未科内涵式发展新篇：全国第三座天奕即将点亮世界中轴

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7月29日召开的杭州市委十三届九次全体（扩大）会议提出，以城市更新为重要抓手，推进城市内涵式发展。

熟悉杭州历史的人可能还记得，早在2012年2月召开的杭州市第十一次党代会上，就曾将“着力推进城市内涵式发展”作为建设物质富裕精神富有的现代化杭州这一总目标的重要战略路径。

而最近的市委全会无疑再次强化了“内涵式发展”这一核心理念，它也符合中办、国办近日印发的《关于推动城市高质量发展的意见》中有关城市发展从“增量扩张”转向“存量提质增效”的精神。

事实上，正如市委常委、余杭区委书记刘颖日前在接受官媒采访时所说的，内涵式发展是一座城市高质量发展的必由之路。

作为浙江经济第一区以及杭州城市“第三中心”，余杭未来会怎样推进城市内涵式发展，尤其受到人们的关注。

看完整个访谈，有一个词令我印象深刻，那就是：产城融合。其中刘书记特别提到了未来科技城和世界级中轴线的建设。如果说十几年前未科的开发，实现了余杭乃至整个杭州城西的产业腾飞，那么产城融合精神指导下的中轴线建设，或将推动余杭从经济第一区向科创第一区、人居第一区的转变。而未来科技城也不再只是阿里之城，更有望成为杭州跃升人工智能第一城的终极发动机。

此前，我们曾写过《》。如今，在推进城市内涵式发展的新背景下，这里又将上演怎样新的住建传奇？

01

浙江第一区终于有了“好房子”

在余杭的发展史上，2018年是个标志性的年份。那一年，余杭以2312.45亿 VS 2106.37亿的GDP成绩，首次超越萧山，登顶浙江第一区。自那以后，除了2021年余临分家、东成西就后的一段短暂时期外，余杭始终稳居浙江经济首席宝座。

甚至分区后仅仅用了3年时间，到2024年末，新余杭的GDP就反超了分区前的水平。今年上半年，余杭实现GDP1906亿元，名义增速达到惊人的18%，不仅继续领跑杭州全市，而且相对其它区县的领先优势还在进一步拉大。

伴随GDP总量的狂飙突进，余杭的区域地位也在持续提升。

从早年杭州“一主三副六组团”城市空间金字塔格局中最底下一层的余杭组团，到后来“一核九星”中的九大郊区卫星城之一，再到最新版城市总规里，余杭的未科-云城片区和湖滨-武林、钱江新城-钱江世纪城并列为杭州三大城市中心，余杭一步步从边缘走到了舞台中央。

如果说未科是杭州的“第三中心”，那么正在建设中的世界级中轴线就是未科的中心，它是杭州未来30年城市建设的黄金主场。

我曾采访过余杭区规划编制中心主任徐海博，他告诉三土城市笔记，无论是北京、巴黎这样的古都，还是华盛顿、堪培拉等新城，绝大多数世界级都会城市中央都有一条中轴线。余杭作为杭州城市新中心，同样需要一条世界级的中轴线。

于是在比较了湖滨武林、钱江两岸的核心轴距后，规划部门最终确定：将从西站以南到和睦湿地以北这一段2.5公里的范围，作为余杭未来的中轴线。

余杭方面希望，通过中轴线的打造，将城西的发展逻辑从过去的靠政策和产业吸引人进而带动城市化，转变为通过营建活力城市，提供有魅力的城市空间、完善的城市服务、多元的城市功能、宜居的城市环境，来集聚并留住人才，从而催动产业创新。

经过这两年的开发，余杭这条世界级中轴线已初具雏形。像6月底，建发以30129元每平米的楼面价拍下中轴线北段YH090206-03 地块，再次刷新余杭“地王”纪录一事，便足见中轴线区域如今的土地价值。

不过，相比北段主要以产业功能为主，若要论居住舒适性，还得看中轴线的南段。

南段不仅商业（银泰中心、绿汀路万象城）、地铁（3号、5号、16号及在建的12号线）、教育（天元公学和睦校区）等基础配套完善，余杭国际体育中心、杭州未来国际演艺中心、未来城市客厅(一馆四中心)和余杭艺术文化中心等杭城新地标也均布局于此。再加上五常湿地、和睦湿地、云湖公园等串联起的 10 公里城市绿肺，使得片区的宜居性即便放在整个杭州来看也非常突出，因此吸引了大批原先外流西湖区或申花板块的未科大厂人才转而来此置业。

