上海闵行率先试点 地方政府收购存量房政策五问

今天（2025年6月10日），上海闵房集团发布公告，正式启动存量商品房收购行动，所购房源将全部转为保障性租赁住房（以下简称“保障房”）。这是上海首个由政府主导的存量房收购转保租房项目，标志着中央“消化存量、优化增量”战略在一线城市的实质性推进。

闵房集团发布的收购标准：

现房交付：仅接收已建成、可直接入住的房源，规避期房风险；

区域限定：聚焦闵行南部（颛桥、马桥、吴泾、浦江镇等产业聚集区）；

规模集中：单项目房源总建筑面积≥7500㎡，确保运营效率；

权属清晰：无查封、抵押或产权纠纷。

去年，住建部明确“收购存量商品房”为年度四大任务之一。此次上海在一线城市中率先落实政策执行，既在意料之外，也在情理之中。针对政策的出台，相信无论是行业还是购房者，还有很多细节和疑问，本文申度君想试着做更深度的探讨。

第一问

和普通人有什么关系？

1、租房供给扩容，租房性价比提升

收购房源转为保租房后，租金需控制在市场价9折以下，年涨幅≤5%。闵行南部产业区（如紫竹高新区）的年轻上班族，可用更低成本解决职住分离问题。

2、非核心资产价值重估

远郊、低配套、大户型等流动性差的房产，可能面临长期贬值风险。购房者需更关注地段、产业、小户型等抗跌属性。

未来住房市场将形成“保障归政府、改善归市场”的双轨制（住建部倪虹部长提出）。普通家庭若预算有限，可优先申请保租房；若追求品质，则需承担更高商品房溢价。

3、购房者购买期房的安全边际提升

政府收购为开发商注入现金流，降低项目烂尾风险。

第二问

为什么是闵行？

首先，闵行区的区域战略定位是产城融合示范区。

闵行南部（颛桥、马桥、吴泾、浦江镇）是上海“南部科创中心”核心承载区，聚集了人工智能、生物医药、高端制造等产业集群。区域内企业密集，青年科技人才、产业工人住房需求旺盛，但职住分离问题突出。政府收购存量房转保租房，可精准解决“产业人口居住痛点”，避免保障房与就业地脱节。

其次，闵行库存结构与项目适配性。

现房库存集中：闵行南部存在大量中小房企开发的现房项目，因区位非核心、配套不完善导致滞销，符合“总建面≥7500㎡、产权清晰”的收购门槛。

户型匹配度高：该区域存量房以中小户型为主（70-90㎡），与保租房需求（青年公寓、人才房）高度契合，改造成本低。

第三，政策试点基础

闵行是上海保障房体系改革先行区，已建立“国企运营+市场参与”的保租房管理模式。闵房集团作为区属国企，具备房源收储、改造和运营经验，能快速落地政策。

第三问

为什么是现在？

首先，政策落实节点倒逼。

3月：住建部明确“收购存量商品房”为年度四大任务之一；

4月政治局会议：要求“优化存量商品房收购政策”；

11月：央行设立3000亿保障房再贷款，为地方收购提供资金池。

2025年地方落实节点：上海需在“十四五”末（2025年）完成新增47万套保租房目标，时间紧迫倒逼政策提速。

其次，市场压力逼近临界点。

库存高企：上海4月二手房成交量环比骤降18.6%，远郊非核心区现房去化周期超24个月，房企现金流危机加剧；

房企债务到期潮：2025年中，为房企债务偿还高峰，收购政策可定向“输血”中小房企，防范项目烂尾。

第三，金融工具与制度配套成熟。

再贷款落地：央行3000亿保障房再贷款已结束审核期，6月进入资金投放阶段；

上海“1+11”保租房细则完善：2025年初出台租金管制、租购同权等配套，确保收购房源“转得顺、租得出”。

第四问

为什么一线城市是上海破局？

实际上，上海并非一线城市中，第一个启动收购商品房用作保障房的城市。2024年8月7日，深圳市住房和建设局发布通告，公开征集存量商品房用作保障性住房房源，成为首个明确启动收购的一线城市，但是截至目前并未有具体的落实。

上海是一线城市中首个落实具体收购政策并试点的城市。可以说有着超大城市“去库存”样板价值。

闵行试点是上海响应中央“房地产发展新模式”的破局之举，化解区域结构性库存，精准靶向产业新城滞销现房，避免“大水漫灌”；重构住房供给链，将房企积压库存转化为保障房资产，减少重复建设；探索可持续模式，通过“央行低息贷款+国企运营+租金收益”闭环，测试资金可持续性。

此类政策成功需满足三要素——需求匹配度（区位/户型）、定价合理性（评估价≠五折压价）、运营效率（规模化降成本）。闵行试点的选址与标准设计，正是对这三大痛点的针对性回应。

第五问

试点范围扩大的难点？

闵行率先试点的优势：

1、户型适配：收购标准虽未明确面积，但参考全国实践（70㎡以下为主），契合青年、务工人员需求；

2、区位优化：闵行南部布局产业园区，避免保租房“边缘化”，提升通勤便利性；

3、租金管控：保租房定价为市场价9折以下，年涨幅≤5%，稳定租赁市场。

4、稳房企：输血现金流与稳定预期

5、现房收购：直接缓解房企债务压力，避免项目烂尾；

6、评估定价：以“房源评估价值为准”，减少价格博弈，加速交易效率。

7、促转型：推动“市场归市场、保障归保障”新模式。政策将商品房库存转化为保障房供给，避免重复建设，符合“房地产发展新模式”中“盘活存量”的核心逻辑。

但也有一些值得探讨的细节：

1、收购标准是否合理？

7500㎡门槛：可能排除优质小型社区，需后续动态调整；

评估机制透明度：需防范定价环节的权力寻租。

2、可持续性及试点范围扩大的难点

资金可持续性：依赖央行再贷款及地方财政，若规模扩大恐难持续；

需求匹配度：若收购房源与保障对象区位错配（如远郊盘），可能导致空置；

房企参与意愿：部分开发商或拒绝接受低价收购，倾向等待市场回暖。

3、一些建议

配套细则完善：如动态调整面积门槛、公开评估标准；

金融工具创新：探索REITs、专项债等多元化资金渠道；

全市扩围节奏：青浦、松江等新城区域跟进，可考虑执行“一区一策”去库存；

结语

收购存量房非简单救市，而是通过重构供给结构，将楼市风险化解转化为民生保障红利。正如住建部部长倪虹所言，2024年是“房地产发展新模式”元年。2025年，上海闵行的试点，能否带来全市乃至于全国范围内切实地跟进，我们期待着。