贵阳下一个“价值高地”：小龙滩片区的崛起与规划前景

四年前，小龙滩片区仍处于城市发展相对滞后的状态，基础设施薄弱，人居环境亟待提升。

▲2021年小龙滩航拍，图片源于买房帮

如今，该区域已迎来重大发展转机，正式进入规模化、高标准建设阶段。

根据贵阳市公共资源交易中心发布的公告，G(22)094地块一标段工程总投资达31.1亿元，标志着这一片区正逐步成为推动贵阳城市高质量发展的关键区域。

▲小龙滩建设现状

一、战略定位：观山东进的核心承载区

“观山东进”不仅是城市发展战略的重要组成部分，也已明确纳入《贵阳市国土空间总体规划（2021-2035年）》草案及观山湖区“十四五”发展规划。

小龙滩作为观山湖向东拓展的生态宜居功能延伸区，承担着承接贵州金融城人口与功能外溢的重要任务，致力于打造“产城融合、生态友好”的新型城市空间。

▲观山湖城市空间发展战略规划

该片区规划范围东至规划五路，南接林城东路，西临西二环，北靠北二环，总用地面积约90.67公顷，规划总建筑面积145万平方米，预计容纳常住人口约3.08万人，将建设成为现代化宜居社区。

▲小龙滩地块范围

二、交通体系：立体化网络支撑区域联通

小龙滩片区的交通条件正实现从单一主干道依赖向“高快速路+城市主干道+轨道交通+枢纽衔接”的综合体系转变，已成为观山东区域交通连通性较强的核心板块。

◆ 快速通达：西二环 + 北二环，构建“十字动脉”：

西二环：城市快速路，直达白云、观山湖、老城区。

北二环：连接乌当、未来方舟、大营坡，通往东向主干道，通勤效率高。

▲西二环、北二环小龙滩段

◆主干驱动：林城东路 + 同城南路，双轴并进：

同城南路：与数博大道联通区域一致，贯穿了三马、观山湖、白云，同样贯穿了观山湖高新区、贵州金融城、沙文高新区，红绿灯少、更省时间。

▲同城大道，图片源于买房帮

林城东路：贵阳的长安街，贯穿观山湖核心，从小龙滩沿林城东路西行，5-8分钟直达金融城核心区、林城西路CBD，商务、政务、商业通勤极为便利。

▲林城东路及沿线城市地标

林城东路延伸段：总投资约200亿元，将向北延伸连接白云新城，形成“金融城—小龙滩—南明”城市发展轴，目前林城东路延伸段已正式展开房屋征收启动工作。

▲林城东路及其延伸段

轨道枢纽：地铁1号线 + 高铁北站，双轨覆盖

◆地铁1号线：虽未在小龙潭设站，但距离阳关站和国际会议中心站仅5-8分钟车程。

◆高铁北站：从小龙滩经站西路，仅需10分钟车程即可抵达，便捷通往全国。

▲小龙滩与贵阳北站距离关系

三、土地市场：房开积极参与，价值认可度提升

土地出让情况是衡量区域发展潜力的关键指标。自2022年以来，小龙滩片区已完成多宗商住用地出让，吸引贵阳城投、四川众恒、浙江东都等企业参与开发。

◆2022年12月，贵阳城投联合观城运获取了小龙滩G(22)093和G(22)094地块，2025年4月，通过中铁代建以“抱团居养+避暑旅居”为核心定位的“生态避暑旅居度假风品质社区”；

