母公司换帅，越秀地产会copy城投式扩张吗？

6月9日，越秀集团宣告了其领导班子的新老交替。

原董事长张招兴因达到退休年龄，自5月起卸任公司党委书记及委员职务，并于6月正式离任董事长、董事等全部职务。原广州城投集团董事长陈强接任越秀集团党委书记、党委委员、董事会董事及董事长职务，

越秀地产无疑是这场权力交接中最受关注的板块。

作为越秀集团旗下市场化运营的地产开发平台，母公司换帅，将会给越秀地产带来哪些改变？

壹

2024年，越秀地产实现营业收入约为864.0亿元，同比上升7.7%，合同销售金额约为1145.4亿元。在克而瑞全国房企排行榜中历史性地跻身前十，高居第八位。

这一里程碑式的突破，让这家深耕行业多年的房企难掩激动之情，在所有的宣发中，越秀地产正以"十强新贵"的姿态高调亮相。

市场的浪潮中，有人如断线风筝般急速下坠，有人却向上腾跃。

从2022年的16强，到2023年的12强，再到2024年的8强。

越秀地产的心情，恐怕如同突然被聚光灯笼罩的选手，既想保持风度，又忍不住要向全世界展示。

越秀地产的排名提升有其清晰的经营逻辑。

董事长林昭远曾经说过，“在这一轮行业下行期，房企如果不能持续的投资拿地，那么未来几年的经营结果就会难看，甚至会掉队。”

所以，在其他房企忙着收缩战线，在土地市场偃旗息鼓的时候，越秀地产在2022-2024年的新增货值排名和权益拿地金额始终在10强名单中，这种"拿地强度高于销售强度"的策略，在行业下行期显得尤为突出。

这种错峰投资节奏，最终在2024年的销售榜单上得到了验证。

然而，在千亿规模的华丽袍子下，这家狂飙的房企依然没有逃脱利润下降的命运。

在2019年，越秀地产的权益持有人应占盈利已经跨越30亿元，一直维持到2023年，但在2024年，这一数据暴跌至10.4亿元。

这种规模上升而利润下降的撕裂，源于对一线城市的畸形重注。

2024年，越秀地产在一线城市的销售业绩达到600亿，占总销售额的一半多。

广州大本营一向是越秀和保利的天下，2024年，越秀在广州的销售额为433.7亿，在北京和上海也取得了不错的业绩，销售额分别为87.3亿和66亿，都进入了当地的前十排行榜。

关于今年的发力方向，林昭远也曾明确，2025年投资额度在300亿元左右，将重点关注北上广深四个一线城市和杭州、合肥、成都、西安等强二线城市的优质拿地机会。

贰

为了拼规模，越秀地产有点不计成本。

譬如，越秀地产进京首秀并不顺利，

当年，越秀地产联合天恒集团豪掷将近46个亿，在怀柔打造的怀山府尽管定价低于政府批准的预售价格，项目销售却持续低迷，网签去化率远低于市场预期。

然而，首战受挫并未动摇越秀深耕北京的决心，在北京市场仍以大手笔拿地。

在2023年，越秀地产在北京的全口径拿地金额冲至第三位，仅次于中海地产和招商蛇口。其以59.11亿元连续斩获石景山苹果园和昌平信息园二期两宗热门地块，成为兔年北京首轮土拍的“最大赢家”。

2024年越秀地产持续发力，与未来科学城合作，以25.33亿元落子昌平；随后又与绿城联手，分别以51.75亿元和63.825亿元竞得海淀功德寺两宗备受瞩目的地块。

然而，一线城市的光环下，一些不时出现的维权现象正蚕食着越秀的品牌根基。

譬如，网红盘越秀和樾府的业主通过赠送"漏水专家"、"降标能手"、"减配标兵"等讽刺性锦旗的方式表达不满，维权过程还通过网络平台进行了全程直播。

4月底，星汇锦城项目配套教育资源——原挂牌"广东番禺中学"的学校突然撤下校名牌匾，番禺中学变成了兴南中学。这一突发情况在业主群体中引发强烈反响，并在社区及网络平台形成广泛讨论。

叁

母公司换帅，市场对陈强的期待，很大程度上源于他在广州城投展现的"基建+运营"双轮驱动能力。

广州塔从单一观光景点蜕变为城市文化地标的历程，印证了其对大型项目的精细化运营理念。这种能力或许正是越秀地产所急需的——在激进扩张后，越秀地产如何重新定义自己的生长逻辑？

然而，我们有必要审视一下陈强履职时广州城投的风格。

广州城投和越秀地产亿元，也称得上是逆势扩展的典范。

根据行业数据显示，广州城投在2022-2023年连续两年稳居全国房企新增土地货值排行榜第22位，其中2022年新增土地货值达371.3亿元，2023年虽有所回落但仍保持283.6亿元的规模。

另外，不知算不算巧合，广州城投近两年也出现了增收不增利的现象。

在2022年和2023年，广州城投营收分别为307.05亿元、341.99亿元，而净利润则分别为-1.78亿元、-6.17亿元。

此外，广州城投还扮演了白衣骑士的角色。

在为广州本土民营企业纾困的过程中，广州城投向恒大地产、富力地产输送了大笔资金。

在2020年、2021年，广州城投累计支付100亿元受让恒大地产4.8072%股权。

历史总是充满戏剧性。

当张招兴从陆志峰手中接过越秀地产权杖时，曾留下那句著名的"地产做到最后就是做金融"。如今，当接力棒交到陈强手中，越秀需要的或许恰恰是回归实业本质。