业主革命：一头撞向潇湘街道的灰犀牛（一）

一、

灰犀牛！

这是一头灰犀牛！！

这是一头撞向潇湘街道的灰犀牛！！！

阳光上城位于潇湘街道辖区内，潇湘街道则是麒麟区的主城街道，麒麟区又是曲靖市政府所在地。

这头撞向潇湘街道的灰犀牛，它会随着事件冲突影响的升级，最终会一路撞向曲靖市政府。

二、

什么是灰犀牛？

“灰犀牛”是一个比喻，它是指大概率会发生，且影响巨大的潜在危机，这类危机问题很大、早有预兆，但没得到足够重视，导致严重后果。

阳光上城有地上建筑及地下车位两部分，而地下车位的产权归属争议纠纷，以及由此引发的地下车位收费问题，就是这头撞向潇湘街道的“灰犀牛”。

三、

2002年4月18日，曲靖东电投资成立了云电阳光房地产开发有限公司（以下简称“云电阳光地产”）。在此后近十余年间，云电阳光地产在曲靖南片区造城，相继开发了五期规模不等的楼盘，“阳光上城”是最后一期楼盘，并于2012年前后建成。

小区建成之后，商品房自然是对外售卖，而地下车位却始终未曾出售。在很长一段时间里，小区业主对地下车位的使用，物业公司始终处于松散状态。或者说，遇到态度好的业主，就收五元的停车费；遇到态度恶劣的业主，就免费起杆放行了。因此，在很长一段时间里，小区业主并没有思考过这个问题——“小区地下车位产权归属于谁？”

然而，在2024年10月16日，这一切都发生了彻底变化。

物业与地产计划向业主收起停车费，并且是以一种简单粗暴的方式，此举招致小区部分业主的集体反弹，业主将各种不满的情绪撒向物业公司，并演变为一场小规模的物业纠纷群体性事件。

该事件迅速演变为小区业主革命，并实现了小区物委会的成员更换。与此同时，物业公司暂停了小区项目经理的工作，而地产公司也暂停了地下车位收费。

四、

那一刻，各级政府都是懵的！

怎么阳光上城的业主就把路给堵了，“名正言顺”的将小车停在道路上，这又造成附近交通道路拥挤，并存在区域交通瘫痪的潜在风险。

难道是境外敌对势力的策划吗？

难道是颜色革命爆发了吗？

难道是不明真相的业主被煽动了吗？

此刻，“灰犀牛”就这么突然就出现了！

五、

2025年2月，小区物委会成员更换完毕。

为妥善解决小区物业矛盾纠纷问题，物委会必须得主动化解地下车位收费冲突。于是，物委会在街道的组织下多次与地产公司进行协商，而小区地下车位是否应当收费的前提，则是小区地下车位产权归属问题。

在双方的争议协商过程中，小区物委会提出了解决方案，其关注核心有以下几点：在明确地下车位产权的前提下收费，地产公司主动配合业主出示相关证据。地产公司的态度则是，地下车位初始登记已是产权证明，直接提出了地下车库的停车收费管理办法。

为此，小区物委会向区住建提出行政裁决申请，关于地下车库产权争议纠纷解决方案，是适用小区物委会的解决办法？还是适用地产公司的解决办法？

对于小区物委会的申请，区住建局的回复则是，该地产公司属于市住建局管辖，区住建局没有管辖权。于是，小区物委会又向市住建局提出申请，要求对于地下车位权属争议的解决办法予以行政裁决。翻译成白话就是说，是用小区物委会提出的解决方案，还是用地产公司提出方案。

对此，市住建局的回复是，1.市住建局没有行政裁决权，对小区物委会的申请不予答复；2.关于小区地下车库的产权问题，市住建局亦向市自规局做了函询，市自规局的回函是“2014年7月25日，曲靖市房地产管理登记中心办理了阳光上城小区470个地下车位的初始登记，权利人为曲靖云电阳光房地产开发有限公司”。

