老酒店的新生意：星程如何用一场巧改造撬动存量时代

哈尔滨的百年文化街区，一家经营8年的老酒店悄然换上了全新的华住旗下星程酒店招牌。从外观到体验，这家老酒店似乎一夜之间焕发生机，重新吸引了过往旅客的目光。

对于身处存量时代的众多老旧酒店而言，这样的“新生”故事充满诱惑。在不推倒重来的前提下，通过品牌赋能和改造升级，实现业绩回春。

哈尔滨星程酒店的重生案例揭示了当下行业面临的难题：老酒店如何摆脱沉疴，在激烈竞争中变现未来？

的改造难题

存量时代

近年中国酒店业进入存量时代，新建酒店增速放缓，大量存量酒店面临升级改造的压力。

据浩华管理顾问公司数据，国内酒店投资的重心正从增量转向存量，2023年新增酒店市场占比持续下滑，而存量酒店改造升级占比高达65%。

所以，存量改造已成为行业下半场的主旋律。

在这样的市场背景下，中档酒店业主普遍产生更新焦虑：

不改，老化的设施和过时的风格令黄金地段的酒店陷入经营困境；

如果要改，高企的投入和漫长的周期又让投资回报充满不确定性，令业主两难。

经营压力和回报焦虑让不少业主裹足不前，有的尝试给老店简单贴牌加盟连锁，企图借品牌之名提升人气，结果由于产品未升级，收效甚微。

星程哈尔滨中华巴洛克酒店

也有业内人士将存量改造市场形容为容易陷入高投入、长周期、低回报的泥潭，令投资人望而却步。

当面对效率难题，由于缺乏品牌力和平台支撑，运营效益不佳：

一方面，管理和人力难以专业化，服务品质参差不齐；

另一方面，客源获取高度依赖OTA等第三方渠道，缺乏自主会员体系，获客成本居高不下。

疫情冲击下，这类酒店抗风险能力弱，关店潮中绝大多数都是缺乏品牌力支撑的单体酒店和区域性品牌。

据统计，疫情以来国内关闭的酒店中98%为单体酒店，且以客房数70间以下的中小型酒店为主。

消费复苏后，旅客对住宿的品牌、安全和卫生愈发看重，这些因素都进一步加剧了单体老酒店的生存压力。

可以说，在未来相当长时期内，存量酒店的更新换代将是酒店业主旋律之一。

如何以更低成本、更短工期，实现改造后的高效运营和投资回报，这是整个行业亟待破解的课题。

星程的打法：轻改造、高效率、属地化

在存量改造的大潮中，华住集团旗下的星程酒店定位鲜明，号称“酒店改造专家”。

作为华住布局精选中档市场的品牌，星程自2008年创立以来，始终专注于将存量老酒店转型为符合新时代消费者需求的品质酒店。

“轻改造、高效率、属地化”正是星程的核心打法。

简单来说，星程并非简单地给老店贴上招牌，而是提供一整套从设计、施工到运营的改造方案，以最小的投入撬动最大的产出。

截至2025年9月底，星程已在全国400多座城市开业近700家酒店，其中很大一部分是由存量物业焕新而来。

星程酒店场景

经过400多个老旧酒店翻新项目的历练，星程摸索出一套行之有效的方法论，具备“改造成本低、营建周期短、翻牌改造快、上线效率高”等突出优势。

“轻改造”是星程的核心策略之一。不大拆大建，以定制化改造盘活存量是星程区别于传统重资产改造的关键。

在具体实施上，星程团队会对目标酒店进行细致的勘察评估，量体裁衣制定改造方案。

他们尽可能挖掘并保留酒店原有结构和尚可利用的装饰和家具，大幅减少不必要的拆除和投入。

哈尔滨中华巴洛克星程酒店设计负责人表示，这次改造的挑战在于精确平衡成本与美学：“这家酒店前身虽然是老物业，但地段核心、位置好是它的优势”。

改造遵循星程一贯的“能利旧则利旧”原则，保留结构的同时并实现客房部分100%的模块化装修，大大缩短了营建周期。

这种“小刀细斧”的做法极大降低了改造成本和工期，同时并未牺牲顾客体验，改造后酒店RevPAR明显增长，投资人收益随之持续提升。

可见，“轻改造”并非简单修修补补，而是在专业判断下的精准投入，用有限资金撬动酒店产品品质的显著提升。

高效率则体现在改造和运营两个层面。一方面，星程的改造周期很短，从签约到开业常以数月计，实现老店快速上线。

“翻牌改造快、爬坡期短”在星程诸多案例中得到验证。

例如2025年8月开业的星程敦煌沙洲夜市酒店，作为一家曾装修不足一年的酒店，星程定点翻新，将单房造价控制在约1.1万元（含公区）。

作为星程酒店进驻敦煌的首店，改造后开业首月的RevPAR遍翻了一倍，而改造周期仅用了不足2个月。

星程林芝波密县沿江路酒店

属地化也是星程品牌的一大标签，即“一程一面”的本地化体验设计。

星程深知千店一面已无法满足消费者日益多元的审美和体验追求，因而在每一家酒店的设计上都融入浓厚的在地文化元素，将老旧物业打造成具有文化IP属性的“城市微地标”。

例如，星程在西安、临沂兰陵、平遥古城等文化重镇的酒店，在软装细节中融入当地古城风韵，令住客一进门便感受到地域文化气息。

新疆昭苏的星程天马广场酒店位于以天马文化闻名的小城，想必在设计上也契合了当地的草原马都元素，凸显地域特色。

哈尔滨星程大堂改造前后对比

在这家哈尔滨巴洛克星程酒店改造过程中，设计团队充分利用了建筑所处中华巴洛克历史街区的文化背景，在设计中注入巴洛克元素和哈尔滨地方故事，使酒店既焕然一新，又与周边街区风貌融为一体。

