西安本土地产商的“黄昏”……

玉祥门外，密集的高楼尽显气派，与古朴的城墙形成巨大反差。在这里，天朗标志几乎随处可见，其创始人孙茵却已走完一生。

作为西安本土地产商代表的她，个头不高，说话柔声细语，与传统印象中强势霸道的企业家形象迥异。她曾说，不想当家庭妇女，喜欢挑战和激情，但是要做一项事业，就得克服天性中依赖心理。

从书香门第到商海沉浮，最终进入地产行业，起高楼宴宾客，她的选择大胆、果决。回望过去，孙茵带领天朗进行的每一次转型，从楼盘开发、城市开发到城乡运营，几乎都踩准了时代的风口，为何依旧抵不住企业滑落？

这并非个例，昔日辉煌的西安本土地产商，如今纷纷凋零。雅荷地产深陷债务泥潭，地产业务全面停滞；海荣地产收缩本地业务，异地拓展求生；荣华地产彻底转型康养产业，逐步退出房地产行业……

无论黄金还是黑铁，属于房地产的高光时刻已经过去。 然而，时代的一粒沙，落在个体身上就成了一座山，他们如牛负重于深泥，步履蹒跚、举步维艰，这也是孙茵和一众本土开发商们的真实写照。

书香世家

1961年，西安南郊长延堡一带荒凉、破败，到处是农田、菜地。

遗世独立于田野之上的陕西师范大学，刚合并成立不过一年。铃声一响，身着白衬衣蓝裤子的学子，从破旧的老西门涌出，脸上洋溢着蓬勃的朝气。

是年，秋收时分，孙姓书香世家添了个女婴，起名为孙茵，寓意如嫩草般充满生机。她跟随父亲孙达人——陕师大历史学系青年教师，打小开始读英雄人物故事，偏爱刘胡兰、董存瑞等英烈之士。

孙茵四岁时，而立之年的孙达人在《光明日报》发表了一篇文章《怎样估价让步政策》，阐释了农民战争的作用，在史学界引起轰动，还受到了伟人的称赞。

彼时，正处于史无前例的“文化大革命”风暴前夜。几乎一夜之间，讨论风向急转，孙达人深陷漩涡，同为历史系教师的妻子，不堪忍受迫害，自缢身亡。

20世纪60年代陕西师范大学校门（老西门）

但孙达人的理想信念并未破灭，“文革”之后，继续投身对农民史的研究，于1980年出版《中国古代农民战争史（第一卷）》。三年后，他在《中国史研究》上发表了《在马克思主义指导下加强农民史研究》一文，后被《新华文摘》全文转载。

在书山卷海中痴心深耕农民史的孙达人，或许是孙茵视野中时常见到的一面。而在课堂上思绪飞扬、颇具感染力的孙达人，则是学生眼中的另一面。

中等身材，广额阔面，双眼炯炯有神，声音洪亮，浙江口音较浓但富有感染力。孙达人经常骑一旧自行车、踩着上课铃声、大踏步进入教室。教室经常满座，甚至后排过道还挤着其他系学生。

《马强：追忆我陕西师大的老师们》一文生动记载了当时的场景：“当时我对‘农战史’也颇有兴趣，曾经几度在课间大胆向他求教，包括提问对他而言十分敏感的问题，但他并不为忤，总是耐心讲解。”

不循常规

学而优则仕，照亮千百年来读书人的道路。

但孙达人是个例外，1983年初，正值改革开放后社会各界摸索新方向时期，学者从政成为强化干部制度流动性的举措之一，他被推选至陕西省副省长岗位上，分管文教、外事、旅游工作。

孙达人却不想当官，只想做一个学者，分别于1985年、1988年、1991年三次提出辞掉副省长的职务，一门心思要搞业务。

多年以后，86岁的孙达人谈起这段往事，笑言，“行政时候同时搞研究是很困难的，我‘志不在此’。”

最后一次请辞的岁末，孙达人结束了9年行政生涯，然后离开陕西，回到家乡浙江，在杭州大学继续伏案研究、登台授课。

“我父亲是富有家国情怀的理想主义学者，所以对我有很多理想主义的教育，从思维方式给我了很多启蒙教育，开阔了我的眼界，为我日后做事情奠定了很重要的基础。”孙茵曾向《当代会展》如是说。

