胡润榜剧变背后：是谁“杀”死了地产富豪？

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当地产富豪们全军尽墨

随着2025年胡润富豪榜的发布，人们发现排名前百的富豪中，仅有一家内地房地产商：龙湖。

要知道在2018年巅峰期，房地产商能占据胡润富豪榜百强三分之一的比例。

从三分之一下降到百里挑一，这一场巨变仅仅发生在七八年间。连十年河东十年河西的约期都没等到。

有人说，小闲你这牛马人研究富豪榜有用吗？真是吃萝卜的替吃人参的操心，干滴滴的替干迪士尼的操心。

你可以把它看成一个浪花淘尽英雄的闲话，也可以把他看成一个新时代、新经济赛道的风向。因为这份榜单变化的表象背后，藏着未来十年最赚钱的行业风向。

百富榜上有六成的富豪，都是在十年前没上过榜的，都属于榜上新人。他们主要来自于工业制造行业、大健康行业、消费品行业、还有就是互联网行业，比如农夫山泉、拼多多、宁德时代、美的、字节跳动等等。

而落榜者、消失者，则主要来自房地产行业。

咱们活到现在想上榜是不可能了，孩子们万一行呢？那就告诉孩子们，将来想上富豪榜，千万别干房地产。

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地产富豪们遗留下的社会后遗症

房地产富豪们要发展要创造财富，必须突破两条禁锢，一是资金，二是土地资源。

在上一个黄金周期里，房地产成为金融界的宠儿，头部房企几乎能借到源源不断的资金，想办法多获取土地，就成了能不能冲进富豪榜的关键。

所以在面对招拍挂土地时，“限地价、竞自持、竞配建”的条款限制，房企们几乎不屑一顾。于是在很多城市就有了“自住房与限价房混居”的奇观。

在北京就出现过售价6.8万元、物业费7.2元的龙湖天璞，与售价2.2万元、物业费3.4元的龙湖学苑府混居。两个群体对小区资源使用和分配上发生分歧，双方从拆栅栏到建铁门，到拆铁门建围墙，再到反复拆建围墙、再拆建围墙。

另一个知名案例也在北京，售价10 ~16万元、物业费9.8元的龙湖西宸原著，与售价2.1万元、物业费3.3元的限价房龙湖玉璞家园混居。限价房业主认为隔墙导致绿化率、容积率不达标，且堵塞消防通道。商品房业主则强调“花2000万买房就是为了私密性与品质。双方挂横幅、舆论战、诉讼拉锯，至今七年纷争依然在。

这类冲突并非龙湖独有，只是当年拿这类土地中龙湖拿的较多，开发产品的价差较大，导致媒体曝光也多。

这也是房地产富豪们与北京“商品房配建保障房”政策一起，遗留下的社会后遗症之一。

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地产富豪们消失，但土地记忆犹在

当年幸好当年的天津土地出让没有学北京，只是点到为止的做了“限地价、竞自持面积”。要求拿地房企必须开发一定比例住宅自持。即只能自持出租，不能分产权证销售。

如何消化变现这些自持租赁面积，当年房地产富豪为了抢地也是绞尽脑汁的，八仙过海各种“神通”。

有“自作房本自建过户中心，把自持租赁面积效仿公产房买卖”的办法。

有“自建公寓团队整体让渡经营权，产权打包做个REITs（房地产信托基金）”的办法。

还有“要求二十年房租一次付清，无限期续租”的办法。

更有甚者，那时的头部房企普遍都有自己的小额贷公司，可以通过经营贷等手段，实现自持租赁面积的“房租分期支付”，造成明租暗卖的效果。

所以当时很多天津挂牌土地在团泊、在西青、甚至在宝坻等等非中心城区，仍有房企敢于以15%甚至30%自持租赁面积的高比例拿地。

于是就有了西青区精武镇某地块，在达到限价要求进入竞自持面积阶段后，14家房企把地块自持面积的比例从1%一路抬升到55%，最后摘牌房企需要自持面积11万平米，创下历史记录。

如今，很多当年的房地产富豪们已经消失，手持船票不知道漂流到世界哪处，各种拿地“飞虎队”、“方面军”也都烟消云散。

但互联网是有记忆的，站在现在的角度，回头再看看当年的买地与买房，会不会觉得，那些花大价钱和安置房买在一起的购房人，那些拼着一半自持面积买地房企，在那一刻都疯了吧？

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土地枷锁渐开，富豪会卷土重来吗

时间来到2025年十月，2017年融侨地产在西青区拿下的两宗带自持面积土地中，有少量自持租赁住房面积终于被获批允许销售。

这看似微小的政策松动，却释放出一个重要信号——持续近十年的“自持枷锁”，正在缓缓打开。

这意味着天津当年那些带有自持面积的土地，后面都有机会陆续回归正常开发模式，低调进入楼市。

其实，这并非天津一地“网开一面”，而是全国性政策调整的缩影。从长三角到珠三角，从成渝到京津冀，多地陆续出台类似政策，允许部分自持租赁住房转为可售房源。

要知道作为“北上广深杭”的杭州，当年曾出过自持面积比例100%的土地。杭州在四年时间里一共诞生了208个带有自持面积的项目，自持总面积超300万平米。其中自持比例高于30%的项目接近40个。

这些曾经被“冻结”的资产，正在逐步获得流动性。

政策转向的背后，是多方利益的再平衡。

对地方政府而言，盘活存量土地有助于稳定楼市、增加供应；对仍在坚守的房企来说，这无疑是雪中送炭，能够缓解资金压力、改善现金流；而对整个行业而言，这或许意味着一个时代的终结与另一个时代的开启——从追求规模扩张转向注重资产运营。

值得思考的是，当土地枷锁逐渐松动，那个曾经造就无数地产富豪的黄金时代，是否还会重现？