广东
文｜邓浩志
建筑新规：成都允许阳台占比 30%
我开过一个玩笑：有没有可能，一套房子打开门，只有阳台？现在看来，这个玩笑一点都不好笑，甚至正在一步步逼近现实。根据最新公布的建筑规范，成都将允许住房阳台占比 30%。
由于阳台面积只算一半建筑面积，实际可使用面积的比例将远高于“套内建面 30%”。换句话说，未来成都会出现“近一半面积都是阳台”的住宅。我确信，这个“阳台”并非大家传统理解中的阳台，而更多会以“阳改房”的形式被包装成室内空间。
楼市低迷，又恰逢国家倡导“好房子”，为了顺利卖地，各地纷纷通过扩大阳台面积“默许”开发商偷面积，以此刺激土地财政。结果，“偷面积”从暗箱操作变成明面标配，甚至进入白热化竞争：一个地块若不允许“偷”面积，可能连问津的房企都没有。于是，城市之间掀起偷面积的“军备竞赛”——你允许 10%，我放开 15%，他直接给到 20%；如今阳台占比已到 30%，未来会不会 40%、50%？毕竟，只要套上“建设好房子需要更多多功能、半户外空间”的说辞，怎么都好使……
前段时间，某一线城市传出“严禁偷面积”的消息，市场一度恐慌。然而连续几块地流拍后，政策又悄悄松动，最终只把“偷花池”列为禁区。不少同行看后哭笑不得。如今，成都再次在阳台占比上“扩军”，其他城市若坐等买地资金全部被成都吸走，显然不会甘心。接下来，会否再来一轮楼盘阳台面积的“大干快上”？我看这波无序竞争已势不可挡……
图片源于网络
重要消息：广州自持房能卖了！
关注一则楼市“旧闻”。9 月底，广州宣布了一系列政策：房企自持商品房可对外销售、商办可改建为保障性租赁住房、工业用地可先租后买等。此前我已聊过“商改住”，这次重点说说“自持商品房可售”。也就是当年楼市火爆时，土地出让竞价到顶后，转入竞自持比例的地块上建起来的、原本不可销售的，自持的租赁住房物业。
政策意图很明显：帮开发商渡难关。自持物业若能套现，房企可回笼更多的现金，对于偿债、筹集施工款项等都很有帮助。不过受益面较窄，仅是持有此类自持物业的房企能享受，且广州历年“竞自持”的地块总量并不大。
该政策不算“新”。毗邻的佛山早在两年前已允许房企出售自持物业，只是未公开宣布而已；不少城市也有类似做法，广州算是跟进较晚。
政策落地后，市场可售房源将增加，新房库存放大，本就承压的新房市场压力更甚。好在这类房源总量有限，总体影响尚可控。
楼市下行，通过取消限购、限价等限制性措施刺激市场无可厚非。但修改已出让地块的合同条款，是否损害契约精神？是否对当年未竞得地块的企业造成不公？这些问题值得深思，而且要从法制建设，商业契约精神传承的角度进行思考。
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