浙江
今年1-9月，温州市区累计出让9宗商住用地，主要集中在鹿城、瓯海两区。
从出让结果来看，低密地块仍是触发高溢价的“制胜法宝”，如温州市瓯海区仙岩镇区F-02-01地块、温州市中央绿轴区域G-50b地块、温州市瓯海区温州中学街坊A-02地块3宗地块，均有较高的溢价率，并且吸引了民企拿地。
当然，市区核心地块的热度也很高，像温州市核心片区洪殿单元D-10、E-02地块这种上规模的大体量地块，对央企的吸引力不小。
除此之外，非核心区的地块虽有第四代住宅加持，但依旧是城投托底。
接下来，市区有3宗宅地已挂牌等待出让，分别是温州市丰双片区鞋都单元F-28地块、温州市核心片区吴桥单元A-07地块、温州市中央绿轴区域G-30c地块。
具体情况，接着看。
即将出让的3宗宅地虽然都能享受第四代住宅政策，但温州市核心片区吴桥单元A-07地块、温州市中央绿轴区域G-30c地块出让政策有些许不同，低密产品相关政策又收紧了。
先来看下老规则的温州市丰双片区鞋都单元F-28地块。
该地块位于鹿城区丰门街道嵇师村，出让面积28344.15㎡，容积率1.5-2.5，建筑面积70860㎡。其中各兼容功能（零售商业用地、餐饮用地）建筑面积≤21258㎡，建筑密度≤30%，绿地率≥35%，建筑高度≤54米。
地块起拍价21700万元，起拍楼面价约3062元/㎡，将于10月27日正式出让。
地块区位图
地块北侧2公里范围内，今年5月8日出让了3宗商住地，由鹿城区城景城市建设有限公司包揽。
地块位置图/来源好地大数据
新规的2宗地块也颇有意思，绿轴地块的关注度最高，吴桥地块竟是块“回锅肉”。
温州市中央绿轴区域G-30c地块位于鹿城区南汇街道上田村，月落垟路与府东路交汇处东面，东北侧为S1线，南面为圣门锦园（瓯海），西南侧为翡翠天地（瓯海）。
地块区位图
地块出让面积12554.37平方米（约18 亩），容积率为2.1-2.81，住宅建筑面积不大于26363平方米，建筑密度≤30%，绿地率≥35%。起始总价25090万元，起始楼面价约9517元/㎡，将于11月7日正式出让。
其中，该地块的建筑高度≤80米（且住宅≥24米），且新建住宅建筑高度最高部分与最低部分高度比不超过3：1。
按照3:1的要求，假设是容积率2.1的地块，市区（除龙湾）住宅一般限高80米，将无法通过“极限规划”出现落差极大的高层+叠墅（上下叠）产品。但住宅限低24米，意味着有条件做上中下三叠，高低配仍有操作空间。
另外该地块要求200平以上房源要大于40套，意味着大面积房源的占比要接近1/3，也就是建议打造高端改善小区。
地块现状图
只不过，从地块周边的配套条件来看，有一定难度。就区位条件来说，虽然占着“鹿城+绿轴”的名，但更靠近瓯海，远离绿轴核心区，属于是很鸡肋的定位了。
加上离轻轨站又很近，总不能打造一个豪宅“轻轨盘”吧。
温州市核心片区吴桥单元A-07地块位于鹿城区南郊街道，北面是顺锦文创园，西面是万科翡翠心湖。地块起始总价约18900万元，起始楼面价约6812元/㎡，将于10月31日正式出让。
地块区位图
地块占地面积约19.8亩（约13211.59㎡），容积率为2.1-2.8，住宅和兼容的商服建筑面积之和≤27745㎡，建筑高度≤80米（且住宅≥24米），且新建住宅建筑高度最高部分与最低部分高度比不超过3：1。
吴桥地块的规划条件和绿轴地块类似，收紧了高低配政策。不过，吴桥地块周边多为厂房、宿舍楼，城市界面一般，软环境稍弱一些，做高端改善小区估计有难度。
地块现状图
另外，该地块是二次出让。2024年8月该地块由温州市鹿城区大承城市建设有限公司以1.47亿元的底价竞得，综合楼面价约5563元/㎡。后在今年8月土地被回收，并重新修改控规和地块指标。
来源温州市自然资源和规划局鹿城分局
那么，这三宗地块是否会引发土拍大战呢？我们拭目以待。
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