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市属国企福州新区开发投资集团（以下简称“福州新区集团”）2024年度安置房业务毛利率达54.73%。详情>>>
简单点理解就是：每销售100元的商品，就能赚回54.73元的毛利润。但，这可是安置房！！！
这一数值引发极大关注与热议。为挖出更多隐秘的细节，“说商道市”基于企查查以及福州几家市属国企融资券募集说明书/信用评级报告/公司债券报告，尝试追踪。
NO.1｜断层式领先的福州新区集团
最低值比别人家的最高值还高
毛利率，自然是上下浮动，而非一成不变的。把时间轴拉长后，不难得出结论：福州新区集团安置房毛利率是高的，且这种高是一以贯之的高。
近年，福州新区集团安置房毛利率最低值，出现在2023年的30.01%；最高值，则是2024年的54.73%。今年上半年度，毛利率则是48.06%。
但，其他市属国企最高的也未超过28%。
也就是说，就安置房毛利率来说，福州新区集团的最低值，比其余市属国企的最高值还要高。
以古厝集团为例，安置房毛利率基本在7%-27%。两厢比较，2024年福州新区集团安置房/保障房建设毛利率是福州古厝集团的2.8倍。而2022年，福州新区集团更是福州古厝集团的4.9倍！
在“说商道市”看来，这已经不是优势，而是断层了。断层式领先。
这，不啻于沉默的“荣耀”。
NO.2｜福州新区集团的“炼金术”
安置房半年营收10亿，成本结算调减2.5亿
对于一家企业而言，毛利率是一个至关重要的概念，它反映了自身在销售商品或提供服务过程中的盈利能力。
毛利率的计算方法相对简单，公式为：毛利率=（营业收入-营业成本）/ 营业收入×100%。
福州新区集团安置房毛利率为什么这么高？
依据包括但不限于融资券募集说明书/信用评级报告/公司债券年度报告，福州新区集团公司2024年给出的解释是：安置房建设业务成本同比下降30%以上，系福州滨海临空开发建设有限公司安置房业务已处于收尾阶段，故成本同比降低。
2025年上半年度给出的解释是：安置房建设业务毛利率同比增长73.54%，主要系安置房成本结算调减了2.51亿成本，调整前实际毛利24.04%。
你听听，福州新区集团第二大业务板块，半年营收10.44亿，成本结算调减了2.51亿成本。这样的盈利能力，大写的服。
讲真，“说商道市”油然而生的有且仅有“炮制虽繁必不敢省人工，品味虽贵必不敢减物力”。
只因，这是安置房。
福州新区集团官号2025年8月曾转发了福州电视台对于福州新区安置房工程的报道，开篇即强调“安置房建设事关人民群众的切身利益，是惠及千家万户的安居工程、民心工程”。
看来，福州新区集团不是不懂。
NO.3｜福州新区集团的“命门”
营业毛利，安置房贡献度独占66%
对于福州新区集团而言，安置房业务究竟有多重要？
首先，业务营收占比高居第二，仅次于贸易类业务。但城投类公司的贸易业务多为走量，毛利率极低，如福州新区集团的贸易业务毛利率常年都仅在1%-3.5%。
再者，2024年福州新区集团实现营业毛利14.08亿元，同比增长22.01%，其中安置房/保障房销售毛利为9.33亿元，同比增长91.76%。
也就是说，仅安置房一项业务，2024年给福州新区集团贡献的毛利就独占66%。
财报也曾提及，福州新区集团“营业毛利主要来源于保障房开发业务”。
▲截图自企业预警通
但，即便安置房/保障房业务出力甚大，福州新区集团业绩却依旧不忍直视。
2024年，集团营收78.69亿元，猛降46.04%；净利润更是大跌62.52%至6479.82万元，5年来首次未及亿元线。（如上图所示）
按“说商道市”的理解，要没有安置房业务，福州新区集团这个家，得散。
NO.4｜一个天一个地
战力天花板：安置房；战力地板：商品房
较高的毛利率通常表明企业在产品定价、成本控制或独特的市场定位方面具有优势，能够在市场竞争中获得更多的利润空间。
作为福州新区核心的政府性项目投资建设主体，福州新区集团重点在福州新区三江口组团和滨海新城组团开展安置房/保障房建设业务，公司建设的保障房项目由市土发中心等承担拆迁安置职能的企事业单位统一购置，承担拆迁安置职能的单位向公司支付购房款。
▲截图自企查查
最令“说商道市”感到费解的是：在市场竞争并不充分的安置房/保障房业务线，如前述，福州新区集团以单独一档的存在，领衔市属国企。
但，剧情按标准化续写，总会有个但。但，在市场竞争充分的商品房业务线，福州新区集团在一众市属国企中，可谓垫底般的存在。
营收占比低暂且不提（注：福州新区集团这近几年商品房占比总营收都在5%以内），仍拿毛利率说事：
以2025年上半年度为例，福州新区集团商品房建设毛利率有且仅有2.63%。这一数值，甚至还不及贸易类业务同期毛利率。
若拉长时间轴，2024年，福州新区集团商品房建设毛利率12.85%；2023年，福州新区集团商品房建设毛利率6.25%。
根据“说商道市”了解，福州新区集团开展房地产开发板块，主要由两家子公司承担：一即福州滨海临空开发建设有限公司（地产开发品牌：新投地产），一即福州三江口建设发展有限责任公司（地产开发品牌：新投三江）。
商品房战力低也就罢了，偏还在嘶吼着“杀疯了”！
所以，福州新区集团的这两家子公司究竟是怎样的神奇存在？
NO.5｜说商道市荐剧《沉默的荣耀》
致敬传奇
你以为这就结束了？
非也，非也！
沉默的“荣耀”暂告一个段落。《沉默的荣耀》要登场了。
在此文的最末，福州城市观察者“说商道市”要向大家“墙裂”推荐2025年爆款剧《沉默的荣耀》。
这部以福州籍烈士吴石、聂曦等为原型创作的谍战大剧，生动再现了那段发生在海峡两岸关乎家国命运的隐秘战线传奇。
致敬传奇！
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