小区公共收益被物业“代管”10年 业委会追回500余万元

一直以来，关于小区公共收益的争议不断。那么，哪些收入属于公共收益？公共收益的归属规则又是怎样的呢？

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基本案情：

物业“代管”10年未分配公共收益，业委会起诉追回

从2012年到2021年，某物业公司在管理某小区期间，利用公共车位、电梯广告、游泳池等共有部分经营，累计公示收入超过800万元，但并未向业主分配。2022年7月6日，该物业公司撤场。

2021年2月10日，某小区业主委员会向重庆市南岸区铜元局街道办事处备案成立。成立后，要求物业移交前期未分配公共收益。遭到拒绝后，业委会召开业主大会，经业主投票决议，由业委会对某物业公司起诉，要求某物业公司返还公共收益8156798.12元。

法院判决：

判决物业公司返还公共收益500余万元

本案争议焦点，一是案涉小区公共收益数额应如何认定，被告应否向原告返还公共收益及返还数额。二是原告的请求是否超过诉讼时效。

经重庆市南岸区人民法院一审认定，某物业公司利用业主共有部分产生的收入，在扣除合理成本后，属于业主共有，某小区业委会有权主张其返还。

关于某小区2012年至2021年公共收益的具体项目及金额，根据举示的物业管理服务合同、某物业公司年度财务状况（公示）、物业租赁经营合同、轿厢视屏合作协议、电梯门广告场地租赁合同、道闸广告合作协议、合作协议书、关于某小区2023年度首次业主大会表决结果的报告、关于开展小区维修整改和公共维权的决议、（2022）渝0108民初15645号案件庭审笔录（判决书）及当事人庭审陈述为证，并经质证，一审法院确认案涉小区由被告收取的2012至2021年核减成本后的公共收益共计5119284.89元。

关于被告的时效抗辩。《中华人民共和国民法典》第一百八十八条规定，向人民法院请求保护民事权利的诉讼时效期间为三年，法律另有规定的，依照其规定。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。本案中，鉴于物业管理合同未对小区公共收益的收取、分成及支付期限做出约定，故业主随时可以要求被告返还公共收益，且在被告一直为小区提供物业服务的情况下，业主无法获知其对公共收益相关权益受到损害，故在被告撤场之前，不应起算诉讼时效，本案请求仍在时效期间内。

综上，一审判决某物业公司于本判决生效之日起十日内向原告帝某业主委员会返还公共收益5119284.89元。

某物业公司不服上诉判决，随后向重庆市第五中级人民法院提起二审上诉。

二审审理期间，上诉人主要针对停车收费公共收益部分提出上诉，认为一审采纳的公共收益证据中“停车费收入/停车收入”并非完全来源于公共车位收入。法院认为，某业主委员会主张返还公共收益的项目及金额来自某物业公司按年度公示的财务状况。上诉人称其财务不规范，其公示金额并不准确，但相关数据系某物业公司公示，应对其对外公示的不利证据负责。且某物业公司未举示其“正确”的财务数据反证，进行审计的基础数据也难以为双方认可，故审计没有必要，根据证据规定，某物业公司应自行承担不利后果。

关于上诉人主张的每户30元水电公摊费应在公共部分停车位收益中弥补问题。法院认为，案涉小区某业主委员会于2006年10月18日的会议纪要确实涉及上诉人主张的前述内容，但从纪要全文看，目的是调低公摊费。至于每户30元水电公摊费是否足以分摊公摊费，应由某物业公司举证证明。其现无证据证明公共收益应弥补多少水电公摊费，应自行承担不利后果。

综上所述，某物业公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。综上，判决驳回上诉，维持原判。

相关法律法规解读：

【关联法条】

《中华人民共和国民法典》第二百八十二条 建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有。

《重庆市物业管理条例》第八十四条 利用物业共有部位、共有设施设备进行经营的，应当符合法律、法规的规定，并在物业服务合同或者管理规约中约定。业主大会成立前，需要利用共有部位、共有设施设备进行经营的，应当在前期物业服务合同或者管理规约中约定下列事项：

......（四）物业服务企业管理服务费用的标准，比例不得超过所得收入的百分之三十；

业主大会成立后，物业服务企业和业主大会可以对前款所列事项重新约定。

第八十五条 公共收益主要用于补充物业专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。业主大会成立前或者业主大会未对公共收益用途作决定的，公共收益按年度全部纳入物业专项维修资金。

【专家观点】

关于公共收益的归属问题，相关法律法规早有明确规定。业主大会成立前，物业公司应按年度将公共收益全部纳入物业专项维修资金。业主大会成立后，应按业主大会决定进行管理。

另外，在此也提醒各业委会，在对公共收益的使用过程中，也应合法合规、按程序申请使用，为业主们真正地守好“钱袋子”。