青龙片区业主避坑指南，能救一个是一个...

青龙片区急需引入更多优质中介参与市场竞争，个别中介的素质下限简直让人震惊...（甚至连相熟的周边中介也直吐槽...）

其实前几周我就拿了小号发了小红书，青龙片区业主出售挂牌避坑-中介篇。希望能提醒到一些区域的网友，能救一个算一个。

原来是没准备发这篇的，结果就在近日一位花城业主的亲身遭遇，让我觉得应该在更大范围地分享。某些中介逼让降价出售的话术，实在太牛了。

9月，地铁小镇迎来了成交热潮，光中南山锦花城一个小区就成交了10套，紧接着的国庆也去化两套。这个成交大概是个什么水平呢。江核大概一个月卖了20套。中南一个小区抵了江核成交一半，甚至跟东部成交大户仙林湖板块的单盘相比，也不输。

但这个月成交价格很分裂，博弈明显。既有成交单价在1.62-1.66高品质好楼层精装房源，也有不少1.1-1.2二楼-3楼和顶楼的毛坯或者出租装的超低价房源。

当然你按照一般市场来说顶底跟好楼层现在的市场一平差个2-3k也是常态，比如江核华润，88顶楼95.5万，常规楼层115-120万，基本差价在20万+，单价基本2-3k，这个是符合目前的市场情况的。

顶底卖的低一些按照市场惯例也可以理解，但喘着明白装糊涂，拿2-3楼顶楼的价格，来忽悠好楼层的业主来卖，这就是职业素养问题了。

这位花城112㎡四房户型好楼层的业主表示，最近好几个中介连续打电话核心就是希望其降价：最近卖了130w+的四房（3楼，1.2毛坯），你不降卖不掉，闭口不提2-3楼顶楼...

反正就是给业主造成价格很低，赶紧卖的预期，让降价，好歹这位业主还挺细心，多方了解了更多的详细信息。而且他也不是就很急的要卖，有合适的出价，对他的装修看对眼的也可以，但瞎砍价，他实在没兴趣。

反正你说跌，他看中的可置换板块最近跌的更狠，考虑对价，他也不急。

事后了解清楚房源情况后，业主跟我聊到，说2-3楼顶楼价格能跟我一样么，中介说多不了多少哎，而且他手上业主想看毛坯的，听这位业主的意思，对方恨不得让他20多万的装修就白送吧，能最低就最低，好让他成交，反正就是满嘴没一口真话。

我说大概的思路是，顶底楼价格低，好成交，先成几个，然后拿着这个价格做基准去忽悠不懂或者人在外地急着出的业主，再来松动好楼层的价格，这算盘打的真是不错。

但好在，由于花城112四房户型优势比较突出，为了帮他了解下情况我还特意搜了下贝壳，目前只还有两套2楼的112房源，一套1.58一套大概挂着1.6+，这两个业主估计是不打算太低的价格卖，要不按照之前中介几天就成交速度，这两套也被干没了。然后再看，就是一套112万挂好楼层195万的精装房源，这套业主刚好是我熟悉的网友，不考虑低卖，卖不掉就养老。然后就是刚刚提到的这位房源，大概一共也就这4套了。

这是青龙片区面积最小的四房户型，由于偷面积多得房率高，套内基本跟高层130平米差不多，加之现在房价跟3万时代相比，大户型也多不了多少钱，所以四房两卫的加上花城配比很少，在区域内有一定的竞争优势。

当然四房还有较多120平米户型，我也帮这位业主检索了，排除低区，最低一套挂牌1.6万+毛坯，显然之前花城120稍微急卖的已经被中介消化的差不多了。而四房112的也是这个情况，多个中介让降价，表示有客户，但难题是小区这个户型没有考虑砸盘卖的业主了，或者至少当下没有...

回到上面，当年花城一房难求，基本好楼层甚至都要找关系才能卖到，部分外地投资客也就买到2-3楼，其他好楼层基本当时都给关系户定了。当然现在很多好楼层的人家多数也自住进去了，没人卖。

而小区79和97，其实经过9-10月中介这波疯狂去化，就还剩4套急售（3套79，1套97），1套79顶楼毛坯 1套79凤凰层毛坯，1套79混装，加上97还有一套还可以的楼层毛坯。

其余排除低区的所有房源都在1.6+挂着，而且很可能短期也没更多房源了，当然不排除继续制造骨折价，让某些业主焦虑。

但是我其实观察了下。近期小镇下跌幅度，其实并不算太多，甚至远低于前期跌的较少的比如百家湖江核等盘，当然如果纯投资客去杠杆，该卖你还得卖，如果是考虑置换换房额。你可以考虑对价关系，尽量让你自己换的划算。

按照南京的情况，以后次级板块基本都是1.x的价格，剥离金融属性，全面地缘客群支撑。除了头部那种四代宅，或者高端板块，其实各次级板块价格差在拉近，你根本没必要焦虑。

以前一套房南京300万门槛，现在150万，以前20-30年一套，现在小白领10年一套，这还慌啥呢，而且就算随着价格下跌，租售比现在越来越合理了。你还有必要那么急么？换个思路？这又不是大几百万吨位的一跌就没了200-300万。本来也就100-200万的。

近期我特意研究下了青龙片区的成交情况，发现了一个事实。相对来说，域外中介带客成交的单价，显著高于青龙片区内门店价格，青龙片区内门店基本屡屡都在最低价成交。

仙林中心门店成交：最近相对较高价卖掉的花城业主本来就是做地产的懂行情，很难被忽悠到。人家也成功找到了对自己家装修风格满意的业主，很迅速的达成了成交。

宝华门店成交：一套房源精装房源79 130万几天内成交。

比如现在，尤其仙林湖板块更加成熟，中介门店数量也非常多，优质中介也很多，基本想靠忽悠在仙林湖做长久生意很难。现在基本有些门店都在拍视频，走长期路线，服务好买卖双方。

而青龙片区，相对主要就那2-3家。尤其是在恒大这条边的几家，由于中南成交占比高，地理优势明显。但显然，青龙片区的中介竞争度还不够，期待越来越多优质中介卷进来，卷房源端，卷客户端，卷服务。

其实贝壳中，麒麟科创园的中介口碑就挺不错的，曾经接触了好几家长期深耕科创园的中介，店东自己就是周边业主，也不会刻意去打压制造焦虑逼着砸盘。

其实真的有的青龙片区业主也别太焦虑，按照客观情况， 现在青龙片区的房源跟仙林湖差个3-3.5k是比较客观的差价。

首先栖霞区一定会搞青龙片区，这个毋庸置疑，巡视的文章里面已经提到围绕龙头项目调规划，南大，省人医这个基本都要有，否则后续周边地如何出让？另外南大如果选址横跨江宁栖霞，对于江宁这部分开发带动也会明显提速。从栖霞修改的那几块控规来看，很显然感觉不够大。长期是南大和园南面包括山体圈走，符合规划思路。

近期来看，阳光城，高科业主价格守得稳。虽然没成交，但从挂牌价来看，几乎没有业主愿意低价砸着卖。

建议，能刷到这篇的业主，在考虑售卖前综合了解行情，按照你自己的情况，确定你的心理预期价格，尤其是选择一个靠谱的中介作为你的房源维护人，这相当关键。

最重要的就是，客观认清市场行情。现在的价格，再跌估计也没多少了。 再跌，租售比已经合理了。你放心融信世纪东方的租金不会是你同面积的两倍。你非要融信的二分之一价格卖么？

请各位业主睁大眼睛，甄选优质中介。希望考虑出售的业主，能卖到你自己的心理预期，而不是被忽悠让你一低再低。