双流九江｜城南「价值洼地」厚积薄发，为何此刻是拿地好时机？

7月25日，成都中心城区1～7月涉宅用地土拍落下帷幕：48宗土地成交，其中31宗实现溢价成交，不少区域/板块楼面价创新高，成都迄今最高楼面价——41200元/㎡也在其中。

透过这48宗土地可以明显看到，中心城区土地市场的马太效应愈演愈烈，“5+2”区域与“新六区”楼面价差距逐渐拉大。

但不可否认的是，“新六区”也有表现优异的区域及板块，比如双流：出让4宗土地，平均楼面价10030元/㎡，为“新六区”之首。其中，九江片区2宗土地均溢价成交，且均由民营企业竞得。

复盘房企认可九江城市价值的原因，我们发现：曾被低估的九江，正在撕开城市发展的新口子！

九江，在楼市语境中的“别称”是「新双楠」，而官方语境中的“大名”则是「九江未来公园社区」——前者，点明了其与双楠、武侯新城一脉相承的地理位置；后者则指向其公园城市的美好未来。

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区位交通

/ 与双楠、武侯新城一脉相承 /

九江地处双流“三区三廊三新城”中的「双楠大道时尚走廊」北侧，周边路网四通八达，地铁3号线、17号线分伺南北两侧，19号线贯穿而过，半小时直达太古里、一线抵达双机场，可谓“近可达全城，远可享世界”。

▍九江交通示意图（制图：成都向上）

若将视野范围再扩大一些，会发现双楠大道不仅是双流发展的主动脉，更是成都西南的高端居住迭代轴，记录着成都人改善需求从“产品升级”向“城市迭代”的转变。

▍双楠大道沿线板块外溢示意图（制图：成都向上）

纵横交错的路网与地铁构筑城市骨架，九江自然“左右逢源”：紧邻武侯新城，承接外溢红利，同时背靠双流主城，坐享配套辐射，南富西贵叠加！

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配套落地

/ 全维配套升级兑现 /

地理位置的优越性，让九江生来就有其他新城所不具备的特性：配套无需等。

于商业，从名品消费到家庭业态一线直达。

双楠大道的另一重身份，是「商业中轴」，它由东向西串联起：成都大悦城、武侯山姆会员店、时代奥特莱斯、双流万达广场、城南优品道等共计超百万方城市级商业，以及环城生态区、五湖四海两大公园生活目的地……九江，亦因此拥有了“一线直达”的时尚感与松弛感。

▍双楠大道沿线商业示意图（制图：成都向上）

于生态，两大城市级生态IP将其托于“绿色掌心”。

九江东侧的环城生态区，是官方盖戳的“彰显成都公园城市魅力的世界名片”，生态区内三大已建成的特色园（萌宠乐园、悦动彩林、凤求凰）均在板块步行范围内，老外赞不绝口的“百公里骑行”，出门即享！

▍环城生态区实景图（来源：@成都天府绿道）

板块西侧的五湖四海，则是由双流运动公园、中心公园、运动公园等9大公园构成的全城最大公园聚落，规划面积超万亩，也是近两年成都的新晋顶流打卡地——“成都自己的阿勒泰”“假装在新西兰”“超出片”……随手一搜就有无数网友的自来水式安利。

▍小红书APP截图

出门即可草坪露营、骑行、散步、打卡，每个季节的晨跑都伴随着不同的风景——春季的油菜花田，夏季的向日葵、林荫跑道，秋季的稻田，冬季的常青树林……难怪九江的朋友总是那么爱分享生活！

于教育，家门口的「K15名校圈」正加速兑现。

教育，本就是双流的强项——成都当前唯一实现从幼儿园到高中15年免费教育的区域，正是双流！

而九江，规划之初就计划在原有的近10所优质学校基础上，新建超10所高品质学校，其中就包含2023年正式开校的高品质公办学校：九江新城小学、初中，将于9月迎新的双流中学九江实验学校（北区，公办九年一贯制），以及在建中的九江新城教育基地（公办高中），家门口的全龄名校教育圈悄然成型！

▍双流中学九江实验学校（北区）实景图（来源：@双流发布）

从纵横交通、多元商业、大型生态到全龄教育，全系资源构筑起15分钟高质生活圈——九江，显然已经走在了新城建设的前列。

着眼当下，资源云集的九江甚至有与成都第一梯队板块“掰手腕”的实力，新城中更难逢敌手，但它并不打算止步于此，在其他新城还在“提概念”时，九江已经开始脚踏实地地谋划一座面向未来的公园社区。

九江东西两侧，分别坐落一个高精尖产业集群——省级经开区「武侯经济开发区」，已入驻京东、华日通讯、神州数码、康特电子等高能级企业；成都66个产业功能区之一的「成都芯谷」，依托中国电子、中国电科、中物院等产业龙头汇聚规上企业59家、高新技术企业34家、专精特新企业10家（国家级2家）、各类创新平台38个……

