调研札记⑪| 天序1958：主城新开铺片区高定改善大宅

2025年7月起，"2025年高品质住宅示范案例征集暨产品力测评活动"进入实地调研阶段，由克而瑞湖南区域与湖南省房协联合组建专项调研小组，赴多个高品质项目进行调研，并形成了调研札记。

由省房协指导的本次调研活动将重点围绕项目规划设计理念、工程质量管控体系、智慧社区建设、绿色低碳技术应用及客户服务创新等维度开展专业评估，旨在挖掘行业标杆案例，树立品质住宅典范。

本期项目——长沙天心区・天序1958

调研时间：2025年8月14日

调研团队：克而瑞+省房协调研小组

城市焕新的核心承载

在长沙“一核两带多区”更新框架下，新开铺片区以5895亩更新体量、200亿投资规模，聚合湘江外滩与省府中轴双重资源。

天序1958位于长沙南二环与天心大道交汇处，是新开铺片区城市更新的首发项目，由天心国资、中建五局、葛洲坝集团三家国央企联合开发，为购房者提供“国企品质+主城资源”的双重保障。

项目总建筑面积约17万㎡，容积率仅3.1，规划10栋纯板楼高层住宅，全盘采用两梯两户设计，仅打造143㎡、188㎡两种改善户型，圈层纯粹。

调研核心亮点解析

1

工艺标准：藏在毛坯里的安心细节

天序1958的毛坯交付并非“粗坯”，而是通过16项精工体系为后续装修打下扎实基础：

结构稳固保障：厨卫/空调孔位提前预埋钢套管，避免业主装修时破坏梁体结构；剪力墙优化布局避开常见改造位，采用高标混凝土提升墙体强度。

静音生活守护：精密窗框+窗缝三重密封，通过严苛淋水检测；客厅卧室采用装配式ALC轻质隔墙板，隔音效果远超传统。

墙面平整工艺：“界面剂增强→冲筋找平→分层抹灰→满挂玻纤网→抹面收光”五道工序，2米靠尺严检墙面实现毫米级平整。

防渗防潮系统：烟道增设挡烟反坎防串味，每建10层进行压力测试；淋浴区防水刷涂至2米高，干区达1.2米，双重试水确保零渗漏。

权威质量背书：施工过程100%实测实量，政府质监站季度考评持续优良，第三方飞检评分蝉联第一。

调研小组观察：

这些工艺没有华丽的展示面，却真实关系着十年后的生活品质。项目将精工标准具象化——从预埋钢套管守护建筑筋骨，到五重抹灰保证墙面历久弥新，每一处细节都在回应购房者对“房子本质”的关切。

2

地下车库：比星级酒店更体贴的归家第一站

天序1958将传统阴暗的地下车库，升级为 “星光鎏云”泊车厅，三大改变刷新体验。

入口处以云石吊顶漫射柔光+银河流光星空顶破除了传统车库的昏暗感，配合递进式智能照明系统实现车行光启、离场灯隐的动态指引，显著降低夜间泊车的视觉疲劳。

空间结构上采用鲁班奖标准的三维管线工艺，BIM技术模拟管线排布，车道区挑高约2.7米，搭配铝制格栅吊顶，将杂乱管线转化为艺术展廊级的整洁顶面。

实用性革新则体现在2.5米超宽车位设计与金刚砂恒固地坪的组合——前者为主流SUV提供从容的开门空间，后者采用美国施贝固化剂强化抗剐蹭性能，即使在暴雨冲刷下仍能保障防滑安全。

调研小组观察：

项目的车库设计跳脱传统功能性思维，以光影美学、工程巧思、人性化预判三重创新，将归途转化为生活仪式。其价值不在于堆砌高端材质，而在于对高频痛点的精准回应。这种对隐蔽空间体验的高标准追求，正是当下改善型产品差异化的核心突破点。

3

全封窗立面与园林共生

主城沉浸式生活剧场

天序1958突破主城高密度社区的局限，以“晶钻”光幕立面公建化封窗与中轴园林形成光影共生。

高约

4.5米金属格栅搭配“银翼”悬挑铝板

古铜色铝板勾勒的“晶钻立面”

