猝不及防的信号，请认真对待接下来的财富洗牌

　　上周五，在财新峰会上，财政部的原部长，又重提房地产税。

　　我 详细阅读了财新发布的有关他讲话的全文。

　　重点有两个：

　　1 2021年底曾准备试点房产税且发布了新闻，但因为房价在历史高位而暂缓，而现在由于房地产下行仍在过程中，因此暂时不会推行。

　　2 中国房地产不太可能出现系统性风险，仅仅只是涉及到对经济大盘的拖累。

　　从以上信息，我们可以得到两个结论：

　　第一，房地产税推行的时间点不会是现在，因为我们现在正在楼市软着陆中，推行的话可能会导致债务出清加速，增加风险。所以我认为比较大的可能，是若干年后，债务出清完成，且楼市触底并开始反转，经济比较好的时候，开始试点房地产税。

　　第二，由于系统性风险的可能性几乎没有，所以不会有针对楼市的大规模刺激政策。更大的概率，就是和过去一样，挤牙膏式的慢慢放松限购限贷，托而不举，等待楼市逐渐下行并实现触底止跌，也就是我们说的软着陆。

　　以上两点其实和我一直以来的判断一致。

　　2023年，我多次写过文章，表明楼市会逐步下行实现软着陆，而不会像很多自媒体说的那样有什么大刺激大放水，建议大家尽快卖房平债实现缩表。如果你信了某些自媒体所谓的大刺激大放水一说，背着债把房子留在手里，那就是对形势误判而需要付出的代价了。

　　包括银行方面，我其实也一直在跟踪着银行的季报，从不良贷款率和拨备覆盖率层面确认无风险，和峰会上传递的信息一致。所以，不会有突发的针对楼市的大规模刺激。

　　持币待购的同学，安心等待楼市的触底回稳，不用担心突发的刺激导致楼市上涨。

　　那么，在房价实现触底的将来，推出房产税时间点的决策依据到底是什么？

　　接下来我会澄清很多业内常见的有关房产税的谎言和谬误，并说明房产税在财富转移中的作用。

　　我们现在开始。

　　假设一个小区，1000套房，每套房1000万，那么市值就是100亿。当房价下跌20%，那么市值就变为了80亿。也就是每户人家，觉得自己的财富减少了200万。

　　那么请问，这减少的200万去哪了？

　　答案是：哪里都没去，就是消失掉了。

　　200万的财富蒸发，仅仅是买家不愿意以1000万买入房子，而只愿意以800万的价格买入。

　　也即：我的财富就是他人的愿意。

　　当买家不愿意了，200万就凭空蒸发。

　　财富即是共识，共识即是财富。

　　当1000万价格的共识不在，则财富消失。

　　小白一定要理清这个概念，不是你劳动生产出产品，才叫财富，而是操控他人的“我愿意”，就能获得相比劳动产出多出数倍甚至数十倍的财富。

　　“操控他人的我愿意 ”，这正是财富转移的真义。

　　我在过去的多篇文章中都提到一个逻辑，在暂不考虑GDP增长的情况下，无论经济好与坏，无论通胀还是通缩，无论房价上涨还是下跌，社会的总财富守恒。

　　其背后逻辑，在于财富的本质是对他人劳动的索取权，而每年的全国总劳动量是恒定的，在不考虑效率提升的情况下（GDP增长），恒定的劳动量产出的产品和服务就是恒定的。

　　有人说房价下跌导致资产缩水并影响了消费，但真实影响消费的原因并不是房价下跌，而是财富转移。因为真实财富守恒。

　　试想，假设你一生的工作时间是40年（20岁到60岁），你一生的产出就是40人年。

　　如果房子需要你支付10人年的价格购买，你就剩下30人年的收入用于消费；

　　如果房子需要你支付30人年的价格购买，你就剩下10人年的收入用于消费；

　　很明显，房价越贵，居民能剩下用于消费的钱就越少。

　　那么，如何才能让买家愿意支付30人年来买房，只剩下10人年的财富给他消费呢？

　　答案是：操控买房人的我愿意；

　　也就是说，当买房人支付30人年购房时，如果他认为购房款没有消失，只是财富换了房产这种方式来保存，他就会变得愿意花巨资购房，而作为他的对手盘，就拿走了他一生劳作的75%的财富。

　　这种类似的伪逻辑，是广泛存在于认知不足的人群之中的。

　　比如一个流传很广泛的伪逻辑就是：房地产是蓄水池，很多超发的货币进入楼市，就没有体现在物价中。

　　这可能符合很多人的印象认知，比如我花了1000万，然后拥有了1000万的房子。看起来好像我的1000万就冻在我的这套房子里了。

　　然而，事实的真相则是：

　　1 是卖房人或开发商拿走了你买房的1000万。没有任何货币，能进入到楼市被冻住，所有因为买家支付流入楼市的钱，都通过其对手盘卖家流出了楼市。流入永远恒等于流出。楼市不储存任何货币，不是蓄水池。