▍九江与周边高精尖产业集群位置关系示意图

作为2022年成都首期启动的未来公园社区示范点位之一，九江未来公园社区生来就肩负「为城市留才」的重任，规划自然也更前沿——定位于「空港新客厅、智慧新家园」，规划形成九大未来公园社区场景，涉及生态、生活及产业等领域的多个重磅项目。

▍九江·九大未来公园社区场景规划示意图

三年来，九江未来公园社区也逐步从规划走向落实，除了教育等公建配套的加速兑现，6月新鲜出炉的7725亩超级规模土地规划，也让九江的未来变得无比清晰——“双轴三脉、三心三片”的总体空间结构之上，是一座功能高度混合的公园城市！

▍九江片区土地控规示意图

整个片区以居住、生活和商业功能为主，各功能均匀混合布局，同时构建四级公园体系（综合公园+专类公园+社区公园+小游园），从而使每一个住宅地块的居民都能实现“出门即进校门、步行可逛公园”——公园城市的理想生活，就此照进现实。

此外，九江的规划还有诸多可圈可点之处。

• 商业绿轴——以环城生态区为牵引，以中部东西贯穿的综合公园为核心，形成“商业中心+社区商业”的商业空间体系，与天西的人字绿廊、林家坝的交子绿廊异曲同工，“在公园里购物”将不再停留于想象。

▍九江“双轴三脉、三心三片”总体空间结构示意图

•小街区制+慢行系统——推动“轨道-公交-慢行”三网融合，未来通过步行、骑行或乘公交直达地铁站，外出完全可以不开车。

•透风见绿、簇群错落的总体城市形态——透过近两年九江供应的新宅地来看，“低密”是新的关键词，当低密住区形成规模，舒适惬意的居住体验便触手可及。

这样的规划，看似“超前”，实则“务实”。

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外溢效应

/ 承接人口外溢之首站 /

近年来，主城供应的涉宅土地呈现出两个趋势：供应少、地块小，武侯区尤胜——2023年至今共计仅出让10宗土地，其中与九江相邻的武侯新城核心区仅4宗。

随着武侯新城与双流主城日臻饱和、可开发土地殆尽，产业与人口必将向周边宜居板块延伸，而拥有大面积可开发土地、低密高绿的九江，就是承接这部分外溢需求的首站！

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增量空间

/ 未来潜力爆发之核心 /

随着土地规划落实，九江将迎来大规模城市更新，交通升级与城市配套一马当先。

而交通与配套密度，往往与宜居指数、城市价值成正比——逐一落地的城市资源，也必将为九江砌起一道坚固的价值护城河。

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价差机会

/ 正从“洼地”跃向“高地” /

站在市场角度来看，九江如今仍是可贵的价值洼地。

土地端，“隔壁”武侯新城今年出让1宗宅地，楼面价16600元/㎡；九江今年出让2宗宅地，平均楼面价8523元/㎡。

新房端，九江在售新房均价约2万元/㎡，而与之相隔仅6公里的武侯新城核心，新入市的项目单价大多已达3.5万元/㎡。

换句话来说，地铁多2站或者驾车多6公里，便能节省150万的购房成本（按建面100㎡算），同时还享受与武侯新城几乎完全一致的城市资源——这才是对“价值洼地”的真正释义！

现有资源给予九江城市价值强大的「确定性」，未来落定的重磅资源则为其撑起巨大的上升空间——摆脱“洼地”title，指日可待！

对于房企而言，九江从“价值洼地”跃向“人居高地”的此刻，显然是最佳的入场时机。

从资金端来看，现在入场，更具成本优势。

九江的土地，无论是地价还是容积率，均低于周边热点板块。

以今年九江与武侯新城的成交楼面价粗略计算，同样是50亩的土地，武侯新城的拿地成本为13.8亿元（容积率2.5），九江则约5.7亿元（容积率2.0）——成本可控，风险才更可控，主打一个“性价比”！

从机遇端来看，现在入场，可享更大红利。

九江现有城市资源的确定性，已将入场风险降到几乎可忽略的低点，而随着未来规划落地、资源兑现，城市价值大概率将呈直线上升态势——现在稳、未来增，以中国铁建地产、华润置地为首的大型央国企以及民营企业龙头万科集团早已躬身入局验证九江的价值潜力！

▍九江部分已入驻房企分布示意图

从风险端来看，现在入场，可避免“规划依赖”风险。

相较于纯新区，九江完全脱离了“卖规划/效果图”的模式，现有基础扎实、即买即享，对于房企而言，在销售阶段也有丰富的实景物料说服客户。

据悉，2025年，双流九江片区还计划供应龙渡路旁2宗优质土地，共计约76.03亩——现在稳、未来涨、当下成本低，此刻入场必抢占价值爆发先机！

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编辑：Zoe Ⅰ 美编：Amy Ⅰ 主编：Comet

图文来源：成都向上/网络

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