湖北
7月1日，是武汉中考分数发布的日子。
孩子们多拿到了初中三年最好的成绩。考生的成绩多在四调的基础上大涨。
今年武汉中考出现两极分化现象：
普高分数线较低，而名高分数线暴涨。今后，中考考普高相对简单，而想考入名高越来越难。
让普通孩子有高中读，把牛娃选拔到名高。普娃为普通大学提供生源，牛娃培养为国家所用的人才。
这种现象也存在于武汉楼市。豪宅越来越贵，也越来越难买。豪宅提供的是奢华生活与圈层。而普通住宅的总价便宜，加上准四代宅，真正迈入物美价廉时代。普宅给予是生活与安全等基本价值。
武汉中考内卷背后是头部名高等优质教育资源极度稀缺，供不应求。
中考前，一些求稳的家庭退而求其次，报名了第二三梯队名高。中考出分后，一些高分娃后悔报错了学校。
头部名高稀缺与当前顶尖豪宅的稀缺，两者的逻辑是相通的。初中三年，普娃想冲名高，拥有更好教育资源，实现名校跨级，于是出现当前严重的教育内卷。
01
6月，武汉新房成交12618套。
环比增长65%，同比增长58%。
这是今年首次武汉新房破1万套的月份。剔除大量政策性房源后，6月普通住宅市场在“汉九条”等政策刺激下，有比较明显的反弹。武汉天宸、光谷招商天青府、武汉城建绍兴里1921、未来中心等项目火爆。
6月，武汉二手房（贝壳端）成交5009套，预计七八千套。总体而言，6月武汉楼市比较稳健，新房均价维持1.4万元/平。
刚需热，豪宅冷。6月，武汉豪宅成交637套，环比下降40%。
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1-6月，武汉豪宅累计成交3660套，同比上涨79%。
豪宅占同期新房总量约8%。
一方面，武汉每卖出100套新房，仅8套豪宅。对于品质改善家庭而言，市场上仅8%的核心资产可供选择。另一方面，在降息降准等货币政策下，买家寻找更稳健的资产渠道，武汉值得买的豪宅项目不到8%。
6月，武汉豪宅取证5次。其中最高备案价，是二七滨江的新盘——武汉城建启元，备案均价3.67万元/平。其次是长江天地，3.63万元/平。这两大项目的备案价，把板块的定价提高了新级别。
02
武汉豪宅总体转冷时，“刚豪”项目依然火爆。
6月，武汉豪宅成交前三强是，武汉天宸、汉芯公馆与东湖玖章。这三个项目均在热门板块，属于高性价比项目，适合入门级豪宅买家。
每一个区域，都是一个王者。绿城桂湖雲翠、长江天地、建发望湖，相当于6月每天卖一套房。这三大老牌项目，是区域的标志项目。
1-6月，武汉豪宅TOP10的门槛超过140套。
从入围项目来看，武昌与汉口的核心板块，项目平分秋色。当前的改善豪宅买家，回归地段、教育配套等买房基本指标，更在于豪宅的居住属性。
7月，建议关注华发武昌滨江新项目、武汉交投西马路项目、武汉城建承宁府、楚宝里等新项目。
03
顶豪越来越贵，越贵越好卖。
6月，武汉顶豪三强是，长江中心、新希望D10与武汉瑞府。其中，长江中心仅剩R8栋，单套800万起的中低区房源，性价比相对较高。
6月底，中信泰富滨江金融城的重量级新作——九玺亮相。该项目地块位于二七滨江核心的一线滨江，紧邻“地标三件套”，配置了汉口滨江首个无界江景景观泳池。
这是二七滨江核心区最后的一线滨江顶豪，全盘面积240-320平，高区总价近2000万。
6月30日，绿城拿地武汉天地板块，建发布局傅家坡板块。预计两大项目即将亮相。其中，绿城的低密度项目，从目前剧透的效果图看，类似于老汉口的里份。
［后记］
最近的土拍，武汉拿出压箱底的好地。
在城市内环的核心，突然供应小地块，开发“小而美”迭代豪宅。
这将是武汉豪宅未来的“小而美”单盘趋势。未来，武汉市场上会突然冒出新盘、好盘，此时更考验买家的眼力与选择。
文｜杨光华（地产写字人）
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