◆2023年12月，四川众恒以3276元/㎡楼面价摘得G(23)045地块，并通过观山云墅项目，首次点燃板块热度；

◆2023年12月，浙江东都以3200元/㎡楼面价摘获G〔23〕100号地块；

◆2024年12月，浙江东都梅开二度，经过22轮竞价，以5.41亿元总价、4292元/㎡楼面价竞得G(22)094地块，溢价率高达43.08%，刷新区域纪录；

◆2024年12月，观城运集团以1.33亿元拿下小龙滩52011520240026号地；

◆2025年4月，众恒再次拿地，推进“观山云墅”二期开发。

▲小龙滩土地情况示意图

目前，片区11宗商住用地中已成功出让7宗，剩余3宗预计于下半年推出，进一步推动区域建设进程。

▲小龙滩待推3宗土地

浙江东都竞拍的“地王”包含约17亩原生湖泊，属于不可复制的生态资源，东都为此专门调整产品线，打造板块惟一的“湖居改善盘”——东都·云湖天境。

▲东都云湖·天境规划落位图

四、配套设施：规划与建设同步推进

小龙滩片区的公共服务设施正按计划有序推进，涵盖教育、医疗、养老及商业等多个方面：

①教育配套（全部列入2024-2026年建设计划）：

◆24班小学×2所：分别位于地块东南与西北，由观山湖区教育局统筹建设，预计2026年招生。

◆30班中学1所：服务于整个观山东片区，已纳入2025年政府投资计划。

◆幼儿园4所：合计48班，配建至各住宅地块，交付即运营。

②医疗与养老：

◆卫生服务站3处：嵌入社区，提供基础诊疗

◆托老所+养老院各1处：响应老龄化趋势，提升社区韧性

③商业与生活：

◆生鲜超市3处：满足15分钟生活圈需求

◆加油站1座：已获规划许可

◆5G微波站（通信基站）：支持智慧城市与物联网布局

上述配套均为土地出让时的明确规定，确保开发主体同步建设并按时交付。

▲小龙滩片区配套在地规划图

五、生态资源：稀缺禀赋助力高品质发展

小龙滩片区的核心生态优势体现在内外双重资源：

◆外部生态：长坡岭森林公园

面积：约3300亩（2.2平方公里）

等级：国家AA级旅游景区

森林覆盖率：75%以上，超过贵阳森林覆盖率20%（平均为55%）

负氧离子浓度：实测达2800-3500个/cm³（市区平均约800）

功能：集森林康养、生态研学、休闲徒步于一体

▲长坡岭公园

◆内部生态：原生湖泊（因其形似月牙，被东都命名为云月湖）

面积：约17亩（1.13公顷）

特点：天然水体，具备自循环生态系统，非人工造湖

开发原则：“保护性开发”，湖面不缩减，沿湖规划高端别墅

▲东都·云湖天境湖景效果图

六、标杆项目介绍：东都·云湖天境

作为片区内的重点开发项目，东都·云湖天境依托云月湖生态资源，打造金城城东的高端改善湖居住区。

以低至1.8容积率、32%森氧绿境为基，以约170亩湖境钜著，匠筑28栋亲湖合院、3栋轻奢洋房、13栋观湖跃层；建筑立面汲取湖和游艇的曲线灵感，呈现超奢游艇式流线立面。

▲东都·云湖天境别墅立面效果图

产品全能耐打：

临湖合院｜28栋纯墅，建面约160-260㎡，私享水岸，静谧独藏（168㎡联排实得700+㎡，235㎡合院实得1100+）；

舒适洋房｜3栋8层纯板楼，2T2户，建面约139㎡，得房率约159%，低密通透；

全能跃层｜13栋Y字型塔楼，2T4户，得房率约159%，兼顾采光与密度，覆盖主流改善需求，因楼间距宽阔且前后无遮挡，部分高层能实现双面观湖。

▲东都·云湖天境产品落位图

湖景打造斥下巨资：

17亩的中心湖园：雕琢架空层观景区、观湖景观桥、钓鱼台、湖心品茗等景点；

8000㎡森境园林：由杭州GAD设计团队操刀，模仿自然林地结构，乔木+灌木+地被三层叠植

20棵泰山松：从山东泰安泰山脚下精选，树龄20-30年，胸径30cm以上，每棵运输+移植成本超5万元，总投入超百万。

全冠移植技术：采用“土球包裹+吊装保护+根系激活”工艺，成活率保障95%以上。

▲东都·云湖天境园林景观效果图

签约华润物业：

华润万象生活旗下的润楹物业将提供全面的物业管理服务，包括公共区域设备、设施的使用、维修、养护和管理，清洁卫生服务，公共秩序维护，车辆管理，档案管理等。

▲东都·云湖天境物业中标公示

结语

小龙滩片区的快速发展，得益于宏观规划支撑、区位条件优化、生态资源稀缺性及市场信心等多重积极因素的共同推动。随着基础设施与公共配套持续完善，该区域有望成为贵阳新型城市化进程中的重要增长极。

而如东都·云湖天境等高品质项目的落成，将是金融城的菁英角逐好生活的灯塔级作品，也将成为贵阳新一代的居住封面作品。

▲东都·云湖天境营销中心效果图

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