20万/平全国单价地王问世 上海楼市信号意义不一般

就在全国人民为房价跌跌不休而有庆幸，有懊悔的时候，上海市徐汇区的土地拍卖却在全国引发轰动，徐汇衡复地块以每平方米超20万元的楼面价被拍下，创下全国单价“地王”新纪录。

让人意外的是，这次拔得头筹的不是央企、国企，而是一家刚成立不久的民营企业——上海祺祥旺宇置业有限公司（以下简称“祺祥旺宇”）。这家公司背后的掌舵人，是低调的浙商富二代叶舒祺。

天价地王出来后，让人对于楼市从一边倒继续看跌，又开始转向认为，其背后隐藏的信号意义不一般。

上海楼市要狂飙，并且引领全国楼市企稳向上吗？

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7月25日，意义非同一般，上海一日四地王。

其中上海徐汇区仅4705平方米地块引得众多房企争夺。该地块楼面地价起拍价就来到了163639元/平方米。该地块吸引了祺祥旺宇和招商蛇口联合体、中海地产等地产大鳄前来竞争，最终竞价28轮，被祺祥旺宇以20.0257万元/平方米的地价揽走，溢价率22.4%，一举创下全国单价地王的纪录，超过了2024年的徐汇滨江地块13.1万/平方米的楼面单价，也超过了静安区迷你地块楼板价16.23万元/平方米的单价。

祺祥旺宇是浙江台州汽车模具大王叶华彪之女的公司，该公司法定代表人叶舒祺。

资料显示，徐汇地王除了该地块处于上海核心地段，地块面积小，总价不显得太高外，其投资前景看好也是众多房企争抢该地块的主要原因。

作为上海徐汇区衡复风貌区内十年来的首宗新增住宅用地，其稀缺性使得市场对其关注度极高。上海易居房地产研究院副院长严跃进认为，开发商在拿地成本较高的情况下，未来项目定价必然较高，预计后续项目售价达到28万元/平方米及以上是完全有可能的。

据此，这将带动周边区域房价的上涨预期。不仅同区域的新房市场会受到直接影响，二手房市场也会因新房价格的拉动而出现价格上涨趋势。周边业主可能会调整心理预期，提高挂牌价格，这对当前二手房交易市场会带来非常直接的影响。

同一日，还有虹口地王、莘庄地王和唐镇地王诞生。其中，绿城以64.72亿元拿下虹口地王；莘庄地王和唐镇地王都被安徽高速拿下。

在严跃进看来，徐汇的全国单价地王本质上也是表明对上海高端市场的看好，也引导后续房企投资拿地更加关注此类优质土地。

2

徐汇的全国单价地王也与上海豪宅市场的火热有着密切的因果关系。

上海易居房地产研究院的统计数据显示，2025年上半年，上海总价3000万元及以上新房成交套数为1096套。

观察历史数据，上海已连续两年该类豪宅交易超过千套（其中2024年为1542套），这说明购买力非常强。

如果将最近两年上半年平均水平和2017-2023年平均水平做对比，其交易量增速达到214%。这充分说明最近两年认购豪宅的市场动力非常强劲。

如果统计亿元以上豪宅成交数据，今年上半年上海亿元豪宅交易套数共计15套，比2024年上半年交易规模增加1套，进一步说明亿元豪宅的购买力较强且具有可持续性。如果从全国范围来看，今年上半年全国亿元豪宅共成交19套（剩下4套分布在深圳和广州），这说明全国近8成的亿元豪宅成交集中在上海，这说明上海豪宅交易热度极强。

上海无论土地市场还是豪宅市场的火爆，或将逐步传导至上海房地产市场。上海或将成为全国楼市的风向标。严跃进认为，上海豪宅的较好表现，对于全国市场也有非常积极的示范作用。

历年上半年上海总价 3000 万元及以上新建商品住宅成交套数（套）。

历年上半年上海总价 1 亿元及以上新建商品住宅成交套数（套）。

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资本的嗅觉是十分敏锐的。

就在上海豪宅和土地市场一片火热的时候，外资已经提前抄底中国房地产了。

7月25日，官媒《中国房地产报》发布消息：

全球资管巨头施罗德资本与杭州西子国际签署战略合作协议，共同设立30亿元房地产投资基金，重点投资长三角核心城市的甲级写字楼、社区商业中心等优质资产。

其实，这并非外资首次出手。

就在6月，黑石集团斥资56亿元收购上海浦东嘉里中心15%股权，这是其2025年在中国市场的第三笔大宗交易。

之前，高盛集团与万科合作设立100亿元基金，专项投资粤港澳大湾区的长租公寓项目。

中东主权基金阿布扎比投资局（ADIA）以42亿元买下北京国贸三期写字楼，这是其年内第二次加仓中国商业地产。

我们要明白，外资加速入场的背后，其实是政策的松绑。

6月外汇管理局发布《关于进一步便利境外机构投资境内房地产市场的通知》，取消外资投资非自住类房产的额度限制，简化外汇结算流程。

伺机抄底中国房产的外资，不止施罗德资本、黑石资本等。就在今年6月，美国知名商业地产集团汉斯集团旗下的汉斯（上海）私募基金，顺利完成备案；此外，淡马锡旗下淡明（上海）私募基金、安耐德资本旗下安耐德私募基金管理（北京）等，均完成备案；再早几个月，美国范达集团旗下范达私募基金管理（上海）已完成登记。

越来越多外资机构在中国设立私募基金管理公司，表明外资对中国市场的兴趣和投资意愿不断增强，加速了在中国市场的布局。

数据显示，2025年二季度，境外机构净买入中国商业地产金额达287亿元，同比增长210%，创2019年以来单季新高。

外资疯狂抄底中国房地产的逻辑是，漂亮国总统特朗普正在逼迫美联储降息。美元存款利息要从5%降至2%，从而引发新一轮的美元潮拉开帷幕。要不了多久，大量美元又会像潮水一样涌向全球。

当普通购房者还在为30年房贷焦虑时，国际资本已经备好"核武级"资金池，准备在不动产价格底部来一场世纪大扫货。

亿翰智库也认为，作为土拍最火热的城市，上海在一直创造纪录，全国总价/单价地王也是在上海诞生，5月31日端午节当天，东安新村的最后两块地被上海地产拿下，三块地总价超过523亿，成为全国的总价地王。

据此他们认为，春江水暖鸭先知，敏感的城市和企业已经往前多走一步了，接下来上海楼市有望起飞？

答案还得靠市场来验证。

不过，当全球资本在中国房地产市场掀起并购狂潮时，我们至少可以明确三点：

核心城市优质资产永远稀缺：资本用真金白银投票的区域，值得重点关注；

现金流比房价更重要：学会用资本的眼光计算租金回报率、空置率等核心指标；

工具革新创造新机会：REITs、不动产私募基金等工具，让普通人也能参与资本盛宴。

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