六、

关于小区地下车位收费纠纷问题，小区物委会未曾懈怠的寻求解决办法，而这种解决办法是在法律框架内的。地下公司也积极想尽多方办法，如何能从业主手中收到停车费。

对于小区物委会而言，则是采用政府信息公开的措施，向市区税务部门申请信息公开，向市自规局申请政府信息公开。

对于阳光地产公司而言，因小区鸿园物业公司不与它玩了，它就准备将地下车库收费工作聘用或外包给第三方，由第三方公司代替阳光地产公司进行收费。

七、

5月28日，小区物委会分别向麒麟区税务局、曲靖市自规局申请政府信息公开。

就麒麟区税务局而言，申请公开的政府信息包括下列内容：《土地增值税清算申报表及附表》、《房地产开发项目清算情况说明》、《房地产开发项目竣工决算报表》、《土地增值税清算税款鉴证报告》。

通俗而言，地下车库做为地面建筑的整体部分，若建设成本摊入了小区建设成本，小区业主的购房价款就会升高，那地下车位的产权就属于小区共有；若建设成本是地产公司独立核算，小区业主的购房价款就会降低，那地下车位的产权就属于地产公司所有。其中，这些关键证据就体现在地产公司的土地增值税缴纳情况上。

就曲靖市自规局而言，其对小区地下车位做了初始登记，权利人是阳光地产公司，但作出初始登记的法定材料是什么呢？因此，小区物委会进一步明确提出，申请政府信息公开下列内容：《用地规划许可证》、《投资备案证》、《建设工程规划许可证》及附件、《预售房许可证》、《房屋建筑面积测量报告书》。

6月17日，针对小区物委会的申请，麒麟区税务局作出了答复，“关于土地增值税清算的相关信息，经依法征求第三方意见，第三方不同意公开且有合理理由，本机关对你单位申请中第三部分内容决定不予公开”。

截至目前（6月21日），曲靖市自规局尚未对小区物委会的申请作出答复。

六、

目前，关于物业小区的社会基层治理，呈现条块配合的工作格局。街道及社区负责业委会（物委会）的属地管理，县区住建局负责对房地产公司的业务管理。根据“乡镇吹哨、部门报到”的工作机制，联动区级各相关行政职能部门。

坦陈而言，自阳光上城“10.16”维权事件发生之后，潇湘街道的确是积极转变了工作态度，不论是协助小区物委会成员的更换工作，以及在此之后的工作，小区物委会邀请物业公司、地产公司进行协商，街道积极配合并派工作人员到场见证。

地产公司以无比坚定的意志，以及迷之自信的态度，一方面声称初始登记即是产权证明，另一方面又不同意公开土地增值税清算的相关信息。同时，又有条不紊的推进地下车库外包收费工作，并打算以强制方式收取业主的停车费。

小区物委会预见到了一场不可避免的冲突，于是就主动向潇湘街道、区住建局进行了汇报。

6月6日，潇湘街道组织区级各部门，邀请小区业主（物委会）进行协商。之后，原定于13日的时间点，向后推迟到了23日。

6月20日，15:00.

在潇湘街道的五楼会议室，一场“乡镇吹哨、部门报到”的协商会议，正以一种滑稽的节奏举行！

此时，距离小区强行收费，只剩下72小时了！

那头灰犀牛正在看着会场！

七、

没错，这是一场滑稽的协商会议！

或者说，这场协商会议的多半时间，是在一种滑稽状态下进行的！

首先，得简要描述一下，潇湘街道组织这场会议的规格，街道邀请了市区两级的自规局、住建局的相关领导及科室负责人，此外就是小区物委会成员及部分小区业主。

会议开始之后，两位业主代表分别就以下问题阐述了观点：地下车库修建土地增值税清缴与售房合同补充协议约定“小区商业用房、会所、商铺、文化体育娱乐建筑及设施、地下人防建筑及设施、规划用于停放汽车的车位车库、以及其它未出售给乙方(业主)的建筑物，其开发建造成本未进入乙方房价，所有权属于甲方(地产公司)所有”的问题；地产公司对地下车库进行初始登记，这并不能证明它就对地下车库就享有所有权的问题。

接着，最滑稽的一幕，在会场上出现了！

针对业主代表的发言，市自规局参会的负责人，花费了会议的大量时间，向业主解释说明，他们作出如此认定的合法性。这种解释说明，一度升级为双方的公开辩论。与此同时，地产公司、参会的市区相关部门，就这么静静地看着这场辩论。

