重庆
8月末，关于房地产，有一项重磅政策。
那就是国家发布《关于推动城市高质量发展的意见》。
不要小看这份意见，他关乎到我们很多人的切身利益！
直接说重点。
国务院的这份《意见》中，明确将支持城中村和危旧房改造，支持老旧住房自主更新、原拆原建。
重点就在于8个字：自主更新、原拆原建。
所谓自主更新、原拆原建，简单理解，就是由业主作为“甲方”，经过共同决策，引进开发商作为“乙方”，对原有老旧住房进行拆除，并在原土地上重新建设房屋，建成后，业主再搬回来。
很多人会说，这政策执行起来很难，比如：
难点1：很难统一业主意见。有的想拆，有的不想拆，七嘴八舌，意见基本很难统一。
难点2：资金筹集是个大问题。如果让业主出资，可以想象，赞同会非常非常少，现在老房子加装电梯每户要1-2万左右，很多人都不愿意出钱。
难点3：利益平衡。过去我们说拆迁，是开发商或是政府一次性补偿给被拆迁业主，再提高容积率修新房，赚差价。业主、开发商、政府三赢，那么换成“原拆原建”，似乎三者“赢”的都不大。
这样一来，大家都没有积极性啊！
如果这样理解，就大错特错了！
首先，
在国家公开政策之前，上海、北京、浙江等地实际上已经有了一些探索和实践。
比如和重庆有诸多类似情况的上海，一个叫“彭一小区”的老旧小区。
从2019年5月启动改造意见征询，到2021年12月开工建设，再到2025年6月底居民开始回搬。用了约6年时间，完成了一整套“自主更新、原拆原建”流程。
将40幢老旧住房，变成了17幢高层，并且增配了包括地下车库、游泳池、文化活动中心、养老院等，形成了一个现代化大社区。
其次，
我们担心的问题，都有解决办法，包括：
等待原拆原建的过程中搬出去租房，政府有相关的租房补贴；
新建的房子对户型进行了全面优化，并额外给每户+20平方米左右的增量建筑面积，增量费用由政府承担80%；
老旧社区一般位于城市核心地带，如此一来，相当于在城市核心区有了一套新房！
这是同一个小区的前后对比。
这套模式下，三大主体其实都具备充分的积极性：
业主方：全程参与改造决策，工程监督；新建房屋相较于老房子，大幅升值；
政府方：负责政策制定、流程规范与资源协调；创新“城市更新”，带动城市可持续发展，带动上下游产业、消费；而旧改区域更会因此提升居民满意度与政绩；
建设方：充当“代建”角色。轻资产、稳赚不赔。
并且我们要清楚一点，国家出台这项政策，必然有若干的细节配套措施，“鼓励、支持”绝非一纸空文，而是会有真金白银的补贴、优待！
而这个政策，对于重庆而言，必定是一个重磅利好！
今年3月初，住建部明确表示，2000年以前建成的老旧小区，将全部纳入城市更新改造范围，同时，城中村改造将再次扩大规模。
并且宣布今年地方政府4.4万亿专项债里重要的使用方向之一，就锚定在城市更新改造！
住建部官宣后一天，重庆就宣布2025年重庆计划新开工改造城镇老旧小区1227个、3011万㎡。
力争今年内完成2000年底前建成的城镇老旧小区改造任务。
重庆在城市更新、旧城改造方面，一直是国家支持力度最大、给予补贴最多的城市之一。
因为重庆是老牌工业城市，老旧房屋多，在推动建设现代化超大城市的过程中，城市更新的需求量很大。
近6个月后，国家官宣“支持老旧住房自主更新、原拆原建”举措之后，相信重庆很快就会有若干项目启动。
重庆的部分老房子，将迎来一次价值梳理，重庆很多老房子，要起飞了！
我的预判是，至少有几类房子，存在极大的潜力：
其一，渝中半岛、观音桥-鲤鱼池一带、杨家坪商圈周边、南坪商圈周边等核心地段的低矮老房。
这些地方还有不少房龄30年+的老旧社区，居住品质差，城市界面差，现状出售或许只能卖到5000-6000元/㎡单价，甚至更低。
其二，拥有顶尖教育、医疗配套的老旧小区。
这部分房子居住需求旺盛，加之老龄化趋势，拥有顶尖外部配套的老房子如能换发青春，价值必然会大幅攀升。
其三，拥有顶尖生态环境资源的老旧小区。
例如南滨路、北滨路，这类滨江滨水地带，以及核心区一些大型公园绿地旁的老房子。
过去大家卖老房子，主要原因是很多老房子真的没办法住，户型差、没电梯，没停车位，管网老旧，有安全隐患，还没有任何社区配套设施。
旧改更新能优化其中一些外部的状况，但很难“根治”，而“原拆原建”将彻底的改变老旧社区的所有问题，并且让居住价值、资产价值大幅提升。
如此一来，二手房抛压也会大幅降低。
抛售的少了，整座城市的房地产市场自然也就能更加健康稳步向上发展。
按照统计，重庆2000年以前建成，且有明确改造需求的住宅小区，大约有9000个，面积高约1.9亿㎡，涉及约206万户！
这是一个相当庞大的规模。
如今国家大手笔启动新一轮旧房改造，那些占据着城市最核心、最成熟的区域位置，周边拥有便利、优质的配套资源的老旧房子，必然会迎来一个新的时代。
大门已经打开，接下来，更关键的就在于配套的各项细节政策落地。
为了房地产市场长期可持续发展，为了超大城市可持续发展，在复杂多变的世界局势下，房地产作为推动经济企稳上升的重要一环，这一次，又来到了一个新的赛道！
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