贝壳下场，广州开发商最大的对手来了

近日，贝壳集团旗下品牌贝好家正式官宣广州首个合作项目——越秀贝好家・嘉悦云启。

该项目是越秀地产与贝好家战略合作成果，是贝好家C2M模式在广州的首秀。

在项目开发过程中，越秀地产承担地块的整体开发与运营，贝好家则运用C2M（Customer to Manufacturer，从消费者到制造者）理念，为项目量身定制精准的产品定位策略。

图源@贝好家

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以人定房、以房定地、以房定钱

今年4月30日，越秀地产成功竞得位于广州白云区地铁嘉禾望岗站附近的两宗住宅用地。在激烈的土地竞拍过程中，厦门国贸地产与贝好家曾组成联合体参与竞标，但最终未能胜过越秀地产。

这两宗地块总出让面积为2.24万㎡，规划总建筑面积约7.06万㎡，最终成交总价达11.3亿元，折合楼面地价约1.6万/㎡。

令人意外的是，时隔两月，贝好家以合作商的身份出现在项目案名上。

「越秀贝好家・嘉悦云启」作为贝好家在广州的首个C2M模式落地项目，为项目提供精准产品定位方案。

贝好家之所以能吸引越秀等行业巨头的关注，其核心竞争力在于将C2M模式从概念转化为实际商业价值。

以杭州沐兰台项目为例，今年6月贝好家杭州首个C2M模式项目沐兰台开盘，单月卖出183套（主城第二、钱塘第一），成为杭州最受关注的新盘项目之一，有力印证了其商业模式的可行性。

贝好家在杭州项目发挥什么作用？

该项目地块于2024年12月31日由滨江集团、兴耀房产与贝好家联合竞得，是贝好家在杭州的首个C2M模式项目。

贝好家采用创新的C2M模式，通过大数据分析和AI算法，深入挖掘客户需求，精准预测目标客户偏好的产品类型和价格区间。

这些数据成为项目产品定位的关键依据，有效提升了经营确定性。该模式开创性地实践了“以人定房、以房定地、以房定钱”的新型房地产开发理念。

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贝好家广州首秀能否“一炮而红”？

那么，作为贝好家在广州首秀的项目，越秀贝好家・嘉悦云启能否取得瞩目的成绩？

嘉悦云启项目除了贝好家带来的C2M模式，也由项目自身的优势。

项目地处港城发展轴与数字科创带交汇处，该区域是广州“北拓”的战略核心节点，规划定位为商务核心区和TOD产城融合示范区。

项目周边配套设施完善，嘉禾望岗地铁站处于城市交通枢纽核心位置，汇聚地铁2/3/14号线多个站点，15分钟可至白云新城，30分钟可达珠江新城。

同时近享云门NEW PARK、山姆超市（在建中）、嘉禾金铂、设计之都时光汇等4大繁华商圈。项目配建6班幼儿园，北侧规划配建54班学校，周边还有省实、华新、培英、白六等众多优质学校。

从项目配套看，贝好家的这个项目“学铁商”都齐了，大家最为关注的价格又如何？

项目最直接的竞争对手是国贸云上和新世界云耀。从户型及价格看，国贸云上主力户型为85-105-123㎡三四房，均价4.1-5.3万/㎡；新世界云耀主力户型为105-143㎡四房，均价约5.5万/㎡。

越秀贝好家项目占地面积约9.6万㎡，总建面积约16.8万㎡，两个地块各两栋共4栋高层住宅。项目产品面积段为88-108-120㎡三四房，与周边两个项目高度重合，吹风价4万+。

项目最终如何定价？

贝好家凭借大数据“以房定钱”策略，关系到项目的去化率，也关系到贝好家在广州首秀成功与否。

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有钱的贝壳还在继续扩张

贝壳旗下贝好家定位并非开发商，而是数据驱动型住宅开发服务平台。

据@贝好家 公开信息，截至2025年5月，贝好家在北京、上海、广州、成都、西安、杭州、长沙、佛山等地落地了超过10个多种模式的住宅项目。

2023年7月，贝壳宣布启动“一体三翼”战略。“一体”业务仍然是以房产经纪为主，其他“三翼”业务则是整装、惠居和贝好家。

贝好家就此孕育而生。

贝好家更倾向于打造一个集合了资金、土地、开发等要素的平台，用互联网的思维颠覆传统的房地产开发模式。

贝壳的客群定位是重点城市的主流改善型客户，聚焦头部十城的主力圈层板块，十城分别是北京、上海、广州、深圳、杭州、苏州、南京、合肥、成都和西安。

这些动作都是贝壳一步一个脚印走出来的，说白了，就是有钱。

根据贝壳财报，2024年贝壳全年总交易额（包括二手房、新房、租赁、家装等业务）3.14万亿元，同比增长6.6%；净收入935亿元，同比增长20.2%。

目前贝壳仍在持续扩张。截至2024年底，公司门店数量51573家，增长17.7%；经纪人数量约50万人，比上年同期增长超过7万人。

新房业务仍是贝壳营收蛋糕中最大的一块。

同时贝壳财报显示，在一定程度上2024年二手房市场存在“以价换量”的现状，不少贝壳经纪人以更低的中介费、更高的优惠吸引购房者，这体现了楼市交易疲软。

越秀贝好家广州项目将取得什么成绩，我们一起来见证！