拐点将至？兰州主城新盘正在捅破价格“天花板”！

2025年的兰州楼市，静水流深：

主城区的新房价格悄然变化——“天花板”持续突破！

放眼全城，三滩依然独领风骚！今年3月，兰州五版规划再度定调三滩城市新中心的定位，未来兰州主城的空间格局就是——城关-三滩双中心。

如今，悄然而至的楼市价格“上行潮”，正在验证兰州新中心雄浑的战略定位。

新地王亮相，高价盘频出，兰州新中心以银滩黄河大桥作为“银滩CLD核心金轴”串联起的大片区，正是这一轮的“爆发点”。

示意图

北侧，中海·未来之境首开价格来到14500元/㎡，首开后甚至做过一次调价，全线产品上涨1%！中海·天钻突破18000元/㎡，声量惊人，价格领跑，热度居高不下。令牌·云启暂未定价，但参考周边二手房及新房价格，14000元/㎡或许只是基础门槛。

南侧，保利马滩新项目经过整整181轮竞拍，楼面价破天荒来到了5322元/㎡，溢价超60%！近乎是疫情后保利全国拿地溢价率最高城市！有业内人士称，综合成本计算，该项目入市后售价至少在15000元/㎡以上。

更不用说位于马滩门户的兰海·兰萃壹号首开热销破2亿元，一路高举高打，快速清盘。而且价格也低开高走，尾盘卖到了14500元/㎡的均价。如今，二期项目也未开先热。

位于金轴末端的保利·天汇累积销售额达到了30亿元，销售均价最高突破14500元/㎡，不仅刷新了区域认知，也保持了惊人的去化率，可谓“一房难求”。

一浪接一浪，把“银滩CLD核心金轴”串联起的大片区捧上了神坛。

区域实景图

为什么会有这样的表现？时也，势也。

一方面是经历了深度调整与价值重估的阵痛，兰州楼市供需结构正在重新洗牌。

兰州楼市在2019年达到历史价格高点后，遭遇了疫情冲击、宏观政策调控以及经济下行压力等多重因素影响，导致房价暴跌。此后市场持续横盘，进入漫长筑底阶段。

不过，随着如今改善需求集中释放和优质供给增加，兰州房价逐步企稳，主城区核心片区更是凭借稀缺资源和中心价值，率先进阶。

另一方面则是国家战略层面提倡“好房子”，产品力全面升级，高端改善需求被激活。

近年来，国家层面提出“市场归市场”的原则，楼市的“限价”约束基本取消，优质产品势必会享有更高的价格。未来，市场分化将越来越明显，改善型住宅供给和建设将在未来进一步加大，低端、劣质的房产将被逐步市场淘汰。

来源@央视新闻

直白来讲就是，好房子会越来越受关注，低端房产只会卷入“价格战”的恶性循环，直至无人问津。

精准踩中时代趋势，让兰州坐拥“稀缺地段+顶级品质”组合的“好房子”所向披靡。但与此同时，兰州的土地稀缺性也在日益凸显——主城再无地可售，“好房子”直接进入存量去化阶段。

这是一个重要的警示：核心片区的价格拐点已至！兰州主城区的好房子，还有得涨。

为什么？

首先，一个产品的价格和品质肯定是正相关。

2025年，“好房子”正式写入政府工作报告，上升为国家战略，“国标”已定——房子要建得更安全、舒适、生态、智慧。比如：

·新建住宅建筑的层高提升为不低于3.00米；

·新建住宅建筑户门通行净宽不应小于0.90米；

·卧室、起居室的室内净高不应低于2.60米；

·要求提高居住舒适度（通风、采光、隔音、防滑、防臭等）；

·要求配备公共服务设施、商业服务设施、便民服务设施等；

·要求人均集中绿地面积不小于0.5㎡……

图片来源于网络

标准更高，品质更好，价格肯定会高于传统住宅。兰州最近比较火的这些项目皆如此。大面宽、低密度、游泳池、健身会所、私人管家服务……看得出来，产品标准和传统住宅不在一个level。价格自然也是。

