九救万科耗资260亿 深铁会否坠入深渊

连续9次输血万科企业股份有限公司（以下简称“万科”）了，深圳市地铁集团有限公司（以下简称“深铁”）已经掏出了近260亿的真金白银。但是万科9月的销售额只有91.8亿元，依然同比下降了45.16%，环比降幅只比8月收缩了2.58个百分点，而同期百强房企9月环比增长11.9%。

在市场还没有止跌回稳的情况下，万科的亏损仍然在加大。那么深铁能够凭借一己之力，拯救大兵万科吗，亦或是没有救得了万科，反而把自己拖累至死？

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深铁输血260亿

9月17日，万科披露称，公司第一大股东向公司提供不超过20.64亿元借款，用于偿还公司在公开市场发行的债券本金与利息，借款利率为LPR减66个基点，目前为2.34%，借款期限不超过3年。

这是深铁集团年内第九次向万科提供股东借款。据万科公告，加上本次借款，深铁向万科提供的借款累计达到259.41亿元。

来自深铁的借款有望帮助万科缓解在公开市场的债务压力。根据Wind数据，万科在公开市场的境内债务金额为279亿元，其中2025年9月份到期债券本息合计为20.64亿元，和本次万科向深铁借款金额相同。未来12个月内，兑付高峰发生在2025年12月份，万科将有本息合计58.71亿元的债券到期。

深铁一直向万科输血，其意一是向市场释放对万科的信心，二是希望市场得以好转，万科能够靠自己的造血来偿还债务。但是，2025年半年报显示，万科的净亏损额119亿元。

显然，万科还在财务的泥潭中越陷越深。为了避免因债务违约而引发的一系列负面影响，万科除了有深铁的借款以外，正通过新增融资、大宗交易、推进存量盘活及回款等多种方式获得流动性支持。

新增融资方面，万科发布的2025年半年报显示，上半年合并报表范围内新增融资和再融资249亿元。

大宗交易方面，上半年万科通过开展大宗交易，完成13个项目交易，涵盖办公、商业、公寓、教育等业态，签约金额64.3亿元。

推进存量盘活及回款方面，万科开发业务体量庞大，在近几年高速发展的过程中，沉淀了部分难以短期变现的资源，面对当前形势，盘活这部分资源对万科来说格外重要。今年上半年，万科通过推进存量盘活，实现回款57.5亿元，近三年累计盘活项目64个，涉及可售货值约785亿元。

就连曾被万科创始人王石称之为“伟大事业”的松花湖冰雪业务，如今也被万科变卖了。

万科从2011年接手松花湖冰雪基地项目，为项目投资了400亿元。但是该项目一年的收入只有2-3亿元，如果以这个计算，要100年以上才能收回成本。而且公开的数据显示，该项目2016-2017年每年净亏损分别为-0.81亿元、-0.46亿元。

如今，万科已经悄然将该项目变卖，没有公布交易细节，也没有公布价格。看来，万科实在是忍受不了。

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万科拿地锐减

深铁今年9次为万科输血，就是希望能够恢复购房者对于万科的信心。

但是今年房地产市场依然没有能够走出颓势。2025年1-9月，TOP100房企销售总额为26065.9亿元，同比下降12.2%，降幅较1-8月收窄1.1个百分点。

但是在百强房企中，保利发展前9个月的销售额已经突破了2017亿元，位居首位。其中9月单月，TOP100房企销售总额环比增长11.9%，建发、滨江、金茂、保利置业等房企销售表现较为强劲。

而9月，万科的销售额为为‌91.8亿元‌，同比下降45.16%，显然相较行业下跌得更多。

明眼人都知道，深铁是希望通过为万科输血，让万科能够靠自身的造血渡过难关。但目前看来，一是房地产市场还没有止跌回稳，二是万科相对于其他行业龙头来说，下跌幅度依然过大。

再者说，今年前9个月，万科的销售额依然有1002.9亿元，位列行业第六名，但是今年前9个月，不完全统计，万科拿地的数量仅有7块。

2025年9月30日，万科在苏州拿地，耗资11.55亿元，万科持股53%。此前，2025年5月，万科开启与地方平台合作模式，接连在郑州、成都、武汉拿地。在郑州，万科联合体5.28亿底价吃下城改地块；在成都，注资1.57亿控股拿地平台；在武汉，万科联合湖北长投竞得武汉经济技术开发区17C1沌口片区住宅地块。7月2日，万科参股的石家庄万科润德璟翠房地产开发有限公司成功摘得石家庄3宗住宅用地，共计斥资8.94亿元。

拿地前后不足30亿，也就说，接下来万科在核心一二线城市优质地块不多了，这也将影响接下来万科的销售。

再者说，如果接下来销量还不能稳住，那么销售一直疲软的万科会不会拖垮深铁？

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深铁咬牙硬撑

今年以来，出手拯救万科的深铁借给万科近260亿，那么深铁自身情况如何呢？它还能源源不断地拿出真金白银来吗？

公开财报显示，深铁其实也不富裕:上半年其营收只有约为72.84亿元，同比减少21.67%，受万科的影响，上半年净利润亏损约为33.61亿元，亏损额度同比收窄约4.32亿元。这说明，深铁是咬着牙在支持万科。

深铁集团曾是全国地铁行业盈利标杆， 2019年-2023年深铁集团分别实现净利润116.67亿元、111.02亿元、28.90亿元、8.66亿元、7.89亿元，过去五年利润总额为273.14亿元。

然而，2025年4月29日，深铁集团2024年合并报表范围内，发生亏损334.61亿元，背后是因2024年万科494.78亿元亏损拖累，过去5年273亿利润一夜清零，可谓是一年回到解放前。

深铁咬牙的目的是希望撑到地产回暖的时候，能够从万科身上把钱再赚回来。

但是，值得注意的是深铁集团对万科的持续性输血，将在未来收获怎样的成果，还有待观察。现时，深铁集团要面对的问题（万科、债务、亏损、毛利下降），还有地铁建设与地产收益的错配问题，都考验深铁集团的处理能力。

目前，深铁也许冀望政府出房地产政策，推动房地产市场复苏，实现房价止跌回升。短期内，通过技术溢价、政策支持提升，把地铁周边房价提升去，以解燃眉之急。万科自然会好转，深铁也会迎来转折点。但这一切能够如愿吗？

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