大家都在等降息，央妈在等啥？

咱们今天说一个牵动全国老少爷们儿钱包和神经的事儿——

大伙儿的房贷利率，今年到底还降不降了？

这恐怕也是进入第四季度之后，不少人心里的一大谜团。

9月22日，咱们这边最新一期LPR如期公布：

1年期与5年期报价仍旧保持在3.0%和3.5%，均与此前保持一致。

这也是今年5月份双双下调10个BP之后，连续第4个月按兵不动，而5月份那次调整也是2025年迄今为止的唯一一次。

如果从2020年算起，央妈已累计降准12次、累计下调政策利率9次，带动1年期和5年期以上LPR分别下降115个BP和130个BP。

2024年，我们的LPR累计降幅干到了60个BP，两相对比之下，今年下调的这点幅度属实有点委婉了。

最近大家关于“咱们要降息”的集体预期，主要来自于大洋对门鹰酱的降息动作——

美联储在9月货币政策会议上宣布降息25个基点。

目前，联邦基金利率目标区间为4.00%至4.25%之间，美联储2025年第一次降息靴子算正式落地。

与此同时，全球诸多重要经济体和新兴经济体央行，在此前后纷纷进行了降息操作。

这一切，客观上给咱们下一步的降息操作赢得了相对宽裕的外部空间。

但是当说不说，现实世界终究要复杂得多，您要是这么想问题，那属实有点too young，too simple了！

这一次美联储带着一群马仔降息，对于咱们来讲充其量就算个参考指标，构不成决策性建议。

央行行长潘功胜在9月22日下午的国新办新闻发布会上也作出了重磅定调，咱们一字不落写出来——

“中国央行在货币政策的确定上，宏观层面的原则是非常清晰的，中国的货币政策坚持以我为主，兼顾内外均衡。就当前中国的货币政策立场，我们多次与市场进行沟通，市场也是非常清楚的，当前中国的货币政策立场是支持性的，实施适度宽松的货币政策，这一政策立场为我国经济的持续回升向好和金融市场的稳定运行创造了良好的货币金融环境。”

