动态调整”机制

1. 用地性质弹性化：允许同一地块内研发、中试、配套各有合理占比。

2. 建设指标柔性化：对未来产业项目，容积率可突破控规上限一定比例，层高、荷载等指标按“研发+中试”双标准设计。

3. 功能迭代预留化：要求新建产业载体预留一定比例的“创新留白空间”，每层预设升级荷载（如从常规300kg/㎡增至800kg/㎡），便于从研发办公转为中试车间。

写在最后，上海的城市更新不是简单的空间翻新，而是一场涉及产业升级、城市治理、生态保护的系统性变革。上海亟需通过对量大面广的存量写字楼和园区的更新改造来满足未来产业催生空间适配的需求，突围土地资源的紧约束，让城市更新助力新质生产力的培育——在存量里生长未来。

文章作者：上海产业转型发展研究院常务副院长 严含

责任编辑：林欣蓝

策划审核：夏 雨