恒大退市不是终点：30万家庭何时不在烂尾楼中的挣扎？

张先生蹲坐在售楼部门口，手里攥着泛黄的购房合同，身后是未封顶的混凝土骨架和政府新贴的 “债权登记通知”。这是他六年的积蓄换来的，如今却成了一个破碎的安家梦。

2025 年 8 月 25 日上午 9 时，中国恒大正式退市，标志着这家曾市值 4000 亿港元的地产巨头彻底告别资本市场。

比清理财务残局更紧迫的是，30多万套恒大烂尾楼，如同 30 万多枚定时炸弹，在无数个业主失眠夜里滴答作响。

恒大这家曾经的 “宇宙第一房企”，在市值蒸发 99% 后黯然退场。但资本市场的终章，却是 30多万烂尾楼业主新煎熬的开端 —— 他们耗尽毕生积蓄换来的 “家”，如今仍是裸露的水泥骨架，矗立在 29 个省份的 1620 个工地上。

1、 破碎的安家梦，30万家庭陷入困境

恒大退市并非突发事件，而是注定的 “资本死亡”。

2024 年 1 月 29 日，香港高等法院已判决恒大清盘，自此，这家巨头成为资本市场的 “植物人”，8 月 25 日的退市不过是拔掉最后的 “呼吸机”。

退市背后是惊人的债务深渊。恒大总负债高达 2.44 万亿元，清盘人控制的约 270 亿港元资产，实际变现仅 20 亿港元，这笔资金与巨额债务相比，简直是杯水车薪。

更触目惊心的是，恒大境外可变现资产总额仅 2.55 亿美元，其中恒大直接持有的资产价值仅为区区 1100 万美元。

资本盛宴散场，留下的是全国约 2000 个项目中的30多 万套未交付房屋。以 3 口之家计算，波及人口近 百万。

恒大的烂尾楼版图触目惊心。从披露的数据来看，广东以 157 个烂尾项目位居榜首，江苏 115 个，四川 85 个，重庆 74 个，河北 70 个、北京15 、上海则 8 个。这些烂尾项目就像一场房地产领域的 “瘟疫”，各地业主纷纷陷入困境。

在呼和浩特恒大文旅城，2953 套待交付房屋旁仅有 450 名工人在劳作，交付之日遥遥无期。而在天津武清恒大山水城，1052 套在建工程已停工超两年，152 套现房虽早已建成却被抵押冻结。业主只能望房兴叹，他们每天都会来到工地前，望着锈迹斑斑的塔吊和杂草丛生的工地，相互传递着不知来源的小道消息。

三四线城市成为重灾区。河南新乡 “恒大御湖天下” 仅建了一座大门便荒废，政府评估认定 “从零续建成本过高”，近千户业主彻底被遗弃。

80% 的烂尾楼业主被迫承受 “双重支付”—— 每月偿还数千元房贷的同时，还需支付房租。长沙业主王敏在维权群改名 “用房贷换水泥墩子”，道尽无数家庭的窒息感；

每个数字背后都是一个个鲜活家庭的安家噩梦。一位郑州恒大养生谷的业主留言：“我 2019 年买的恒大房子，至今未交房。因为这个房子，婚也离了。整个人生轨迹都发生了改变。”

学位悬而未决，婚期被迫推迟，老人临终未能住进新房…… 这些现实悲剧在维权群中反复撕扯着神经……

2、 维权路径多样，但道阻且长

面对困境，业主们可以通过多种途径维护自身权益。法律诉讼是首要选择，根据最高法 2025 年 7 月的最新司法解释，当商品房无法交付且无实际交付可能时，购房者可解除合同并要求返还购房款，且该权利优先于其他债权。