你不觉得滑稽吗！

协商会议的焦点是什么？

小区地下车位产权归属，这才是协商会议的焦点。小区业主与地产公司处于对立面，而潇湘街道、参会的市区级行政部门，则是这场纠纷冲突的裁决者、调停者。市自规局应当做的事情是解释说明，何为小区物委会的政府信息公开申请迟迟没有作出答复，而不是多次强调作出初始登记的合法性，从而陷入似乎在偏袒地产公司的困境中，而地产公司却在一旁默不作声，反正已经有政府部门为自己背书了。

协商会议要解决的问题是什么？

首先，要解决23日的冲突如何避免！

这是一场可以预见的冲突，一方面，地产公司聘用第三方强行收起业主的停车费；另一方面，在地下车库产权未明确的情况下，小区业主有拒绝缴纳停车费的合法性及合理性。

其次，是要解决小区物委会申请政府信息公开所遇困难的问题。

那就讲一个笑话，直白的描述这种困境。

地产公司说，“我要收停车费了！”

小区业主说，“凭什么？”

地产公司说，“我有初始登记，地下车库产权归我！”

小区业主说，“我要看你的土地增值税清缴情况。”

地产公司直接甩出一份小区地下车库停车收费办法。

小区业主向税务机关申请政府信息公开，要求查阅地产公司的土地增值税清缴情况。

税务机关询问地产公司，“同意公开这些信息吗？”

地产公司说，“不同意”。

税务机关对小区业主说，“我问地产公司了，地产公司说不同意公开，我们也就不公开了。”

小区业主问地产公司，“你TMD的搞什么飞机？”

地产公司说，“我们尊重税务机关作出的决定！”

小区业主说，“这TMD是神操作！”

这是一个笑话吗？

它看似一个笑话，但却是业主维权的真实困境。面对这样的困境，责任主体必然是政府。是潇湘街道吗？根据属地管理原则，必然是潇湘街道，但对于街道而言，这却是小马拉大车。是区政府吗？区政府有这样的能力了，但区住建局对地产公司却没有管辖权。是市政府吗？市政府有这个能力了，但市直各职能部门却未形成合力，协商会就仅仅是协商而言。

再次，是要解决地下车库产权归属的行政裁决问题。

小区物委会经过政府信息公开申请，获得了包括但不限于以下材料：

1.《土地增值税清算申报表及附表》

2.《房地产开发项目清算情况说明》

3.《房地产开发项目竣工决算报表》

4.《土地增值税清算税款鉴证报告》

5.《用地规划许可证》

6.《投资备案证》

7.《建设工程规划许可证》及附件

8.《预售房许可证》

9.《房屋建筑面积测量报告书》

经证据审查之后，小区地下车位产权归属基本也就清晰了，这时候面临的就是行政裁决确权，或是司法诉讼确权了。

到时候，若小区地下车库产权属于地产公司，小区业主痛痛快快的缴纳停车车费；若小区地下车库产权属于业主共用，那地产公司也没必要再人为制造矛盾冲突了。

八、

目前，阳光上城地下车库产权归属不明，而云电阳光房地产开发有限公司却执意要收停车费，甚至不惜以制造冲突的方式强行收起停车费，这就是政府在社会治理过程中出现的一头灰犀牛！

潇湘街道努力了，但却是小马拉大车！

区直各相关部门努力了，但却是爱莫能助！

市直各相关部门尽力了，但却没有解决任何问题！

这头灰犀牛正静静地看着潇湘街道、看着麒麟区政府、看着曲靖市政府！

九、

最后，再说一点题外话！

其一、文章仅是以社会学、政府社会治理的角度，观察记录一场可预见的群体性事件，至于地产公司聘用第三方收费，所引发物业管理层面的法律问题，以后找合适的时间再说了。

其二、若在6月23日，因地产公司强行收费而爆发群体性事件，文章所陈述的内容亦是小区业主合理抗辩的事实。

其三、文章所提出的解决方案，基于全部客观证据的基础上，判断小区地产车位的产权归属，基于产权归属而决定缴费，这亦是对各级政府解决该冲突的合理建议。

其四、这篇文章的传播范围、阅读知情、点击流量，以及在文章末尾公开留言表达态度，决定了这场维权冲突的最终解决方式。

那么，你做小区业主而言，你是有选择权、决定权的。

陈浩 记于知止堂上

2025年6月21日