国资下场卖房，意味着什么？

今天房地产股异动——

异动到什么地步呢？

世联行、我爱我家、财信发展直接涨封板了。

截至截稿之时，没有封板的部分个股，如盈新发展领涨了10.06%，首开股份上涨了9.98%，合肥城建上涨了9.97%，中国武夷上涨9.93%，华夏幸福上涨9.85%。

嗯，无风不起浪，起浪就异样，“这句话”是这两年房地产的基本表现。

那么，什么风呢？

听说是中央政治局明确“稳楼市、稳股市”，这股市干到了4000点上下了，可房地产还停留在口号层面。

所以，救市，更大的救市大招要出台，

所以，房地产板块才开启了逆势上涨的行情~

我知道，大家看到这里一定会问：

啥意思？房价要涨吗？救市大招，什么大招呢？

房价涨跌这个问题，我之前的文章不止一次回答过”普跌分涨，核心必涨“的观点。

至于什么救市大招，我放在文章最后，感兴趣可以直接拉到尾部看结果。

今天的文章就结合最近发生的“银行卖方房”、“国资平台”卖方两件事，和大家说说何谓“房地产”

01

首先，银行卖房

可能有些伙伴知道，有些伙伴不知道，我先说说“银行直供卖房“这件事儿的基本情况~

11月20日，中国四大商业银行，农业银行、建设银行带头，等国有大行和部分地方银行在阿里、京东平台上架了大量的房源。

其中四川农信系统挂牌标的超2.5万个，吉林银行在售房产超过2000套。

只不过，这些房源不是卖方不是业主，而是银行。

这就是所谓的银行直供房源，销售价格普遍在7-8折。

那么该怎么看这件事？

是房地产“破鼓万人捶”，现在连银行也“踹”一脚来下场砸盘吗？

客观的讲，银行卖方这件事对楼市绝对算个负面消息，所以说他砸盘也没冤枉他。

但如果事情往“根”上看，银行卖房也是一脸无奈。

商业银行之所以有“商业”两个字，就是因为银行要赚钱。

那么，商业银行怎么赚钱呢？最简单直白的答案就是利息。

可自从房地产节节下滑，代表银行利润的净息差不仅低于安全警戒线1.8%，平均净息差只有1.42%。

中国有42家银行上市，但只有6家的净息差刚刚超过1.8%警戒线，其余的36家的净息差都低于1.8%。

屋漏偏逢连夜雨，现在的商业银行最痛苦的不仅是息差越来越低，盈利能力越来越差，而是银行的主营业务“放贷的抵押物”，也就是资产不良率开始节节攀升。

换句话有，就是之前买房抵押给银行贷款的“房子”，断供、断交的情况越来越严重，所以不良率以及超过净息差1.43%，达到了1.54%。

一方面是盈利下滑，另外一方面是不良资产率上升，两相之下，商业银行作为“自负盈亏”的组织，就需要自寻出路。

之前的出路很明确，就是房子断供，银行就会把通过法院走法拍路线。

那么，之前抵押到银行的房子断供，都是给法院走法拍，也就是法院挂到阿里和京东的平台上的，

现在怎么银行自己来了呢？

这个维度没有官方的说辞，我推测大致就是如下几种情况

第一种，部分地方城市法院不愿意接收了？

这种说法很主流，但从却转不住脚。

因为根据《民法典》第 410 条要求、《商业银行法》和《担保法》要求，银行的断供房子，必须是法院拍卖的，银行也不能擅自处置

——《民法典》第 410 条明确："债务人不履行到期债务，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或拍卖；协议不成的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。"