1984年，孙达人初任陕西副省长期间，时年23岁的孙茵，从西安电子科技大学天线与微波专业毕业，留校在党委宣传部工作。

比她早三届毕业的金乾生，此时在校长办公室工作，二人上下楼，谈及对孙茵的印象，“属于那种特别勤奋、喜欢学习的干部，性格比较低调、务实，说话柔声细语的。”

果不其然，很快她进一步去深造，攻读西安交通大学的研究生。等到离开象牙塔时，外面的世界已经发生翻天覆地的变化。

上世纪90年代，社会由计划经济向市场经济转型，公务员纷纷下海做生意，诞生了一批时代的弄潮儿。

命运的齿轮开始转动，谁也想不到外界眼中柔弱的孙茵，开始转战商海。

“这个选择太令人出乎意料了，以前把创业开公司都叫折腾，她给人的印象就不是一个爱折腾的人，都没听过她大声说话，反差很大。”金乾生坦言，“说明她实际上胆子很大，未来输赢不定，她就敢赌。”

声名鹊起

1994年，33岁的孙茵抓住风口，做起了进出口贸易生意，实现了资本的原始积累。她开始思考，还能做什么。

再后来她接触到房地产，企查查上留下了这一段轨迹，有一家显示已吊销的企业——西安中联置业发展有限责任公司，2000年其投资人序列出现孙茵身影。

千禧年前后，西安房地产行业全面崛起，涌现一批风云人物。段先念一手缔造西部第一大盘紫薇田园都市，徐束萍因推出“雅荷”系列而名声大噪，崔荣华从小饭店转向房地产深耕北郊，郑青海凭借海荣小区崭露头角……

在这个诸神混战的时代，孙茵成立天朗地产，这一年她40岁。面对完全陌生的领域，又毫无管理经验，她索性去老家杭州找了个几个伙伴，引入两个股东，正式进军房地产开发。

忆起当年，孙茵曾对《西安日报》谈到，“当时，我们胆子还比较大，同时做了4个项目。按说，以我们当时的能力，只能做一个到两个项目”。

彼时，西安的旧城改造轰轰烈烈，大多数本土地产商均围绕老城区做文章，孙茵也不例外。玉祥门的蔚蓝系列，让天朗站稳了脚跟，完成了品牌塑造。

不过，创业哪有什么顺风顺水。她曾向媒体袒露过这段心力交瘁的历程，就是坚信前景是美好的，咬牙坚持，最终挺过了创业早期的困难时刻。

经过初期5年多的积累，孙茵修炼出敏锐的嗅觉，单纯卖楼盘的生意已经无法满足市场需求，她便着手区域配套与城市开发，从而开创“城系开发”模式，介入土地的一级开发与整理。

时机是2007年，大兴新区作为皇城复兴计划的一个重要版图，政府斥巨资，要将其打造成曲江、大明宫之后，西安第三个新区。

孙茵深度参与大兴新区的整体性城市更新，开发了天朗大兴郡、天朗大汉会馆、天朗美术馆、少年宫等项目，一举奠定其江湖地位。

二次创业

后来，古城墙玉祥门成了西安人对天朗最初的印象。

从旧城改造，到区域连片开发，短短几年时间，孙茵就带领天朗率先在西安走上区域资源整合与配套设施系统补足的“城系开发”模式，这被其视为“二次创业”。

此时的天朗，已经不是单纯的地产商定位，而是奔着“城市区域运营商”的身份去了。

2008年，西北首家五星级全套房豪华酒店——天朗时代大酒店开业，这座矗立于玉祥门环岛西南角的气派建筑，也成了诸多“老莲湖”心中的新地标。

正如孙茵后来所说，每一次创业，对于天朗来讲，都是一个全新的征程。

随着在西安“蔚蓝城、新都会、大兴郡、高新港”四大城系项目的推出，天朗通过介入土地一级开发与整理的“城系开发模式”愈发显得成熟。

本地站稳脚跟之后，向外扩张几乎是顺其自然的事。2010年，天朗提出“中国城市发展运营商”战略，布局全国市场，进入上海、南京、济南、昆明等城市。

自此，天朗一跃成为全国性的地产集团。

彼时，全国房地产市场正处于快速发展阶段，呈现出一派热火朝天的景象。

从投资数据来看，全国房地产开发投资在2010年达到48267亿元，相较于上一年增长了33.2%，其中商品住宅投资为34038亿元，增长幅度达32.9%，行业整体处于上行通道。

