低于市场价30%！银行“甩卖”房产，是捡漏机会还是风险信号？

这几天，多家媒体报道，上个月底，兰州农商行名下近200个房产标的在京东资产平台挂牌竞价。

这些房源的价格从几万元到几亿元不等，而且涵盖住宅、商业及办公房产。

兰州农商行的做法不是孤例，而不过是揭开了冰山一角。

据媒体梳理，相较于大型银行与股份制银行的房产直售业务尚处于起步阶段，兰州银行、吉林农商行、兰州农商行等城商行、农商行及农信社早已“批量下场”，直售规模呈几何级增长。

譬如，自2024年8月以来,广东农信系统挂牌出售的房产标的共有12386个；2024年11月以来,四川农信系统出售的房产标的数量达到24821个。

壹

从界面新闻的报道中，银行这些房源要么是司法拍卖流拍后被迫接收的“以物抵债” 房产，要么是银行通过司法程序主动追回的抵押资产。

譬如，兰州农商行在抚顺的200多套房源，本质是开发商4.6亿元欠款无法偿还，银行只能硬接的 “烫手山芋”。

而开源证券研报的数据更戳破了银行“脱下长衫卖房” 的底层逻辑 ——2025年中报显示，上市银行按揭不良率整体上行，部分银行涨幅超20个基点。在不良资产压顶的压力下，亲自下场卖房早已不是 “跨界尝试”，而是信贷风控的必要手段。

更棘手的是处置周期的拉长。从贷款违约到房产最终售出，通常需要两年以上。如今市场低迷，这个周期还在进一步延长。

对银行来说，每多持有一天房产，就多一天资金成本压力，这也解释了为何银行愿意以低于市价10%-30%的价格 “清仓甩卖”。

另一方面，在楼市降温期，和普通二手房、法拍房比，银行直供房反而在价格和风险控制上藏着双重优势。

譬如，兰州农商行9月底拍卖的城关区铁路东村街道房源，125平方米的抵债房最终以151万元成交；而第三方中介数据显示，同小区同面积户型的挂牌价普遍在180万- 220万元之间，相当于直接打了7折左右。

对购房者来说，这种“银行定价” 避开了二手房业主的心理预期溢价，价格优势很明显。

虽然银行直供房和法拍房都是银行处置的不良资产，但交易风险却并不一样。

法拍房常埋着的那些“坑”，比如隐性的民间借贷纠纷、没到期的长期租约，甚至可能存在二次抵押，让购房者一不小心就会踩雷。而银行直供房在挂牌前会做三轮严格的产权核查，隐性租约、二次抵押这些问题会提前剥离，产权清晰无纠纷，而且交易对手直接是银行，不用和复杂的第三方周旋，能有效规避法拍房的潜在隐患。

贰

从表面来看，银行“亲自下场”卖房对银行自身及购房者都是皆大欢喜的好事，银行回笼了资金，购房者也得到了实惠。然而，从长远来看，银行直供房的增加不仅是金融风险的显性释放，而且会打破房地产市场的定价机制。

对于银行来说，除了通过法拍或者变卖这种零零碎碎的方式处理房产，还可以通过把不良资产批量转让给AMC的模式剥离风险。

但现在，很多AMC自身难保。

虽然2024年不良资产处置业务量达到3.8万亿元，刷新了历史纪录。

譬如，中国信达2024年收购中小银行不良资产超1400亿元，仍难覆盖房地产不良资产的激增规模。

然而，受宏观环境影响，不良资产处置难度有所加大，行业竞争日益加剧，AMC增收不增利。

根据媒体前半年的报道，在已披露2024年财报的32家地方AMC中，有18家净利润同比下滑，3家净利润为负。

银行被迫成为风险的最终承接者，更暴露了信贷风控的深层缺陷。

在预售制度之下，银行对于房产风险识别的滞后性被无限放大。

这几年，在多地爆出的烂尾楼项目中，有哪些在贷款发放时不是满足了银行的“合规标准”？但这也正是银行不良资产激增的重要诱因。

此外，一些背负房贷的人不堪重负，在自家的房子沦为负资产之际，不得不选择断供。

没办法，贷款卖房的现象已经出现了。

“当初房贷本息超过650万元，如今市价只有360万。”90后业主小曾的故事让多少高位进场的人心有戚戚焉。

这种“理性违约”现象的蔓延，也把银行逼成了 “房东”。

此外，银行直供房的增加，虽然短期让部分购房者获利，但从长期来看，却会冲击房地产市场的定价机制。

新房的定价，房企需要核算拿地和建设等成本，二手房业主报价也需要参考邻居的成交价，但银行直供房的定价逻辑只有一个，那就是尽快回收贷款本金。

这种“无成本约束” 的定价模式，不仅会让购房者期待更便宜的银行房源，也会使房价陷入降价螺旋通道中——银行直供房会让法拍房陷入被动；法拍房价格下跌又倒逼二手房降价；二手房降价进一步加剧 “负资产” 家庭的断供潮，催生更多银行直供房。

这绝非一场皆大欢喜的“捡漏”狂欢。