所以，网上非常主流的观点“法院不接收了，所以银行自己卖”完全是不懂瞎说·

第二种，银行自身利益需要

事实上，我认为银行自己卖房这件事，还是和“不良资产率”有关。

全球银行体系都需要在《巴塞尔协议》的基础上，完成自己的【银行体系风险覆盖】能力。

那么，什么是银行体系的风险覆盖能力？

就是不良资产率越高，银行的一级资本金要越多。

《巴塞尔协议》虽然规定不良资产的警戒线是5%，但并未要求不资产率达到多少就触发补充一级资本金的要求。

不过呢，明确要求“不良贷款的风险权重显著高于正常贷款”，那么就必须要补充一级资本金。

而我前文说了，很多商业银行的净息差低于1.8%警戒线，平均才1.43%，同时不良资产是1.54%，

这就触发了补充一级资本金的“要求”。

可能有些伙伴看到这里不理解“补充一级资本金”意味着什么？

说白了就是股东要掏钱，给商业银行注资·

大家结合这个背景，再看银行直卖房这件事就会通透很多~

如果房子走法拍，随着流拍率的增加，这不良资产率就会攀升，就需要银行增加一级资本金。

但如果银行自己卖，这个销售行为本质上等于银行扮演了”撮合“交易，或者说买了再走流程。

这样的好处就是不良资产不会变化~

所以，银行资金卖房，本质上是自救，不是救他，也就是银行”逼得“没法了，才想到了这个办法~

本质上也不是什么”高招“，不过就是自救自下”的无奈之举“罢了。

为啥说是”无奈之举“呢？

因为银行自卖房本质上并不能解决问题，更不会法拍房卖不动，银行自己卖就扭转乾坤了~

所以，银行卖房不过“法规”之下的自救而已。

不过呢，通过这件事也折射出一个客观事实：

房价跌幅超过30%，就会侵蚀商业银行的利润，当房价跌幅超过40%，就会冲击银行，也就是金融系统。

所以，通过这个事情，大家也能从另外一个层面看明白一个事情：房地产于普通人是房子，于国家而言是金融体系

楼市普跌分涨的格局之下，该怎么做家庭房产配置，推荐阅读《》

02

其次，国资卖房

事实上，除了银行在卖房，多个地方城市的国资平台也在卖房

——西昌市

11 月 6 日，西昌市一次性拍卖了 144 套住房，经济适用房 均价 3017 元 /㎡、小区房 4997 元 /㎡、改善房5799 元 /㎡

——北京市

天恒置业集团挂牌 111 套房产，总底价超 3.3 亿元，这些房源覆盖了西城、海淀等核心区域；

——广州市

机场建设投资集团出售约 60 套住宅，地铁集团转让 26 套房

除了上述这些城市，还有福州、济南、烟台、厦门、淄博、合肥等城市，类型包括经济适用房、回购房、商铺、车位及商品房等多种类型；

那么，国资平台卖房又是怎么回事呢？

无非三点

第一点盘活资金

现在要求地方城市严控隐性债，同时要求”地方融资平台出清“

——2025 年 7 月政治局会议明确要求 "有力有序有效推进地方融资平台出清"，设定 2027 年 6 月底前清零硬目标

什么意思呢？

就是地方平台要剥离政府融资职能，完全市场化，在2027年6月底之前完成。

这种情况下地方各种国资平台”缺钱“是必然，在这种背景下，各地方融资平台也不上其他了，有些“窟窿”要拿钱填了的

所以，出售资产拿到钱，解决燃眉之急~

说白了，亏了他们手里有房子，此时还能变现~

第二点保障房”破玩意“

我之前也说过，保障房这个政策出发点是好的，但你去看真实的市场，所谓的”中低收入“人群压根不买账~

所以，一些车位、保障房卖不动，就只能抛售，等于优化国资平台的”资产构成“。

第三点转型

之前地方城市的国资平台是“小金库”、土拍不行他们去接盘、房子不行他们去卖房~

现在很多地方城市的国资平台的职能要转变，要和国家下一个阶段的“方针”一致，所以清空“不好”资产，或者卖掉好的资产拿到钱去投科技

整体而言，国资平台卖房的量不大，都是少数的，同时因为国有资产这个四个字的约束，价格也没啥优势·

这件事就是地方城市化债、地方平台公司化解隐性债、和国家发展大趋势步调一致

缺钱的通过卖房筹钱，拥有“孬”资产的清空替换资产结构。

货币不断贬值的背景下，该怎么做家庭房产配置，推荐阅读 《》

03

最后，说几点吧。

1、时代之歌

房地产废了吗？

从产业规模、销售总额角度看，房地产增量时代结束了，曾经全面、全域、全民卖房就赚钱的时代一去不复返了

但存量时代的号角依然在吹响。

比如就在今天，北京土拍市场依然火爆~核心地段的新房价格依然配得上“贵”字

2、是什么？

与你而言是房子，是资产，但换一个角度，房地产是金融体系，是税收来源、是地方财税..............

所以，只要捆绑在70年土地批租制度之上的“银行抵押循环”、“土地财税”、“户籍捆绑”等不变，核心城市、核心地段的房地产就是中国最好的资产~

所以，为啥房地产股会异动？

就是房地产对经济而言捆绑太深，必须得救！政策再来的路上了

当下，贸易保护主义的阴霾笼罩全球，地缘冲突此起彼伏，货币贬值压力如影随形，普通人如何在这场风暴中守护钱袋子？

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