其次，许多新房房价高，很大一部分原因是因为地价贵。

当然，这个逻辑成立的前提是：越好的地段，地价就会越贵，地价越贵房价才会越贵。地价和地段价值同样是正相关。

至于地段价值如何判定，兰州市最新发布的《中心城区住宅用地标定地价因素修正说明及系数表》，就规定了以下评判基准地价的因素：

兰州中心城区住宅用地标定地价因素修正说明及系数表

其中，Ⅰ级住宅用地标定地价最高，其中还分为优、较优、一般、较劣、劣五个等级，“Ⅰ级优等”土地是兰州地价的“天花板”。其实单拿出来看，很多地块或者楼盘或许都有一两条优等权重符合，但是几乎全部标准都占优的，就寥寥无几了。

目前兰州大火的这些项目，地段价值毋庸置疑，所以它们本身的地价也要远高于近、远郊楼盘。因此，卖得贵也就不足为奇了。

最后，也是最重要的，兰州主城区已基本无地开发。

一是，兰州是一个“没有地”的城市，两山夹一河的主城区，长条形沿黄河分布，真正意义上的可开发用地本身就少。近郊的高坪地带名义上划分在主城区，但是购房者对这些片区的认同感极低，如今更是没有多少房企有勇气在这些板块“拓荒”。

二是，近些年来国家禁止大拆大建，棚改停滞，转而以“旧改”取代之。兰州近两年已经不再有“一刀切”的拆迁大潮，规模化的城市更新主要以老旧小区改造为主。近期，兰州主城四区就有800多个小区的旧改“搬上桌面”。

兰州鸟瞰实景图

自此，无数人的“拆迁梦”破碎，兰州主城区想要通过大规模拆迁，实现可开发用地的增量，也再无可能。

综合以上三点可以判断，当前兰州楼市的现状，其实是开发商和购房者，都在争抢入主主城区的珍贵份额。改善族在2025年纷纷涌入主城抢房，就是很明显的信号：

好地段有限，好地段上的好房子存量更稀缺，卖一套少一套！

未来或许真的有那么一天，想要在兰州买房就只能上坪、上山，或者在主城区买二手房——不过到时候主城区优质二手房的“入场券”，还会更贵。

如果现在有楼盘品质出众且价格合理，那别犹豫，这可能是当前你现在以及未来很长一段时间里，能买到性价比最高的房子！那么，对于购房者来说，兰州现在有哪些“好房子”可以抢？

环顾四野，答案依旧在“银滩CLD核心金轴”上。

最近马滩口的兰海·兰萃壹号二期即将入市，在一期火爆热销、口碑爆棚、品质标杆的基础上，二期价格会更贵吗？品质会更好吗？这些问题虽然目前还没有标准答案，但有一点可以确定：

兰海·兰萃壹号二期项目，必定会是“爆款”。

为什么？因为地段指标够硬，因为品质足够突出。

兰海·兰萃壹号是马滩门户最后一片可开发用地，地段价值满足《中心城区住宅用地标定地价因素修正说明及系数表》的“Ⅰ级优等”标准，无论是交通便利度、生活配套完善度，还是生态环境质量等方面，都是拔尖的存在。

另外，据小编了解的内部消息：兰海·兰萃壹号二期作为一期项目的升级版本，配置更好、产品力更强，完全满足更安全、舒适、生态、智慧的“好房子”新标准！

比如在户型设计上，有大横厅、落地窗、270°观景阳台等设计；社区规划上，有湖景园林景观升级；配套设施上，配备了高端健身会所、恒温泳池等；生活服务上，引入了社区卫生服务中心、烟火市集、运动公园等单元化服务模块……

如此满配升级，价格也会高于一期。

兰海·兰萃壹号二期项目的定价逻辑，其实和前面提到的热销新盘一样：

答案就摆在那，但有些开发商不会抄（因为产品做不到顶尖），有些开发商有心无力（因为手里没优质土地），所以这些项目或主动、或被动的成为了市场筛选出来的地段和产品兼优的“尖子生”——有底气热销，自然也有底气定高价。

兰州楼市正在经历一场深刻的价值重估，主城区土地的稀缺性、高品质住宅的打造成本以及改善型需求的集中释放，共同推动了优质新房价格的上行。对于有能力的购房者而言，抓住主城区优质项目入市首开的窗口期很关键。

毕竟，首开价格往往是开发商能拿出来最优惠的底价，而且真正的核心资产，从来都不是“便宜货”。

最后给出一道思考题：你心中的兰州主城区新房价格“天花板”是多少？欢迎大家讨论！