就上半年的楼市表现看，中轴线南段区域不仅新房屡屡引发抢购潮，二手房市场也有多个楼盘挤进全市交易量前20榜单，可见中轴线的受追捧程度。

很多人可能不知道，在建发地王之前，中轴线的地王是位于南段的YH090901-05-1 地块，由保利以42.5 亿、17.73%溢价率竞得。而它也是“好房子”政策实施后余杭开发的第一个新盘。

02

杭州首个保利天系落子中轴线

体验过“限价盘”的购房者，恐怕对于“好房子”都会产生强烈的执念。

或许是为了回应市场的这种呼声，今年3月的全国“两会”上，“好房子”被首次写入政府工作报告，提出要完善标准规范，推动建设“安全、舒适、绿色、智慧”的“好房子”。

5月1日，国家标准《住宅项目规范》正式施行，明确新建住宅建筑的层高不低于3米，每套住宅都要有满足日照标准的房间，同时还提高了住宅隔声和噪声指标等。打那以后开建的新房，品质及配套较之前的明显上了一个台阶。

说起来，“好房子”大家都喜欢，但并不是每个地方都有“好房子”。过去，很多城市的楼房质量不尽如人意。相对来说，杭州一直是国内房地产业的质量标杆。早在 20 多年前，杭州政府就提出建设生活品质之城，本地住宅品质长期领跑全国。

现如今，杭州同样在“好房子”建设上走在了前头。只不过并非每家地产开发商都有实力做出令市场满意的“好房子”。经历了过去这几年的行业大洗牌，当下人们买房都只信赖像保利、华润、建发这类的大型国央企，认为只有他们才能肩负起建造“好房子”的重任。

就拿保利来说吧，自2007 年进入浙江市场，开发了位于杭州下沙的首个项目保利东湾算起，18年来，保利始终坚持以杭州为中心，深耕宁波、温州、绍兴、湖州、金华、台州、舟山等8市，累计开发了80余个项目、服务近8万户业主。

但令人略感遗憾的是，之前因为限价的缘故，保利最高一档的天系产品一直无缘杭州。

这里有必要补充一个知识点，保利内部共有天、悦、和三大产品系。其中天系为最高产品系，悦系致力于融合骨相中式与在地文化，和系则主打年轻化共享社区。

后两者在杭州都有落地，代表项目如和著薇棠轩、云珹瑧悦府。唯独天系，此前整个浙江范围内只有宁波海晏天珺、温州天珺两个盘。前者被克而瑞浙江区域公布的2024半年度“产品力测评”榜单评为 “全国十大高端作品”，后者在北京中指信息技术研究院主办的 “中房指数2024房地产市场趋势报告会” 上，荣获 “2024中国十大顶级豪宅” 称号。由此亦可见保利天系的产品力。

不过这个遗憾最近终于被弥补上了。今年4月，保利拿下五常湿地以南地块，把最新一代天字系产品天奕带到了杭州。杭州也因此成为继广州、上海之后，第三个拥有保利天奕的城市。

杭州保利天奕效果图

作为保利高端产品体系内最新序列，天奕的选址极为苛刻，必须得是塔尖城市的科创高地。比如此前的两个天奕项目，一个在广州琶洲，那里是阿里巴巴、腾讯和科大讯飞等落子的“互联网+”总部基地；另一个则在上海张江，它更是中国科技创新的策源地。

在整体行情不振的当下楼市，这两个今年首开的新盘，卖得都非常火爆。截至6月15日，广州天奕销售总金额达24亿元，成为广州千万级豪宅销冠。上海天奕首开231套房源，均价超8万元/㎡，但仍当天日光，认购率高达 197%。

和广州琶洲、上海张江一样，未科是官方认定的杭州城市“科创中心”。而位于五常湿地以南的南岸艺术慢生活街区，则是未科重点打造的六大高品质产城融合片区之一，也是余杭世界级中轴线整体规划中重要的联动发展区。如此优越的区位，难怪保利会把杭州首个天奕项目落子于此。

