首度披露：福州万象城日均客流2万 仅为东百中心21%

世界是魔幻的，但凡刷屏福州人朋友圈的火灾，现在读来，皆是余韵悠长。

这一次，刷屏福州人朋友圈的不大不小的火灾：2025年8月23日晚，仓山欢乐颂（华润旗下）旁垃圾屋。

▲刷屏福州人朋友圈的两场火灾

上一场印象深刻者，当属原五四北泰禾广场。2024年12月13日，福州五四北泰禾广场外广场附近的一处便民电动车停车区发生火灾，现场浓烟滚滚，57辆电动自行车“葬身火海”。

当时，恰逢五四北泰禾广场新旧过渡，初入福州商业圈的厦门国资象屿与泰禾“极限拉扯”，博弈，你来我往。这事至今仍未完全消停，官司正上演。

火，往往代表着热情、动力与变革，但也意味着不稳定与风险。

央企华润在福州，其商业与地产行径路线又有着怎样的余韵悠长？藉由这场火，福州商业地产观察者“说商道市”尝试揭开冰山一角。

NO.1|商业：嫡子庶子皆是一言难尽

“嫡子”福州万象城：

首批露，日均客流2万，仅为东百中心21%

2022年6月，福州收获年度重磅商业项目，也是福州首个真正意义上的重奢购物中心——福州万象城。

但这个触及福州商业新高度的福州万象城，两大核心指标，即客流量以及营收业绩，长期以来神秘得很。

公众号“华润万象生活”（注：华润万象生活为华润置地控股子公司）于2024年8月28日结合财报发布华润万象生活2024中期业绩时，披露了一组数据：（2024年上半年）福州万象城客流量348万，客流同比增长103.2%。

平均下来，福州万象城日均客流仅为1.9万。

就这，还是在同比猛增103.2%的情况下实现的。也就是说，以前更差，按其自身说法，（2023年上半年）福州万象城日均客流甚至还不到1万。

没有对比就没有伤害。在华润万象生活罗列的6座重奢万象城（注：全国仅14座重奢万象城）中，妥妥的，福州万象城居末。其余5座万象城客流量至少也是福州万象城的2倍以上，高的甚至为4倍之多。

同样是上市公司，东百集团也披露财报。同样的时间跨度（2024 年半年度）东百中心客流量超1600万人次，同比增长3.55%。

也就是说，同处福州商业圈，踞守鼓楼一东一西，东百中心日均客流达8.8万，是福州万象城的4.6倍，福州万象城是东百中心的21%。

若按东百中心2024年上半年客流占其全年43%计，福州万象城2024年日均客流量2万出头，顶天了。

虽然二者定位不同，虽然福州万象城开业刚三年有余，但我们仍可管中窥豹。

▲周末时分的福州万象城。“说商道市”摄于2025年8月24日

不在少数的朋友告诉“说商道市”，他们挺喜欢逛福州万象城的，无他，只因人少。

扎心了，有木有？

所以，福州人能深刻感受到福州万象城的努力：又是各种展，又是得物·城市潮流主场的，又是各种打卡秀的。花招不断，新近的是“柠夏果味假日季”，主打柠檬主题秘境。

一个重奢场这么“努力”，容易么？！

营收业绩呢？此前网络上曾流传过：在诸多万象城中，福州万象城营收业绩也是吊车尾的存在。但无数据支撑，故不予置评。

福州官方数据显示：2024年东街口、熙街口商圈营收分别达135亿元、84亿元。熙街口商圈即指以福州万象城购物中心及其周遭开放式街区——熙街口为核心的“鼓楼西”商圈。

对于84亿这个数据怎么看？“说商道市”的答案是：用手机看就好。

这里，是全福州独一份的重奢场以及“庙市”共生：约10万方的福州万象城，一楼重奢氛围，LV、Cartier、CELINE、Burberry、BVLGARI、Bottega Veneta、GUCCI等高奢矩阵已成，一街之隔即是西禅寺和报恩塔，“荔树四朝传宋代，钟声千古响唐音”。

