华润，抛出大规模融资

文/十一弟

刚过去的十月份，是楼市的传统销售旺季——银十。

只不过，旺季不旺了。

房地产止跌回稳，官方已经提出来一年多了。

市场有其自身规律，它硬是支棱不起来。

今年，就连行业前五的央企开发商，也掉队了——

三季度，行业一哥保利，出其不意地由盈转亏，单季度亏损将近8个亿。

今年前十个月，保利的销售规模2228亿，下滑了两成以上。

在百强房企榜单上，华润置地排名第四，排在它前面的，也是三家央企——

保利、绿城、中海。

华润置地是现在的房企利润王，照样没能扛住市场下跌——

到上个月，它的销售规模1696亿，减少了17%。

其中，今年十月份，华润置地的单月销售额，大幅下滑了51%，还不到去年同期的一半。

在中期业绩会上，华润置地的管理层，对后市的判断，也犯迷糊了——

“虽然今年以来稳楼市政策密集出台，对核心城市的改善性需求形成一定拉动。”

“但进入二季度后，市场动力再度放缓，行业整体虽有企稳迹象，但复苏基础依旧脆弱。”

楼市长期趴窝，跌跌不休，根本看不到底，换谁也很难乐观起来。

最近，华润置地启动了一轮大规模融资，来补充自身的流动性。

它旗下有一个物业管理与商业运营的上市平台——华润万象生活，持有其超过72%的股权。

今年以来，港股的一波牛市，也带飞了华润万象生活。

十一弟查了下——

从年初到现在，华润万象生活的股价，涨幅将近三分之二，市值超过1000亿港元。

股价大幅上涨，华润置地看到了减持的窗口期，趁着高位，赶紧套现——

它决定减持其持有华润万象生活的4950万股股票，占上市公司总股本的2%。

华润置地是折价卖出，每股出售价格定在了41.7港元，较当前股价有一定比例折让。

抛售华润万象生活2%的股票后，华润置地的持股比例下降至70%左右，从中套现逾20亿港元现金。

据说，这些资金将用于拿地、项目开发建设及经营开支。

五年前，华润置地把华润万象生活拆分出来，送到港股上市，从未进行过减持。

大股东高位套现，华润万象生活在二级市场应声下跌。

作为轻资产业务平台，华润万象生活的两大业务板块——

无论是物业管理，还是商业运营，都是现金奶牛。

一只手坐收物业费，另一只手坐地收租。

光是去年，它就赚到了36亿利润。

去年末，华润万象生活每股派息1.257块钱，以华润置地持有的16.5亿股计算，它拿到了将近21亿现金分红。

减持华润万象生活之前，华润置地还抛出了一项更大规模的融资计划——

它委托了六家投资银行，未来一年内，打算在港交所发行39亿美元债。

换算成人民币，相当于277亿融资。

十一弟查了下，华润置地上一次在境外发行美元债，还是在六年前。

当时，它发行了一笔本金10.5亿美元的永续债，年息3.75%。

今年，境外资本市场重新对内房企打开了融资通道，绿城、新城发展先后恢复了美元债发行。

但很难说，现在是寻求境外发债的好时机——

由于内房企整体信用还未修复，境外发行美元债，需要付出巨大的融资成本。

年初，绿城发行了两笔本金总计5亿美元的优先票据，年息为8.45%。

之后，新城发展也发行了两笔本金总计4.6亿美元的优先票据，年息高达11.88%。

目前，绿城的开发业务毛利率，跌到了13%；新城控股的开发业务毛利率，跌到了8%。

这哪里是融资，分明是给外资打工，白花花地送钱。

不过，好死不如赖活着——

境外资本市场的高息融资，其实是饮鸩止渴，给自己强行续命。

横竖就是赌一把——

这些融资协议，哪怕利率再高，条件再苛刻，只要能拿到钱，房企们也都敢签。

这几年，楼市不景气，不少房企信用崩塌。

不过，受益于政策大力支持，开发商在境内的融资成本，整体大幅降低。

十一弟查了下，到上半年，华润置地的平均融资成本，已经降到了2.79%。

绿城的平均融资成本为3.4%，新城控股为5.55%，龙湖为3.58%。

到上半年，华润置地名下背负了2813亿有息债务。

它的资金成本低到令人发指的2.79%，当然能比其他房企的盈利能力，高出一大截。

在开发项目层面，哪怕是央企利润王，现在的盈利能力，肯定也大不如前了。

华润置地的开发业务毛利率，已跌至不足16%了。

只不过，由于境内融资成本下降，从前被银行大口吃掉的利息，现在留在了房企。

于是，压力就给到银行了。

境外的资本家，可不会惯着你，想从他们手上拿到资金，就必须付出大代价。

这次，华润置地狮子大开口，一下子抛出了39亿美元融资计划。

接下来，就看它能把利率谈到多低了。

兜里真要缺钱的话，硬着头皮、咬着牙，也得把融资协议签了。