03

两条黄金轴线交汇点上的TOD大盘

房地产圈有句名言，买房子，地段，地段，还是地段。

如果说中轴线是整个未科最核心的地段，南段又是中轴线上最宜居的地段，那么保利天奕则可算是中轴线南片在售楼盘里，地段优势最突出的一个。为什么这么说呢，理由至少有三点。

首先，保利天奕处于绿汀路与高教这两条黄金中轴线的交汇点。

熟悉未科的人都知道，高教路堪称余杭的科教及人才中轴线，其沿线分布着杭师大、省委党校、海创园、阿里巴巴等高校和科创园区。同时，它也是贯通南北闲林与未科、云城的南北向骨干道路。

至于绿汀路，则是未科的产业及配套中轴线，自北向南串联起杭州火车西站、梦想小镇、奥克斯未来中心、EFC欧美金融城、华润万象城、国际体育中心、杭州音乐厅、余杭区文化馆等各类地标。

可以说，未科所有的精华资源几乎都集中在这两条轴线上。而作为其交汇点的保利天奕，自然是近水楼台先得月，这也引出小区的第二个地段优势。

摊开地图来看，保利天奕北侧一街之隔就是建设中的南岸艺术慢生活街区，其参考上海蟠龙中心的设计，内部设有滨水文创市集、咖啡馆、餐饮、湿地观景台等，是小区住户周末或节假日休憩玩耍的绝佳去处。

而出保利天奕南门，步行约500米，则到了前年“浙江高考状元母校”天元公学最大的和睦校区，总建筑面积约28万方，前两天刚刚正式启用。

当然，去这些地方还需要走两步，而去地铁12号水乡南路站（目前在建，将与小区交付同步开通），则是纯纯的“零距离”。作为一个地铁上盖小区，保利天奕东南角就有两个地铁口。在目前中轴线区域的在售楼盘中，能享受如此TOD待遇的，就只有保利天奕了。

事实上，保利天奕不仅地段突出，内部景观也是绝佳的。

整个小区景观面积达到夸张的6万多方，而且似乎是为了呼应余杭中轴线的建设，天奕在小区的南北轴线上，依次以“西溪里的会所”、“九溪十八涧里的花园”和“青山湖里的花厅“为主题，打造出三重园景秘境。又通过三个环，将三景六园串联成链。

西溪里会所效果图

其中，形似“园月之环”的450米四季漫步，其设计灵感既来自美国苹果总部，也受到西湖圆月倒影意象的影响。从空中鸟瞰，天奕外方内圆，恰似良渚玉琮。

另外，500米的风雨连廊，在南北大门之间形成了一圈闭环的“遮风蔽雨游逛动线”。而700米的健身跑道，则方便业主不出小区就能完成晨跑夜走的健身功课。

450米四季漫步（圆）、 500米风雨连廊（方）、700米健身跑道（点）

当然，相比景观，个人觉得保利天奕最大的亮点在于它的超级底盘 。

作为城西首例地库全抬高架空社区，天奕通过将建筑整体抬高约5.4米，打造出一个30万方立体生态系统。不仅23栋楼每栋楼下都有主题架空层，学习、办公、冥想、运动、烘焙、童玩、颐养、社交……几乎所有你能想到的休闲娱乐场景，这里都能找到。

架空层女王会客厅效果图

架空层篮球馆效果图

更绝的是天奕的G层，全明车库里居然还规划了1个便捷洗车服务区，以及多个高级自行车位，爱骑单车的马老师来了都说666。

当年，正是马老师领衔的阿里西迁，推动了未科的整体崛起。如今，在杭州推进城市内涵式发展，余杭掀起中轴线建设高潮的新时代背景下，杭州首个保利天系高端楼盘的揭幕，无疑将为未科的城市更新锦上添花。

作为杭州不限价后唯一占地超8万㎡的住宅，保利天奕预计于九月中旬开放。届时将极大地提升中轴线南段的居住品质，改变外界对于闲林楼市的刻板印象。这种一个盘带动一个片区的情况，以前在良渚曾出现过，如今或将在未科复刻。

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