然而，繁荣背后也暗藏着隐忧。

房价在前期快速上涨后处于高位，引发了各界对房地产泡沫的担忧。

为了稳定市场，“国十条”等政策相继出台，限购、限贷政策纷纷落地，一、二线城市房地产市场迅速降温，投资投机性需求受到抑制；但与此同时，三、四线城市由于前期过度开发，库存开始持续累积，部分地区甚至出现了如鄂尔多斯“鬼城”、温州房价腰斩等极端现象，房地产市场开始呈现出剧烈分化的格局。

这样的市场环境下，没有谁能够独善其身。

携手融创

一年后，在孙茵的带领下，天朗又迎来发展历程中的一个重要节点——天朗地产集团升级为天朗控股集团，开始全面涉足投资、资本、地产、建设、科技、文旅、农业、康养、教育、物业、酒管、商管等12个专业板块。

对此，相关内部人士向《镐京笔记》表示，其实，这背后也是孙茵对房地产行业发展趋势的研判所在，即单纯的房地产开发已难以满足企业长期发展的需求，她想带天朗转型为城乡产业运营商。

如今回头来看，孙茵的每次转型，都是基于当下行业形势的客观判断。奈何，市场变化是莫测和错综复杂的。

2014年，中国房地产市场进入新常态，去库存压力逐渐显现，市场分化严重。

天朗布局的城市虽然多为热点城市，但也未能幸免。

回望本土，西安房地产市场亦呈现下行趋势，作为未上市的区域房企，天朗面临着融资成本过高的难题，其主要定位于刚需、首改产品，利润空间被严重挤压。

最重要的是，在销售效果和推盘速度上，天朗团队与成熟的一线房企相比，差距不小。

在遭遇了业绩下滑，以及高管持续离职的“重挫”后，这一年，天朗的销售额只实现了百亿目标的六成，上市计划也被迫搁置，但好在守住了西安房企销冠的宝座。

孙茵对此曾公开表示：“由于去年二三线城市楼市乏力，最终未能完成目标”。

多重困境之下，2015年9月，天朗与当时意欲开拓西安市场的全国性房企——融创，达成深度合作。

一方面，天朗和融创的全资子公司在西安设立合营公司，融创占股86%、天朗占股14%，开发之前天朗手中的储备项目，借助融创的品牌与营销，提高市场占有率。

同时，融创将天朗在济南、成都、南京等地的部分项目收购，借助该部分资源实现全国扩张。

坊间传言，当时融创的创始人孙宏斌亲自与孙茵商讨合作事宜，双方进展很快。另外，在融创在进驻西安市场的很长一段时间内，办公场所就是在天朗蔚蓝国际大楼之内。

甚至当前融创陕西公司的一部分业务高管，就是初期在天朗一步步成长起来的。

后来，谈及与天朗的合作，孙宏斌不止一次感慨孙茵的格局与魄力，赞赏其“大气”，不仅令融创在西安乃至陕西快速站稳脚跟，也为其在全国范围内拓展补充了“弹药”。

当然，彼时大刀阔斧搞收购的融创，当下也在不断还债的路上……

转型之殇

本土地产圈里的大多数人都知道——孙茵的做事风格与其他企业家并不一样。

就地产行业来说，天朗地产是西安较早开始“主题地产”“产业地产”实践的地产商之一，几乎所有楼盘的布局设计都讲究理念的突破、建筑形象的更新，可以说是为整个城市面貌增色。这也是其一开始较快地在西安形成了品牌效应的原因。

