天津
香港住宅交易历史上最大的亏损纪录刚刚诞生了。
PART.01
创纪录暴跌：一套房蒸发掉一家上市公司全年利润
这是位于香港山顶歌赋山道15号的一间豪宅，它在2016年的买入价是21亿港元，9年后出让成交价格是7.9亿港元，房值蒸发了13.1亿港元。跌幅高达62 %。
同样一套房子，转手之间损失13.1亿港币是什么概念？
相当于著名火锅呷哺呷哺2023年全年的净利润，或者全球有5800多家连锁店的名创优品这一年白干了。或者相当于天津一个超万人规模的大厂，所有工人一年的工资总和。
这座豪宅包括1.8万平方呎的房子+1万平方呎的花园，以及专属车位，换算下来大约是1672平米的住宅和929平米的花园，以及259平米的停车位。
原房主是在2016年购入此宅，彼时正是楼市火热期，购入单价1平方呎（0.09平米）22.74万港币，一举创下当时香港楼市标杆价格，如今转手售卖，创下香港楼市另一项亏损价格标杆。
PART.02
银主盘背后：高杠杆的脆弱与流动性陷阱
买房之后的9年间，原房主的经历可以说是同时期千百企业、亿万个人的缩影。
原房主的事业先是“面临“阶段性现金流问题”，继而“多笔大额应收账款被临时悔约”，最后因为断供，房产被“银行收回并拍卖”。
经历了两年的漫长拍卖、流拍、降价的过程。接管人（银行）于2025年1月将意向价下调到7亿港元～8亿港元区间，这栋买入价21亿港币的豪宅，最终在8月19日以7.9亿港元成交。
原房主作为华南城的主要投资者之一，还“见证”了这家名噪一时的房企，因负债609亿港元，在今年8月被香港法院颁布清盘令。
PART.03
香港镜鉴：非核心资产的价值重估比想象更残酷
其实几年来香港豪宅的售价一直在下行，自2021年见顶后普遍下跌约三成，部分豪宅跌幅在甚至到了四成，如果是银行持有的抵押资产，出让时还会再减15%~20%。
这次山顶歌赋山道豪宅属于'银行急售＋特殊个盘双重因素影响，所以跌幅超过60%。
你可以说它不能完全代表当前香港楼市的真实面貌，但你不能说，它对于内地楼市没有重要借鉴意义。
这套房产是因为业主财务问题被银行接管，真实反映了过度依赖杠杆的脆弱性后果。富豪破产也同样用不了一年半载。内地的负债房企及负债购房者个人，在经济下行期同样需要警惕资金流动性危机。
即便顶级豪宅，即便降价六成，也需要漫长的两年才成交。说明当前市场楼市里"有价无市"现象非常突出。内地尤其是二三线城市，同样需要防范房产及高端住宅的流动性枯竭风险。交易周期拉长，同样是沉没成本，而减少交易周期最常见的有效方法就是降价。
老破大住宅的价值重塑，比想象中的更加惨烈，作为国际金融中心的香港如此，内地二三线城市也不可能幸免。香港豪宅跌幅（60%）远超市均值（30-40%），表明非核心房产或过高估值标的房产，当前调整态势更加剧烈。内地一线城市"老破大"、或远郊豪宅的真实价值需要重新评估。
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