　　2 房子的1000万价格，其实是你预期的下一个接盘者的“我愿意”的价格。房产的真实价值，仅取决于买家的共识。

　　所以，房价的涨跌变化，其背后的真实逻辑，就是买家的共识变化，而并不是其中冻住了什么钱。也就是我前面所说，共识即是财富。当共识消失，财富即消失。

　　比如说，北京五环外西二旗，上海外环外唐镇的房价，虽然远离市区，但其价格不取决于老北京人和老上海人的共识，而只取决于其产业区程序员的共识，所以虽离市区很远，但价格很贵。

　　不过，产业区由于住户年龄段非常集中，所以会形成价格的强周期，当程序员老去后，小区会变为老年人社区，当购房主力年轻人不再愿意买老年人社区时，则社区房产将一文不值。

　　再比如，时间维度，十几年前的房价由80后和90后的共识定义，他们的理念是努力买房结婚生子，所以房价贵。而未来的房价则由00后和10后的共识定义。当他们产生不婚不买房的想法后，则房价的共识体系无法支撑。

　　综上，房价的底层逻辑并不在于它是蓄水池（冻住了货币），而是取决于购房人的共识。如果你能提前预判共识变化，你就可以在共识拐点借助他人的我愿意，实现财富转移。

　　所以，回到前文的问题，房价下跌之所以影响消费，是因为消费者在高房价时完成了支付，对手盘拿走了他们现在（首付部分）以及未来（贷款部分）的钱。

　　是因为财富被转移影响了消费者的消费，而不是房价下跌本身。

　　只是，房价未跌时，购房人尚可预期通过卖房来再次转移债务收割下一个（也就是他自认为的，钱还在，只是存在房子里）；而下跌后，就只能自己独自扛债务（未来劳动的强制支出），从而挤压了他现在，以及未来的消费。

　　房价下跌，会影响无房人的消费吗？

　　不会！

　　房价下跌，会影响买得早的购房人的消费吗？

　　不会！

　　所以，是否影响消费，重点看消费者是否在房价高位时被转移了财富。而其前提条件是，房价必须大涨大跌创造这样的机会。

　　于是我们得到结论：房价的大涨大跌，才是影响消费的罪魁祸首。

　　收割者只有通过房价的大涨大跌，才能在高位收割对手盘实现财富转移。

　　财富转移实现了财富的集中化，也就是财富分配的不平衡。而财富的不平衡才导致了有些人没钱消费，而有些人拥有太多却消费不了。

　　当我们理解了上述的逻辑，我们就能明白，房产税，一定会在最利于抑制房价大幅波动的时候出台。

　　所以，2022年初，不会出台，因为正是房价最高点，出台会加剧向下波动；

　　同样的理由，现在的下行期也不会出台。

　　而等到未来，房价触底，泡沫被挤干净，租售比也合理，经济开始进入繁荣新周期，为了防止房价的非理性上升，就有较大的出台概率。

　　事实上，在2021~2022年的房价高点，央行行长还公开喊话过。

　　只是，偏偏有人要相信M2上涨推动房价上涨的伪逻辑，相信房价永远不会下跌。所以，在高位完成支付的购房人，最终也确实付出了沉重代价。

　　
过去的代价，已然发生，我们无力改变。但对于未来，对于后来的年轻人，通过房产税来改变共识，来抑制房价的大涨大跌，并阻断收割者的财富转移保护后来者，让大家实现房住不炒，安居乐业，就成了未来我们必须要做的事。

　　后记：

　　大家可能关心的一个问题，是房价触底后，房产税出了房价还会涨吗？

　　会涨。

　　其底层逻辑，在于时间维度上，GDP永远增长，所以产出和服务永远增长，在产品总体价格不跌的情况下，居民收入和货币量必然就永远增长。

　　房产税正常征收的美国日本，长期房价也是上涨的。

　　所以，房产税抑制的，是房价的非理性上涨。

　　从货币的角度看，几十年后，房价还能重回2022~2023年高点，但那时的居民工资，必然也是2022~2023年的好几倍。房价重回但估值会明显下降。

　　也就是说，从 劳动价格（也就是按平均工资，多少个月的工资能买一平米的维度）的角度看，2022~2023年就是我们未来100年的历史大顶，再也回不去了。

　　另外有两点要提醒的则是：

　　1 若干年后房价触底后的新周期，只对人口流入的一线和强二线城市有效。

　　2 由于房产在税收上面有劣势，那么相对而言，不收持有税，且不像房产有年代折旧的指数基金，相对楼市可能更加具备持有价值。

　　正如美国的经验，过去100年的维度，股指是明显跑赢房价的。

　　而A股大盘看似长期在3000多点，那是因为不断有股票在上市扩容，而限定300只股票的标杆沪深300指数，则在2005年推出后到2021年的大周期也实现了复合年化10%以上的收益率，即使在人口上升周期里也并未跑输平均房价涨幅。

　　对于房产税，大家不必担心，现在不会征收，而在未来房价触底后，征收只会带来一次性的共识变化，而在房产税落地之后再买房，就不会再受到影响。

　　我也会像过去那样在知识星球每周发布楼市分析，在确认触底时提醒大家。