海派美学落子市府芯，绿城锦海棠的革新范本

2025年7月起，"2025年高品质住宅示范案例征集暨产品力测评活动"进入实地调研阶段，由克而瑞湖南区域与湖南省房协联合组建专项调研小组，赴多个高品质项目进行调研，并形成了调研札记。

由省房协指导的本次调研活动将重点围绕项目规划设计理念、工程质量管控体系、智慧社区建设、绿色低碳技术应用及客户服务创新等维度开展专业评估，旨在挖掘行业标杆案例，树立品质住宅典范。

本期项目——长沙岳麓区·绿城锦海棠

调研时间：2025年7月29日

调研团队：克而瑞+省房协调研小组

市府板块的改善人居榜样

长沙绿城锦海棠地处观沙岭市府板块核心区域，是绿城集团在长沙落地的首个"海棠系"作品。项目总建筑面积约10万㎡，容积率2.65，绿化率达35%，由多栋高层住宅组成，主力户型为133-168㎡。作为长沙改善市场的代表性项目，绿城锦海棠凭借“热点核心板块+负公摊设计+海派美学设计”的组合，自2025年首开以来表现抢眼，首开去化率达91%，成交金额超5亿元，成为区域内的现象级红盘。

调研核心亮点解析

兑现力筑基

海派美学与全龄场景的实景兑现

调研当日，小组重点考察了项目的实景园林和样板间。绿城锦海棠采取"所见即所得"的策略以增强市场信任，示范区提前呈现了园林景观，并搭配下沉式会所（内含恒温泳池、私宴厅等设施）及架空层泛会所，覆盖了运动、亲子等全龄段生活场景。

项目拥有约55米宽、9.5米高的华贵门庭，甄选全球高定奢石如普拉达绿、铂金钻、皇家蓝等名贵石材，传承了海派建筑对城市界面的重视，同时运用现代材料工艺实现了传统符号的当代表达。

约2.5万㎡的园林，面积堪比3.5个世界杯足球场，园内种植了丛生香樟、铁冬青、羽毛枫等名贵树种，尽显华贵；十大主题会所与架空层相结合，覆盖运动、休闲、亲子、女王等功能空间，演绎出全龄段缤纷多彩的生活场景。

从园林景观的草木水景、叠石布局，到建筑立面的材质细节、工艺工法，都能让到访者近距离感受与触摸。这个承载着绿城"海棠系"高端产品基因的项目，从土地竞拍阶段就备受瞩目，首开之际更是以5天来访1500组的亮眼数据，成为全城热议的焦点。

调研小组点评：“绿城锦海棠其通过高定奢石门庭、海派园林与复合型会所，构建兼具美学高度与生活温度的社区生态，为市场提供“可触摸的品质榜样”。

产品力

革新重构改善市场价值

参观结束后，调研小组与项目负责人深入探讨产品设计，绿城锦海棠在户型革新、公区设计上有自己的创新与理解：

负公摊户型设计，小面积价格，大平层享受

建筑面积约133-168㎡海派艺术华宅，新规之下得房率超100%，通过优化阳台、飘窗等赠送空间，实现“同等建筑面积多一房”；尤其是建筑面积约168㎡高端改善户型，约109%得房率，堪比200+㎡户型，约16.9m南向面宽、超78㎡LDK一体宽厅，坐拥大平层既视感，南向双套房设计，更是长沙高端改善的升级优选。

其户型优势主要体现在以下几方面：

l超高得房率：三种户型的得房率均超过100%，最高可达110%，大幅提升了户型的使用价值和性价比。

l南向大面宽：均采用大面宽设计，133㎡和138㎡户型达到15.6米，168㎡户型更是达到16.9米，让客厅和主居室能获得充分的采光。

l南北通透设计：所有户型均实现南北通透，提升了室内自然通风效果，使室内空气质量和舒适度更高。

l南向双套房设计：满足三代同堂或二胎家庭的居住需求，每个套房都拥有独立卫浴空间，私密性强。

l全明设计：核心筒布局保证了房间的全明设计，没有暗间，居住品质高。

观沙岭首个功能齐全的高奢会所

归家大堂正面的玻璃幕墙外是项目的下沉庭院，庭院后方便是片区内唯一的恒温游泳池会所。

除此之外，会所内还有茶室、棋牌室、瑜伽室、健身房、斯诺克室等，在满足生活需求的同时，也满足了业主的社交需求。

与之相辅相成的是丰富的架空层泛会所，项目根据不同年龄阶段，将架空层细分为女王空间、男士空间、亲子玩乐空间等主题场所，让会所更贴近生活。

归家动线空间感层层递进，配备梦幻锦鲤池

归家大堂按照高奢酒店标准打造，近10米的挑空檐口空间，地面采用国宝级非遗湘绣技法的海棠织锦纹，营造出奢华氛围。

绿城重金打造的鱼形旋转楼梯、艺术吧台、造型雕塑、海派穹顶等，融入海派风格，兼具摩登与典雅。

穿过归家大堂，便到达下沉流水庭院，这里复刻了莫奈花园的"梦幻锦鲤池"，如同一个超大的鱼缸，业主的小孩可以在此赏鲤、喂鱼。

随后入户大堂旁的红枫主景树映入眼帘，外沿采用金属铝板造型，高度超过4米，同时铝板造型向楼栋两侧延伸近30米，气场十足。

地下车库车道升级为磨石地面，相较环氧地坪更耐磨且防开裂；海棠纹星空顶光厅，让业主的车行归家之路更具仪式感。

调研小组观察：“绿城锦海棠通过'空间价值重构+场景生态构建'的多维创新，成功突破传统改善产品同质化困局。其零公摊设计重新定义了性价比标准，全龄配套体系填补了区域功能空白，海派美学塑造了独特的城市形象。”

市场价值

品牌、创新与信任的三重叠加

构建市场硬通货构

项目以“价值锚定+溢价突围”策略，成功破解长沙改善市场同质化困局，成为区域现象级红盘。

价值锚点：负公摊革命与空间效率突破、全龄配套与社群生态闭环、实景美学与海派基因具象化；

溢价逻辑：绿城品牌势能加持；海派风格立面、鱼形旋转楼梯、星空顶车库等细节，塑造“摩登典雅”美学标签，形成“同类产品价格更高、同类价格品质更优”的溢价能力。

在售信息速览：

高层：133-168㎡新规奢宅，实得面积比肩传统老规160-200㎡户型。已进入清盘状态。