这个中部省份，找到了化债大法

文/十一弟

最近，在湖北武汉，开展了一轮国有三资改革的调研。

所谓的国有三资，指的是国有资源、国有资产和国有资金。

在会上，领导作指示时，喊出了一个“三化”的口号，震耳欲聋——

“一切国有资源尽可能资产化”；

“一切国有资产尽可能证券化”；

“一切国有资金尽可能杠杆化”。

这三项原则，其实围绕着一个核心逻辑，那就是盘活国有资产。

在卖地收入断崖下滑、难以为继的财政背景下，这是许多地方政府都在焦头烂额忙活的头等大事。

只不过，湖北似乎找到了切实的路径。

盘活沉睡的国有资产，这个中部大省，形成了一套方法论——

“能用则用，不用则售，不售则租，能融则融。”

改革其实就是做试验，一项政策，很难用一个好与不好来简单概括。

政策的关键，不在条文，而在落地——

就看它能不能奏效，解决实际问题，发挥出政策的初衷。

为了推进国有三资改革，湖北树立了一批典型——

在武汉洪山区，有一座工业大厦。

六年前，它的入驻率不到30%。

洪山区属国资企业——武汉洪山科技投资集团有限公司，从开发商手上把这栋大厦接了过来。

它给项目改了个名字，叫作洪山人工智能大厦，引入了一些科创企业。

改头换面以后，2023年，这栋工业大厦的入驻率，达到了90%。

神乎其技的操作，还是在去年——

洪山区以这栋大楼作为国有资产，在上交所发行了商业房地产抵押贷款支持证券（CMBS），换取了3亿融资。

这与传统工业地产靠抵押贷款获取资金相比，贷款期限更长、额度更大、利率更低。

原本一栋工业大厦，从以土地为核心的运作模式，向以资本为核心的运作模式转变。

资产证券化，让同一栋钢筋混凝土大楼，有了更多变钱的本事。

作为树立起来的典型，洪山科投的负责人，站在镜头跟前，侃侃而谈——

“按照传统的租金收益来回收投资成本的话，可能要10年到20年才能回本。”

“但我们做了资产证券化，一下子就收回了3亿资金。”

“去年，整栋大楼的产值是15亿，税收8000万，带动园区入驻率接近85%，今年要冲刺亿元楼。”

这几年，资产证券化如火如荼。

它是一项用来盘活资产、换取融资的资本工具。

很多人只知道，公司可以上市，但其实，资产也能上市。

资产证券化的本质，其实就是将资产打包上市——

把资产在未来产生的现金流，折现到当下一次性变现，提前收回资金。

这听起来有点像寅吃卯粮，今天提前花掉明天才能赚到的钱。

事实上，也就是这么回事儿。

不止是工业大厦，湖北国资的各行各业，都进行了资产证券化——

比如，武汉公交集团将线路票款的未来收益权，作为基础资产，发行了逾6亿的资产支持票据；

湖北最大的省属国企——湖北联投，在宜昌夷陵区小阳坪拥有一座磷矿的探矿权。

但这座磷矿的开发条件，还不成熟，短期无法投产；

直接卖掉的话，又不划算。

于是，湖北联投做了融资，从银行拿到了18亿的授信额度。

湖北联投的负责人，一脸傲娇——

“通过这种以资本运作为核心的模式，将小阳坪磷矿从不足3亿的矿业权价值，放大到未来5到10倍的资产价值。”

