从土拍看上海各区政府的“操盘”能力

写在开头：本文所讲上海各区政府的“操盘”能力，指的是各区政府的城市规划、城市运营能力，从而带动的区域房地产市场的发展和价值跃升。

当保利发展以35亿元总价、95530元/平方米的楼面价夺下杨浦内环平凉地块时，上海第五批土拍首日的战局已毫无悬念。30.79%的溢价率、95轮竞价、6家头部房企围猎——这幅3.66万方的袖珍地块，成为检验杨浦滨江价值的风向标。

而今天土拍中影响更为深远的是中建东孚以81.95亿元、楼面价25,488元/㎡竞得的宝山南大组合地块，溢价率1.17%。该地块的成交标志着上海“北转型”战略的关键落子。

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徐汇滨江范本

论近10年以来，上海各区政府的“操盘能力”，最优秀的非徐汇区政府莫属。目前，徐汇滨江沿线的房地产稳定发展，价格连年跃升。徐汇滨江沿线中环位置价格已接近15万，而内环位置更是顶到了接近20万，甚至超越了黄浦和静安。

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徐汇滨江从2008年起抓住世博、浦江贯通两大契机，实现了从"工业锈带"向"生活秀带"、"科创绣带"的转变，其背后是一套精密的空间生产逻辑：西岸集团统筹规划（政府）→ 土地梯度开发（国企）→ 金融+艺术产业导入（市场）。

徐汇滨江的“黄金剧本”，早已验证政府操盘的价值：将11.4公里变成了上海唯一将金融产业与人文艺术深度结合的滨江板块，形成“金融+艺术”的独特城市界面。

这一模式的核心在于空间资源与产业政策的捆绑。徐汇滨江采用“四级梯度空间+楔形绿化”规划，沿江布局美术馆大道、西岸智塔垂直硅谷，腹地配置国际社区与租赁住房。十年间新增4万就业人口，建成30万方商品住宅，实现“上下楼即上下游”的产城融合。

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杨浦滨江：产业与空间的精密缝合

杨浦的逆袭始于2024年。合生创展领先进入，随后是保利发展、中海地产、中建壹品、越秀地产、保利置业等大型国央企持续加仓。

就在10天前，杨浦区政府是“高调”在复兴岛召开杨浦全球推介大会。聚光灯下14幅滨江黄金地块首次亮相，占地达34公顷。从“世界客厅”到“动韵桥芯”，政府为每一块土地贴上功能标签，宛如导演为角色分配剧本。滨江16宗地块切割为三大功能区：

世界客厅：内环内八埭头区域，规划商业商办与风貌别墅

动韵桥芯：美团、B站总部周边布局商品住宅与商办复合空间

新质秀岸：工业遗存改造区植入低密住宅

政府甚至预设开发节奏——64街坊地块在推介当月即被保利收入囊中，53街坊风貌别墅用地待价而沽。土地出让从“价高者得”变为“按剧本选角”。

杨浦区政府的操盘策略，可以总结为功能区精准切割、开发节奏强控以及三重价值杠杆——抖音/美团总部导入数万人才、24号线串联滨江孤岛、市东实验学区加持，用基建与产业为土地预埋溢价空间。

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宝山南大：TOD模式下的商住捆绑

宝山南大也是近几年区政府操盘的一个成功案例。

今日土拍中，中建东孚以81.95亿元竞得宝山南大巨无霸体量的组合地块——

地块由6幅子地块构成，总出让面积9.87万㎡，涵盖5宗住宅（21万㎡）和1宗商办（11.2万㎡），是本次土拍规模最大、规划要求最严的地块。

严苛的捆绑开发要求：

商办部分：需建设250米地标塔楼，商业100%自持，承担片区商业导入与品牌输出功能；

住宅部分：强制配建保障房、限制40%中小户型比例，开发节奏需与商办同步统筹。

TOD价值锚定：地块紧邻15号线南大路站（步行300米-1.2公里），未来与华润万象汇形成“双TOD商业矩阵”，依托轨交提升职住平衡能力。

宝山的操盘逻辑以“空间生产-产业捆绑-资本循环”为核心，深度体现区域政府的战略主导性。

1、商住捆绑模式：通过地标商办提升片区能级，为住宅创造溢价空间。南大地块住宅限价6.5-6.8万/㎡，而商办自持要求倒逼开发商长期运营，避免短期套利。

2、产业先行逻辑：2025年宝山区政府提出“一地两区”战略（科技创新区、开放枢纽区），南大智慧城定位为“北上海科创门户”，地块规划与区域产业升级（如氢能、智能制造）深度绑定。

3、轨交节点卡位：将核心地块布局于15号线南大路站周边，与华润万象汇形成“双TOD”商业闭环，复制徐汇滨江“轨交+商业+住宅”的成熟模型。

政府通过规划权垄断（如商办自持要求、中小户型比例）、基础设施定向投入（轨交、学校）、产业政策捆绑（南大智慧城、杨浦“世界客厅”），将土地开发深度融入区域经济升级进程。

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操盘逻辑：从土地财政到空间经济

土地市场冷热分化的背后，实则是政府资源配置。杨浦地块40%中小套型要求精准匹配产业人才住房需求，而金山、宝山地块则承担职住平衡功能。这种“核心区高价放量、远郊底价托底”的策略，既维持土地财政，又避免市场失速。

各区域政府对地产的介入早已超越简单卖地。徐汇区通过规划总控机制，在“西岸梦中心”项目中实现建筑风貌、店招标识甚至第五立面的全程管控。杨浦则更进一步：

土地招商与产业招商同步：推介地块时同步介绍B站、美团总部建设进展；

设立创新生态圈：与复旦、同济等高校签约科技成果转化基地；

基金杠杆：国新控股设立产业转型基金参与地块开发。

尾声：城市更新者的新角色

徐汇滨江将水泥厂筒仓改造为攀岩馆，杨浦滨江把英商电车修理工场嵌入社区配套——这些空间魔术背后，是区域政府从“土地管理员”向“城市总规划师” 的蜕变。

当五批次土拍的槌声落定，杨浦滨江34公顷黄金地块的剧本才刚翻开扉页。在楼市调控转向“因区施策”的当下，区域政府正成为土地舞台上最关键的导演，而房企更像是执行导演，在政府划定的坐标中寻找生存空间。

土地只是载体，区域价值运营才是真正的房地产。