孙茵也正是在做强天朗品牌的考量下，选择深耕“产业地产”，向融合农业、科技、文化、教育等领域的城乡产业综合开发运营商转型。

而这一转型，恰与2015-2018年中国房地产行业的关键转折期高度重合。

彼时，随着“去库存”政策逐步落地，传统住宅开发的利润空间持续收窄，单纯依赖土地增值和房屋销售的模式难以为继。

国家层面大力倡导“新型城镇化”与乡村振兴战略，明确鼓励房企从单一的住宅建造者向城市配套服务商、产业运营商转型，行业整体进入“提质增效、多元发展”的调整阶段。

随之，众多房企纷纷试水产业地产、文旅地产等新赛道，试图打破传统模式的桎梏，但大多面临着转型阵痛。

在此背景下，天朗的三大特色小镇项目应运而生，且各有侧重：

长安大学城・梦想小镇聚焦科创，地处长安大学城核心，总投资约450亿元。虽前期受困，后经更名“秦创原・长安大学城上元创新港”，已引入多家企业，实现科技成果转化与产业聚集，成为天朗在科技地产转型路上的重要支撑。

太白山・唐镇定位文旅康养，凭借独特文化主题，将盛唐文化融入建筑、景观与生活场景，成为天朗转型文旅康养地产的成功范例。

长安唐村・中国农业公园，整合多方力量。构建特色农业体系，使昔日“空心村”成为热门“网红地”，带动村民大幅增收。

然而，产业地产的特性与行业周期的叠加，对于天朗这类未上市的区域房企而言，资金链承压尤为明显——产业地产项目普遍具有投资规模大、回报周期长、资金回笼慢的特点，在行业融资收紧、销售增速放缓的背景下，资金压力被急剧放大。

行业内部人士坦言：“如果天朗当时全部选择聚焦短平快的住宅项目，或许能在周期波动中活得更稳健。但产业地产的投资逻辑与传统盖楼卖房截然不同，其对资金耐力的考验，在行业下行通道中被无限放大。”

何去何从？

从天朗官网来看，2024年下半年开始，孙茵几乎消失在公众视野，最后一次公开活动是参加在太白山·唐镇举办的一场演讲活动，她上台致辞。

企查查显示，今年4月，孙茵退出董事兼总经理一职。

在此之前，天朗与昆山花桥开发区签约，预计总投资60亿元打造进口食品（花桥）国际贸易中心，出席签约仪式的代表是总裁衣虹陆。她看起来年纪不大，三十多岁，个子高挑，头发低挽。

衣虹陆的执掌下，天朗的未来如何？还未曾可知。

但显而易见的是，这个耗费孙茵一生心血打造的“商业帝国”，已经进入急剧收缩阶段。

企业预警通的数据显示，天朗对外投资行业中，房地产依旧占据半壁江山，但近几年的土储规模一直在下降。参保人数也从2021年的巅峰4000余人骤减至2024年的199人。

5月16日，天朗新增一条被执行人信息，执行标的为6128万余元。

事实上，很多大牌房企的境遇甚至更为艰难，在持续四年的房地产调整和降温中，倒逼行业加速洗牌，曾经高举高打的企业深陷“生存危机”。

救市的信号已经释放，6月13日，国务院常务会议明确提出，“进一步优化现有政策，提升政策实施的系统性有效性，多管齐下稳定预期、激活需求、优化供给、化解风险，更大力度推动房地产市场止跌回稳”。

遗憾的是，孙茵终归是看不到这剂“猛药”的结果了。6月19日，她因病逝世，享年64岁，天朗官网变为灰色。

长安区长鸣路上的殡仪馆，寂静闷热，告别大厅外摆满了花篮花圈，出现了好多熟悉的本土地产商名字。

曾经一起见证过房地产行业的辉煌，扛过四轮涨跌周期，最终留下的西安本土地产商已经日渐凋零——雅荷深陷债务泥潭，地产业务全面停滞；海荣收缩本地业务，异地拓展求生；荣华彻底转型康养产业，逐步退出地产……

显而易见的是房地产行业已经翻篇，草莽英雄的时代已经过去，现在的热点变成了前沿科技，各方势力开始摩拳擦掌、跃跃欲试。

（图片来源：陕西师范大学官微、浙大文学院团委官微、企查查、太白山唐镇官微、天朗控股官微、封面图片由AI生成。）