广东
最近两年，随着市场下行，房价不断下调，买房人真的是亏麻了！
当然，开发商也没有好到哪里去。很多楼盘2.4万/㎡拿的地，如今2.5万/㎡卖房，几乎都是“贴地飞翔”，卖一套亏一套！
甚至还有那种，拿地2.39万/㎡，现在房子1.15万/㎡（毛坯）任选！完全是亏到裤衩都漏风啊！
比如，碧桂园云顶！
◆ 右侧就是碧桂园云顶
说到这里呢，很多人就会说了：如今看来，和买房密切相关的企业或机构，就只有银行是稳赚不赔的了！
那么，大家觉得这句话，到底对，还是不对呢？
很明显，这是错的！
说句实在话，这年头，哪有只赚不亏的买卖啊！即便是银行，现在也照样亏惨了！
不信，我们这就来看一个广州最新的例子！
◆ 朋友和我的对话截图
前两天，一个不良资产的朋友找到二娃，他跟我说：“保利天悦7万/㎡都没啥竞争，我朋友却不敢拿下！这豪宅市场是怎么了？”
我听完一头雾水：啥？这是天悦？1346万？
他回我说：这是某位买家，因为债务爆雷了，还不起九江银行的钱，所以银行把他那套保利天悦199㎡的房子拿来当债权卖掉，目前已经成交了，成交总价为1400万！
按照这个成交价来算，这套保利天悦的房子确实只有7万/㎡！
这听起来明明是一个捡大漏的机会！为啥参与竞拍的人，一共才2位呢？
下面，二娃逐一拆解讲给你们听。
银行拍卖的不是房子，是债权！
首先，九江银行这次拿出来拍卖的，并不是保利天悦这套199㎡的房子，而是债权。
那么，什么又是债权呢？
大家可以这样来理解：我借给朋友1万元，我就是朋友的债权人，他就是债务人，这笔钱就是我的债权。
而拍卖债权，其实就是债权转移！更换债主！
举个例子：我朋友借了我1万元，并且和我签了借款合同（签字盖章的那种），那么，我就有1万元的债权。
现在，我觉得我收不回来这笔钱了，或者我不想继续再去催他还钱了。于是，我以5000块钱把债权卖给了广哥，并且把借款合同给他。那广哥呢，就拿着合同去找他还钱，能还多少都是广哥的事情了，与我无关。
还6000元，那广哥就赚1000元，但如果对方最后只还了4000元，广哥就要亏1000元了！
这样解释后，大家应该就能懂了吧？
3248万债权，1400万卖掉！
九江银行，亏惨了！
而通过拍卖公开信息，我们可以看到，原业主是用保利天悦这套199.23㎡的房子作为抵押物，向九江银行贷款了3000万。
加上利息226万以外，还有垫付的诉讼费约21.4万，以及垫付保全费5000元。
总共合计约3248万！
也就是说，这位买家欠着九江银行3248万的债务，而抵押物就是保利天悦这套199㎡的房子。
现在，九江银行以保利天悦这套房子作为抵押物，拍卖自己这3248万的债权，最后以1400万成交。
相当于九江银行这笔经营抵押贷，它主动选亏1848万离场......
而新的债权买家呢，他可以将拍来的这套保利天悦199㎡的房子，通过法拍进行拍卖，如果最后成交价高于1400万，那他就是赚的。
如果低于1400万，那就会亏钱！
◆ 保利天悦实景图
7万/㎡的保利天悦，会亏吗？
那么，债权竞拍者，以1400万拍下保利天悦这套199㎡户型的债权，会亏钱吗？
emm......这个问题嘛，就得看看，保利天悦同户型，目前的市场成交价到底降到多少钱了？
如上图所示，这是二娃统计出来的数据。
大家可以看到，196-198㎡的户型，目前市场成交价基本在10-11万/㎡。
即便我们按照10万/㎡来算，债权竞得人这套199.23㎡的户型，市场价也值1992万！看起来是妥妥有钱赚啊！
不过呢，因为是法拍房，通常成交价都会打个折。
若成交价为市场价的8折，那么，最后实际拍卖成交的价格则应该为：1593万！
债权竞得者，则有193万的利润！
若成交价为市场价的7折，那么，最后实际拍卖成交的价格则应该为：1394万！
那债权竞得者，不仅一分钱没得赚，还要亏6万元！
所以，九江银行这次的债权拍卖，参与竞拍的人并不多，仅有2人！因为目前这种大环境，敢赌，敢博的人越来越少了。即便是富豪，现在投资也谨慎了起来。
对此，你们怎么看呢？
你们觉得，九江银行1400万卖掉3000多万的债权，是明智之举吗？你们认为，1400万拍下的这套保利天悦199㎡户型的债权，最后有钱赚吗？
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