“能用则用、不用则售、不售则租、能融则融”，在这些湖北国企身上，发挥到了极致。

看来，还真是掌握点石成金的魔法了。

在推进国有三资改革之前，湖北对国资家底做过一次清查盘点——

全省共清理出国有三资21.5万亿，规模非常庞大。

按照官方说法——

这是湖北历史上首次基本摸清政府家底，为化解债务风险、拓展融资空间、扩大有效投资提供基础。

未来，土地、矿产、林业、水利、能源、数据等一切国有资产，都要按照“三化”原则，进行盘活。

资产证券化的核心，是要让资产变股权、变现金、变融资工具。

用资产未来的现金流，折现到现在换钱，这里有一个前提——

那就是必须先盘活资产，使其能够产生现金流。

打个比方，你手上有一套房子，想要卖掉换钱。

但现在楼市行情不好，房价下跌，预期很差，没人愿意接盘。

降价出手的话，不划算，可能连本钱都要搭进去。

你急着用钱的话，也可以拿去抵押贷款，不过银行不会给你批太多。

这样一来，你手上的房子，其实就陷入了一个死结，根本无解。

如果有资产证券化这个金融工具的话，局面就不一样了——

你可以先把房子租出去，哪怕是便宜出租，先让它产生现金流。

然后在交易所打包上市，对房子未来的租金进行折现估值，一次性收回资金。

于是，你的房子就不是卖给了个人，而是卖到了资本市场。

掌握了点石成金的魔法棒，湖北的国资系统，整个都动起来了。

在武汉江岸区，有个豪宅项目——

长投保利·汉口印。

这个项目在2021年开盘，当时卖得很贵，备案价将近4万/平米。

开盘价打了折扣——

单价最便宜的是3.5万/平米，最贵的卖到了3.8万/平米。

项目推出的都是上百平米的大户型，上车门槛最低也要三四百万。

在武汉，这个价格，绝对是妥妥的豪宅段位。

去年，汉口印刚刚交房，不少业主已经住进来了。

这几年，楼市低迷，房子不好卖。

从开盘到现在，汉口印卖了四年时间，还未清盘售罄，转成了现房销售。

这个项目开发体量不大，只规划了两栋楼，大概600套住宅。

有人查过，卖了整整四年，汉口印的去化率，估计在一半左右。

也就是说，这个已经交付入住的小区，应该还有300套现房待售。

但最近，业主们突然发现——

成群结队的大批工人，频繁进出小区，对一些未售的房源进行装修施工。

事出反常必有妖。

于是，有人跑去网上扒了一下。

好奇心害死猫，不看不知道，一看吓一跳。

今年七月份，当地政府网站上挂出了一份通告——

《保障性租赁住房新开工目标项目进展情况表》。

看完这份通告，业主们瞬间蚌埠住了——

汉口印，赫然在列。

这个所谓的豪宅小区，计划开工1117（间）套保障性租赁住房。

整个小区的房源套数，只有600套左右。

销售了一半，还剩下300套现房。

一下子冒出来了上千套保障性租赁住房，唯一的可能性，就是要打出隔断，让人合租。

保障性租赁住房，是近年来各地政府大力发展的一种新型公租房——

它比以前的公租房更加市场化，筹集方式多样。

由于带有保障房性质，因此，租金又比市场上租房便宜不少。

四年前，汉口印业主们掏空六个钱包，花了几百万，才够得着上车门槛的豪宅。

今年摇身一变，成了保障性租赁住房。

每个月还着一两万块钱房贷的业主，满心憧憬着住进豪宅的中产生活。

结果，刚出大学的毕业生，每个月只需要掏千把块钱的房租，就过上了你奋斗几十年才享受到的生活。

在汉口印小区，一套合租的房子里，至少要住进去两三个租客。

整个小区一下子多出来上千人，进进出出，鱼龙混杂。

高端、私密、纯粹的豪宅氛围感，成了浮云。

这些花了几百万才上车的豪宅业主，深深地感受到了背刺——

刚住进来不久，就要四处奔走，维权喊冤，直呼自己是豪宅难民。

十一弟查了下，汉口印的开发商，是湖北长江联合置地有限公司。

它背后的股东，是两家湖北省属大型国企——

长江产业投资集团，湖北联投。

也就是说，汉口印小区正在改造的上千套保障性租赁住房的业主，其实就是湖北国资。

一想到湖北国有三资改革的“三化”原则，豪宅变身合租房，就不稀奇了。

这几年，在资本市场上，如火如荼的资产证券化，保障性租赁住房是一块重要的项目来源。

国央企开发商手上滞销的现房，很多都被改造成了保障性租赁住房，对外出租。

有了未来的租金收益作为现金流，就能打包到资本市场上进行证券化，换来融资了。

滞销的房子，就这样盘活了。

对于地方财政来说，2022年是个转折点——

戴口罩的三年，地方财政收入锐减，作为第二财政的土地出让金，断崖式下滑。

有人作过统计——

全国300个城市的卖地收入，从2021年的6.5万亿，减少到了2022年的4.8万亿，降幅超过四分之一。

当土地卖不动，传统的融资渠道收紧，而到期的债务，如山一样压过来，地方政府必须找到新的变钱方式。

在这样的财政背景下，湖北大力推进的国有三资改革，势在必行。

讲直白一些——

国有资产盘活，并不是锦上添花的资产优化，而是背水一战的化债自救。

从前趴在账上沉睡的国有资产，不能用的要用起来，不能动的也要动起来。

还要嫁接资本市场的金融工具，放进地方政府的工具箱，变成化债利器。

“一切国有资源尽可能资产化，一切国有资产尽可能证券化，一切国有资金尽可能杠杆化”；

“能用则用，不用则售，不售则租，能融则融”。

湖北盘活国有资产的这套话术，与两年前湖南省出台的《国有“三资”清查处置与管理改革总体工作方案》，如出一辙。

这场地方政府的化债试验，从湖南搬到了湖北，两个中部大省兜来转去，前赴后继。

豪宅变身公租房，业主们还是要学会识大体、顾大局。

毕竟，在里面把缝纫机踩得直冒火星子的吴签儿，私下早就说过——

“我的很大，你忍一下。”