房地产市场后市会怎样？又能怎样？

文｜邓浩志

房地产市场极为严峻，有多严峻？说两个例子。

一个是上周的广州圆大厦的流拍。相较于2023年55.89亿的起拍价，这次起拍价13.6亿，相当于打了2.4折。不出我所料，依然流拍。这也意味着无论是继续拍卖还是其他出让方式，价格仍需进一步打折。按拍卖市场惯例，最基本也要再打一个8折。也就是下次起拍价在10亿左右。届时和2023年起拍价相比，相当于1.92折以下。

就我近期对多个城市的商办类物业调研所了解到的情况看，广州圆的情况绝对不是特例，当前商业及办公类别物业的基本情况是：法拍物业量空前巨大，但交易量则是凤毛麟角，价格下跌的趋势和幅度都非常惊人。

图片源于网络

以广州琶洲CBD的核心建成区域的一小块位置为例，目前正在整体拍卖或准备拍卖的整栋物业有N栋之多（具体名字不便提，部分是落成没使用的，部分已经在运营当中，详情可在公开的拍卖市场信息获得）。它们有些是拍债权，有些则直接拍物权。至于价格就吓死人了，几乎所有在拍或待拍的超甲级写字楼，每平方起拍价都在1万元附近。1万元每平米是什么概念？仅盖这些物业所要花费的资金都不够。何况还有更大头的地价。公开资料显示，抖音集团于2025年3月竞得琶洲中二区办公地块，楼面价就高达1.7万元/平米。2024年广州地王的琶洲住宅地块，综合楼面地价约7.8万元/平米。

琶洲的商办类物业起拍价，每平方价格才1万多。还只是挂牌价格。最终成交，我确信还要继续打折。所以商办物业价格到底跌了多少？跌到什么时候才能稳下来？现在没有人能够说清楚。需要提醒大家的是，市面上的公寓，几乎都是商办类物业。它们的实际估值，只能脑补。

以上，说的都是商办物业，接下来看看更多人关心的住宅市场。

上周有一条卖保利天汇二手房的视频火了。说的是业主以1330万买下一套189平单位。刚收楼，灶台和抽油烟机都没拆封，现房卖。一再降价都卖不动后，找了知名的网络中介专门拍视频推广，中介残酷地告诉她，要交易，现在最多只能卖750万。3年亏600万，一台劳斯莱斯。这是很多人一辈子都赚不到的钱。这个梗，因此也在圈内迅速发酵。

不过，以上只是前菜。因为有网络中介又发布了最新消息：同小区，同户型的产品，急于回笼资金的业主开出了650万的价格，相当于每平米3.4万元。要知道，保利天汇峰值时是卖到8万多单价的。这套单位价格和峰值相比，跌去了60%，哪怕这套单位是位置特别差的天地楼层。牛奶厂片区房价和峰值比跌去了50%，这个表述是没有什么问题的。不过我想提醒大家，这已经是一线城市的广州，最核心最抗跌的区域——天河。至于广州的近郊呢？远郊呢？周边城市呢？更远的三四线城市呢？

有人会说，在"山顶"被套的可能是少数吧。错了，广州2020和2021两年时间，新房+二手房成交总量在40万套左右。也就是说，广州约有40万个家庭，房产价值比买入时跌了50%左右。天啊，跌了40万台劳斯莱斯？！？！我特意查了一下，这家英国车厂2024年的交付量。全年只有：5712辆

市场的实际情况和官方统计数据有非常，非常，非常大的差距！造成差距的原因我之前分享过，有兴趣的朋友可以往回找相关文章。除了统计口径差异外，还有一个原因是近期房价在加速下跌，尤其最近一个月的二手房市场，直接有"坍塌"的感觉。这是需求长时间交易低迷，导致的大规模的"以价换量"的结果。

楼市的底部在哪里？怎么解这个难题？

我提几个看法：

1、近期，瑞银发表报告称：中国房地产下行周期或再延两年。中国房地产市场继续调整，几乎成了投资界的共识，唯一区别是：这个看法能不能公布？或公布了你能不能被看见而已。而就我的体感，最近半年的楼市，是中国房地产市场从来没经历过的至暗时刻。连市场上一向的乐观派，也对前景产生了悲观的情绪。悲观的感觉并不是市场的大幅下行，而是连出台支持性政策的可能都看不到。

按当前趋势，今年全国新房成交总额会继续下跌到7万亿左右。如果明年继续下滑，那国内的房地产从业人员，连同周边产业可能还将萎缩30%左右。

2、让统计数据回归真实，务必如此！广州已经彻底取消限购，首付也将到15%，地方能出的大政策，已经几乎全部出完（全国绝大多数城市情况类同）。再刺激需求的释放，实现楼市的止跌，哪怕是放缓下跌速度，都必须有更高层级的大利好政策。但更高级别的利好，取决于更高管理层对当前楼市的判断。如果各地方还搞各种官方安排的集中签约，以粉饰新房市场的繁荣度，如果继续任由二手"金融客"通过"高评高贷"实现"续命"。那楼市在统计数据上看，无论成交价还是成交量，都肯定感觉还不会特别差。所以得出稳中向好，最终决定政策保持不变也就不足为奇了。所以将问题暴露，可能是解决问题的第一步，也是最重要的一步。

3、稳楼市的大招还是有很多的。当年给楼市降温也是奇招百出，比如：二手房交易要按指导价，房企融资有"三道红线"限制，土地拍卖可以限房价、限地价、竞自持……反过来，当前市场如此低迷，一样可以严控地方新增开发用地供应，房贷利率降到2%以下，提高收购商品房作为保障性住房的价格，提升交易规模。限制法拍房流入市场等等。用什么招，这是专业问题。但公众需要知道，目前并没有到无计可施的地步。而房地产持续大幅下行，对经济、金融、消费乃至地方债造成的冲击却是清晰和直接的。