这就再清楚不过了！

啥叫“以我为主”？

根据我们的现实需要调整利率政策，相当于提前打预防针。

啥叫“兼顾内外均衡”？

我们关注内外息差，但那也只是我们兼顾的对象之一。

啥叫“支持性立场”？

与当前的适度宽松货币政策一脉相承，给市场吃定心丸。

如此的沉稳叙事和沉稳行动，确实是咱们的一贯风格。

从专业技术角度上看，此次LPR纹丝没动反倒是符合预期的，来看看以下两点重要的前置指标就明白了：

首先，进入9月份以后，作为政策利率的7天期逆回购利率始终保持稳定。

而这恰恰是9月份LPR的定价锚，定价基础没改变却指望本月LPR报价下调，那根本就不现实。

其次，近期1年期银行同业存单到期收益率、10年期国债收益率等主要中长端市场利率有所上行。

叠加银行净息差仍旧低于警戒线这一背景，报价行缺乏主动下调LPR的动力，这再正常不过了。

以上聊的还只是技术层面“不跟牌”的种种表现。

当我们拨开重重迷雾，深究一下这背后的考量，便会发觉别有洞天——

第一，目前仍然处在政策观察期。

5月份国家层面的降息走了一波，地方更是出台了40多条新一轮楼市政策支持。

但是，随后的6、7、8三个月，宏观经济层面与楼市层面均未能走出强势行情：

6、7、8月CPI环比分别上涨0.7%、0.2%以及与前值持平，CPI同比分别上涨0.1%、0.4%和-0.4%。

6、7、8三个月的社融存量规模分别是430.22万亿、431.26万亿和433.66万亿。

9月15日，国家统计局发布《2025年1-8月份全国房地产市场基本情况》数据显示：

1-8月，全国新建商品房销售面积同比下降4.7%，降幅较去年同期及去年全年明显收窄，但较1-7月有所扩大。

这里面既有传统淡季的影响，也有先前关税战带来的外部不确定性扰动。

也就是说，5月份的那波逆周期调节由于周期性因素和外部因素影响，在效果上是打了折扣的。

短期内如果再次出台类似逆周期调节动作，效果怎样有待考证，但大概率是边际效益＜耐药性。

这个性价比，就不如让子弹再飞一会儿。

第二，银行息差压力确实比较大。

截至今年第二季度末，我国银行业的净息差已至1.42%，环比微降1个基点。

这意味着银行的盈利能力是在持续收窄的。

咱们的银行业净息差已连续多个季度低于1.8%的警戒线，这事儿早已不是新闻了。

从银行的视角来看，9月份按兵不动确实有利于保住其既定收益。

老多人的存量贷都是仨月一调，你9月份下调LPR，我10月1日就得体现在合同上；

可如果是10月份或再往后才降息，那么实际下调LPR就得从2026年1月才开始。

银行多拿三个月利息，对其经营业绩压力形成一个缓冲期。

另一方面，截至二季度末，商业银行不良率已经来到1.49%。

虽然得益于商业银行加快不良基础处置以及贷款投放速度加快产生的“稀释作用”——

不良率较上季度末降了0.02个百分点，但1.49%这一数值仍然高于1.42%的净息差。

利息收益率小于风险成本，客观上对会让进一步降息动作更趋审慎。

第三，近期权益市场活跃，带动居民存款搬家。

央妈近日公布的数据显示：居民存款连续两个月低于季节性增幅，8月份非银存款却创下同期新高。

这个事儿咱们在前段时间的稿子中有过详细探讨。

居民存款与非银存款一减一增，与当前大A市场的持续性热度，这不就相得益彰了嘛？

之前的降息操作中，确实有相当一部分意图在于将居民存款从银行的资产负债表中赶出来，从而实现定向拆解存款堰塞湖。

现如今，权益市场的持续性活跃已经部分实现“居民存款搬家”与“降低银行负债压力”目的，客观上也对降息的迫切性产生消解。

第四，外部息差倒挂仍然较明显。

虽然说，大洋对门如今处在降息通道，这个事儿是板上钉钉。

可问题是，它家之前的利率实在太高了。

美联储降息并未实质改变当前的中美利差倒挂格局：

目前，10年期美债收益率在4.09%，中国同期国债收益率约2.6%。

掰着手指头算，约250个BP的利差仍处于历史的较高水平。

在这种情况下，如果短期内我们进一步跟牌，资本就该有想法了。

有关注外储的小伙伴可以会提出质疑：

“不对啊！8月份咱们国家外汇储备规模，不是已经增长了0.91%至33222亿美元吗？”

但这更多是得益于美元指数下跌推动非美元资产增值、全球金融资产价格普涨以及央行持续增持黄金，相比之下资金持续流入的影响不大。

对这一点，我们必须要有清醒的认识。

关于国内降息这个事儿，笔者个人认为：“让子弹再飞一会儿”大概率是最理性的选项。

当前宏观基本面与房地产市场仍面临一定挑战，政策“适时加力”的必要性就在这儿。

具体来说，货币端有必要持续向市场投放充裕的流动性、进一步优化流动性结构。

结合前文的重重分析，我们不难发现一条暗线，就是等待时机。

上轮逆周期操作的药效有待检验，即便再下猛药，中间也要休养生息。 银行四季度业绩要保，不排除要给低净息差下的银行业留足年终决算窗口期。 “金九银十”成色尽管不如从前，但这俩月的“成绩单”对后续政策仍具参考价值。 美联储年内还有两次议息会议，10月和12月，内外息差有望进一步收窄。

这么一看，是不是与我们年初就在反复强调的“择机降准降息”，瞬间对上了？

说白了，我们等的是政策成本效益最优解；

眼下的按兵不动相当于为即将到来的政策窗口期积蓄弹药。

对我们普通人而言，政策层面的“让子弹飞”绝不等同于现阶段可以大象席地而坐。

存量贷选手，依然可以紧盯Q4的三次LPR报价，但是心态不要大起大落。

无论你的重新定价日是一年一动还是一季度一动，都不是说吃就端，短期波动的心理预期还是要有的。

在此期间，或许可以评估一下“转按揭”的可行性——

如果你当前利率显著高于市场平均水平，比如早期签订的5个点以上，且自身征信、收入还不错，可以试试主动咨询银行。

持币观望选手，不妨从被动坐等政策转向主动关注优质资产。

房地产市场经过了数年的深度调整后，资产价格已经下探至较为温和的水平。

对于一些优质资产而言，议价空间很可能明显大于利率的窄幅波动。

必要时，甚至可以将“降息预期”转化为“谈判筹码”——

可以大大方方地讲出来：未来利率再度下调，你的资金成本还会更低。

用凯申的话说叫“优势在我”。

说白了，你的核心目标可以是在资金成本上得实惠，也可以在资产价格上得实惠，反正手心手背都是肉。

事情发展到现在，降息似乎已成了一张“明牌”，其最重要的目的在于服务“以我为主”的经济大局。

对个人而言，真正的智慧不在于猜测政策时点，理解这股大势所趋背后的资产价格逻辑更加可贵。