与此同时，星程还打造了自有特色IP，以“星程那碗面”为代表的属地早餐系列，在不同城市推出融入本地风味的招牌美食，为住客提供一碗热腾腾又带有乡愁味道的早餐。

这些属地化细节既提升了客人满意度，也为酒店赢得口碑差异化，避免陷入同质化竞争困局。

星程南阳东站姜营机场酒店

星程的品牌方法论

星程之所以能够成为“酒店改造专家”，离不开平台赋能、设计施工体系和投资回报模型的加持。

在平台方面，华住会至今已拥有近2.9亿注册会员，2024年度会员为星程酒店贡献的总间夜量近60%，中央预订（自有渠道）占比超63%。

庞大的会员体系和直销渠道为加盟星程的酒店带来源源不断的稳定客源，显著降低了对OTA的依赖和佣金成本。

此外，华住的供应链体系为星程加盟店提供标准化采购，规模效应压低了物资和设备成本。

而对于投资人最关心的改造方面，星程的改造团队在设计和工程方面积累了丰富经验，能够针对不同物业条件提供定制化的改造方案。

一方面，星程有一整套成熟的标准模块，包括客房、大堂、餐厅等空间的功能配置和动线优化方案，但它并非生搬硬套标准，而是强调灵活的改造能力。

星程赤峰克什克腾旗政府酒店

在实际项目中，星程通常会保留老酒店的结构框架，通过软装升级和局部改造来实现焕新，以最快速度、最小扰动完成施工。

这种模块化+定制化结合的方式，可大幅缩短工期、节约成本。

例如在哈尔滨巴洛克星程酒店的设计过程中，设计师与业主团队保持了高频沟通：

设计师回忆：“我们前期各自牺牲晚上时间反复沟通方案，确保与加盟商没有大的分歧”。

“在确定风格设计之前，我们首先明确业主的投资预期，比如打算投多少钱，期望多久回本：

如果抛开这个去一味堆设计、砸钱，最后呈现的效果大家都不会满意”。

正是这种“投资账本先行”的务实思路，让星程团队在设计阶段就和业主达成共识：既不铺张浪费，也不降低品质，而是把有限预算用在刀刃上。

施工过程中出现的各种问题也在品牌支持下迅速解决——加盟商感叹：“这些问题我根本不用担心，前期华住集团已经为我做好了解决方案”。

最终，这家酒店的改造工程整体用时仅约3-4个月，即完成了从旧楼到新颜的蜕变。

通过哈尔滨项目可以看到，一个8年老酒店在星程专业团队+业主积极配合下成功“重启未来”，既盘活了沉睡资产，又为城市更新和文化旅游增添了一颗新星。

对于存量改造项目的投资人另一个最关心的莫过于多久能收回成本、实现盈利。星程在这方面提供了令人安心的模型支持。

一是改造投入可控，前文提到星程通常采用轻量化改造方案，许多项目的单房改造成本可控制在3万元左右，总投入往往在数百万元级别甚至更低。

以星程济南CBD万象城酒店为例，加盟前为某轻居品牌，经营了2年，RevPAR 仅达到180元）。

星程品牌接手后，仅2个月时间完成改造翻新开业，优化空间配置，提升运营效率，开业一个月RevPAR就达到220元，出租率94%以上，而单房改造成本仅为0.96万元（含公区）。

当然我们也发现，星程并非盲目追求短期回本，而是在保障品质与口碑的前提下实现业绩稳步提升。

面对经营近10年的区域性品牌酒店，星程成都武侯祠红牌楼酒店经过全面改造，将单房成本控制在7.6万元（含公区），平均RevPAR从原先的不到100元，增长到2025年度的250元。

这种以经济型酒店的投资成本，获得一个中档酒店的收益，也是一种稳健的取舍。

星程成都武侯祠红牌楼地铁站酒店

老酒店的新出路

当一个酒店品牌不再只是标准化复制推广自己的产品，而是成为一种精益化改造和资源优化的行业解法，它的意义便超越了商业本身。

星程正朝着这样的方向发展，为存量酒店难题给出了一套行之有效的“确定性方案”，涵盖从设计改造、运营赋能到投资回报全链条。

未来，存量酒店改造赛道依然广阔而复杂。

中国各地的老旧物业类型多样、状况不一，这要求改造品牌具备更强的灵活性与适应力。

据华住管理层透露，集团未来新开酒店中老酒店翻新的比例将超过50%，大量低效运营的单体酒店会通过品牌和运营升级获得新生。

可以预见，星程将在这场“存量之战”中扮演越来越重要的角色。

可以肯定的是，改造方案的合理性和经营模式的有效性将直接关系到这项事业的长期发展。

星程已经用一个个成功案例证明了其模式的有效，但在更大范围复制时仍需因地制宜、精细运营，保持品牌口碑与业主收益的双赢。

哈尔滨星程酒店改造故事只是个开始。放眼全国，无数老酒店正静待重生的契机。

当星程这样的专业力量与老酒店的沉淀价值相结合，过去的包袱就能变成未来的资产。