不仅提升建筑颜值，更通过

南北全封窗设计

实现景观视野，让约140米中央景观轴、4000㎡阔景中庭成为业主美好生活的框景画作，与好房子产品系中对居住生态环境的重视深度契合。

项目于7月25日开放10000㎡全维实景展示区，以约140米超长中轴为主脉，延展约4000㎡阔景中庭，渐次铺展 “三序风光”，为高阶客群量身打造1.6万方中轴式园林。

开阖45米的礼序门庭、3000片鎏金铝板手工拼接的“金鳞”挑檐、高达5.8米的宇宙金奢石双面照壁、进口黑沙金整石打造的24级弧面叠水等匠造细节，均是主城不多见的园林设计。

室内外空间联动颇有亮点：1600㎡架空层泛会所——涵盖健身房、商务会客、游乐场、咖啡茶室等6大主题功能，精准匹配居者高频生活场景，采用全景玻璃幕墙，让园林绿意无缝衔接室内。

调研小组观察：

项目让公建化立面成为园林的‘取景框’，全封窗不仅为颜值，更让家成为自然延伸的容器，其园林公区就像是“会生长的生活剧场”，没有炫技式的水景堆砌，而是让自然真切融入日常。

4

全域五房户型：为真实生活预留的成长空间

无论是143㎡的“全能五房”还是188㎡的“央景楼王”，都以家庭真实生活为蓝本重构空间逻辑。

143㎡“成长型五房”

突破传统格局，创新性打造“第五自由空间”——类独梯独户、四开间朝南的采光优势、南北双阳台设计，约7.6㎡的可变区域，通过灵活隔墙实现书房/儿童游戏室/茶室的三重变身，让二胎家庭也能享有独立成长天地。

188㎡户型则用约3.15米层高，17.5米南向面宽重构空间尺度。独创双入户动线，约9.5米空中浮岛串联起客厅与餐厅，形成约78㎡LDKB超大聚会空间；主卧270°飘窗将湘江风光与社区园林双重框景。

共性价值：

小户型大容量：143㎡两梯两户纯板五房设计，南北双阳台四开间朝南，通过极少剪力墙设计，实现四房至五房灵活演变。

大宅社交属性：188㎡以双入户动线实现脏净分离，约78㎡LDKB空间成为家庭社交枢纽，独创9.5m空中浮岛满足观景的同时可探索更多功能场景运用。

全龄细节：双阳台带家政间配置，满足晾晒与观景双重需求。

调研小组观察：

这两个户型精准回应长沙家庭的核心诉求——3-3.15米舒适层高，143㎡让普通预算获得五房可能性，188㎡用‘一室三用’提升空间效率。当房子能伴随孩子成长、适应老人照护、承载朋友欢聚，便是对‘好户型’最务实的诠释。

市场价值

满足改善圈层的置业需求

项目以“主城核心地段资源+天序系高度产品力”双核驱动，在长沙主城改善市场开辟独特赛道，成为区域主力热销项目。

价值逻辑：不可复制的资源护城河

主城核芯地段资源：占据城市价值核芯，坐拥二环枢纽、享500亩南郊公园主城高端生活圈、瞬达五一繁华商圈、配套超一梯队名校等多维资源矩阵。

天序系高定产品力：主城难得新规低密纯板大宅，面积143㎡起步的纯改善住区，大门、公区、园林等实景品质可见。

精工细节技术壁垒：全砼外墙杜绝渗漏、BIM技术优化车库层高、五重防水体系，构建隐性品质护城河。

三家国央企联合背书：天心国资+中建五局+葛洲坝集团三重保障，兑现“所见即所得”的品质承诺。

在售信息速览：

高层：建面约143-188㎡主城低密高定大宅，价格13500-15500元/㎡。

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调研总结：

长沙天序1958作为新开铺城市更新首发之作，以国企精工基因+纯粹改善内核为双核驱动，通过三大国匠联袂开发、143㎡起纯粹社区，在长沙主城更新浪潮中树立了“好房子”实践样本。

其以中建【天序系】高定产品力、高得房灵动户型、双名校目送式教育、精工毛坯交付体系为价值锚点，借力200亿城市更新红利+500亩南郊公园生态半径形成稀缺价值支撑，为长沙改善市场提供了“资源确定性+高定产品力”的高效解决方案，将持续定义主城品质住宅的基准线。