怀化恒大中央广场业主起诉贷款银行胜诉，法院判决银行承担监管失职责任，撕开了资金挪用黑箱的一角；无锡业主在项目停工初期便冻结开发商账户，最终挽回 70% 损失；

目前，行政投诉也是有效手段。有些业主向住建局、房管局等行政部门反映情况，请求督促复工或启动监管资金优先用于退房退款。

全国性业主社群正形成 “个案突破 - 经验复制” 的维权网络。2025 年 3 月，全国共有23 城业主代表联合向住建部递交《烂尾楼处置诉求白皮书》，以取得相关政策的支持；

长沙业主制作的《恒大烂尾楼质量缺陷图鉴》短视频播放量超 500 万次，也倒逼地方政府成立专项调查组。数据可视化、资金流向图等传播手段，正成为弱势群体的扩音器。

然而，维权面临巨大挑战。恒大已变现资产仅 20 亿港元，远低于债务规模，虽然司法解释赋予购房者优先权，但需与其他债权人竞争有限资产。

虽然形势严峻，但并非所有烂尾楼都陷入绝境。根据实际情况，这类烂尾楼项目相对更容易获得救援：

位于大城市核心地段的项目：因省会城市财力雄厚，更容易获得中央支持。比如郑州、长沙、广州等城市的烂尾楼，大概率会妥善解决。

一些高完工率楼盘，通过压缩配套（例如取消游泳池）降低成本，更容易交付。房子已经封顶的项目，只要当地政府出点钱，就可能顺利完工。

而像河南新乡 “恒大御湖天下” 这类仅建了大门便停工的项目，则可能永远无法交付。各地政府也只能 “花最少的钱，办最多的事儿”，优先救援那些价值更高的项目。

3、 保交楼进展缓慢，各地效果不一

政府主导的保交楼工程正艰难推进，创新模式在各地萌芽：

资金破局：全国 1.4 万亿元保交楼专项借款中，60% 恒大项目被纳入 “白名单”。辽宁通过 “四本台账” 实现资金闭环管理，交付率达 88.3%；

模式创新：南宁政府设 30 亿平稳基金隔离债务，成功交付 2886 套房；宁波奉化区首创 “异地置换交付”，将恒大业主置换至同区域其他楼盘，政府协调降价 10%-15%，超 80% 业主完成换房；

资产盘活：广州恒大足球场通过 “土地回购 + REITs 发行”，政府回购土地后将配套商业体打包发行基础设施 REITs，募集资金用于住宅续建。深圳前海地块则由央企高价竞得，资金优先偿付工程款。

清盘程序的复杂化导致复工延迟，部分项目因子公司诉讼被冻结资产。虽然法律明确 “购房者交付请求权优先于抵押权”，但在实际清偿过程中，工程款、员工工资等诸多因素可能挤占资源，使得业主权益难以得到充分保障。

数据显示，超 80% 的烂尾楼业主出现睡眠障碍或焦虑症状。许多业主不仅面临交付延期的漫长等待，还陷入了优先权博弈的复杂局面，同时在质量妥协方面也深感无奈。

4、 未来希望渺茫，但并非全无曙光

在绥化恒大观澜府的工地上，一群业主撬开未竣工的房门自行入住。地库渗水成 “水帘洞”，电梯常把人困在半空，但他们用最原始的方式守护着微弱的希望。

当资本盛宴散场，这些倔强的微光正在浇筑新的基石 —— 它告诉我们：纵使资本退场，社会对个体的承诺永不退市。

恒大退市标志着房地产行业 “高杠杆、高周转” 模式的彻底终结，行业格局已然重塑。

央国企成为市场主力，招商蛇口、保利占据土拍市场主导地位；幸存民企艰难转型，融创通过债转股将负债从 1 万亿压至 2596 亿，聚焦高端项目求生。

对于烂尾楼业主来说，虽然前景不容乐观，但仍有一线希望。政策层面，2025 年中央政策聚焦 “止跌回稳”，通过降准、LPR 下调、城中村改造等措施稳定市场预期。

退市，不过是一个仓促画下的句点，其后紧跟着的，是整个社会漫长而艰难的冒号：如何在一片数字的瓦砾与资本的废墟上，重新奠基，为万千生民，重铸那尊名为“信任”的基石。

（完）