开业三年有余，却仍在为名字而战——福州万象城究竟指的是华润万象城还是万宝的万象九宜城？不在少数的福州人是真的不晓得。

怎么就混成了这样？

“庶子”：仓山欢乐颂

商业传奇浦上大道的另类存在

如若说华润置地倾注心力，俨然“嫡子”的福州万象城如此战力的话，那么，位处浦上大道的“庶子”仓山欢乐颂更加不忍直视。

这是华润置地亮相福州的首个商业项目，属存量改造商业项目，华润接盘而得，也曾易主、更名、撤店、空置……

现如今的欢乐颂，代表一个购物中心门面的一楼，充斥着各种餐饮。给“说商道市”的感觉就是“塞铺面”，别空置着就成，门面什么的都是后话。

浦上大道可谓福州商业传奇。同处浦上大道，仓山万达是万达广场全国体系的TOP，仓山万达影城连续6年冠居福州影城票房榜；刚更名的爱琴海购物中心，也是爱琴海全国体系的TOP2；仓山欢乐颂，至今却仍是福州商业小透明。

“说商道市”得说，存量时代，考量运营商的商业实力，更考验商业智慧。

还是那个问题——背靠华润这棵大树，仓山欢乐颂怎么就成了福州商业传奇浦上大道的另类存在？怎么就混成了这样？

NO.2|地产：迷之操作多

华润置地在福州，地产代表作，前有华润橡树湾，今有中寰悦府。

远的暂且不提，还是多说说中寰悦府，你会发现，同样很迷。

作为华润置地于鼓楼打造的首个高端住宅产品，中寰悦府这个项目从去年10月24日摘地，今年1月即开始蓄客。2025年1月18日，华润置地新楼盘中寰悦府展厅，分别在福州万象城和万象九宜城开放。

但，华润拖至8月10日方开盘。推盘节奏魔幻得很。

如此长时间的蓄客，这在外界看来，即是一种胆怯的表现。和尚头上的虱子，明摆着。

城芯鼓楼盘，如此心怯，“说商道市”平生仅见！

尽管，位处二环高架旁是石更伤，避无可避，网络上各种平台到中寰悦府测噪音值也确实被玩出了花，但，作为城芯鼓楼有书包属性的新盘，“凭网签合同即入学”，好好的一手牌，石更是被自己玩坏了，购房意向严重分散。

市场下行期，按常理度之，节奏就得快。

开盘当天宣称卖了127套，KFS的宣传海报是首开劲销7.6亿元。但有第三方机构数据显示网签83套。

能说什么呢？福州楼市，真真假假、虚虚实实、似是而非，堪比迷雾剧场。

结合福州市不动产登记交易平台数据，“说商道市”更相信第三方机构的83套。

再谈产品，中寰悦府以精装品质新房入市。但，越是市场震荡下行期，精装房越是维权多。这一点，到交房那天你就会晓得。想让有钱人将就你的装修品质？很难！

很迷的还有，中寰悦府项目地块是旧地，曾是华润置地的重要资产，但在其拿地十年后因故申请退地。2024年10月，该地块调整相关规划后以宗地2024-45号重新上架拍卖，最终仍被华润置地旗下公司以底价9.47亿元成功竞得。

华润退地后再次由华润竞拍，听起来颇为离谱。不少好事者还想探究，退地，保证金何去何从？但，不得而知。

这边福州主城区，中寰悦府一系列迷之操作，华润置地福州团队被严重质疑；那边福州滨海新城，华润海湾润城项目据说更惨，被业内“誉”为海景国企员工养老神盘。

也难怪，这么些年，华润在福州的存在感委实有点低。即便是当下，福州人耳熟能详的是建（发）保（利）国（贸），以及以榕发、建总、左海为代表的市属国企。他们在福州楼市长袖善舞，一争长短。

尴尬的是，真的没有央企华润什么事。

神奇的还有，公众号“华润置地福建”笔耕不辍，时常福厦两城项目联动，其账号主体为厦门润投房地产开发有限公司。企查查却提示，该企业已于2024-12-03注销。

NO.3|事故or故事？大佬凡人歌

火，往往代表着热情、动力与变革，但也意味着不稳定与风险。

火的双重性格，正是热情与危险的平衡。

哪里有火灾事故，哪里就有余韵悠长的故事。

但愿，福州城不再有火灾。毕竟，福州人总是把“平安”放嘴边，“平安”用福州话说起来，尤其连说数遍，不光好听，更是显得余韵悠长。

福州城的商业、地产故事，“说商道市”持续说给你听！这里，没有黑神话，只有凡人歌。

原创不易，感谢赞转评