湖北
今天，地产股又涨了。
原因在于，彭博社传出消息，表示国家要做新的房地产支持政策。
购房贷款、贴息等等。
很多人认为，地产救市只能依靠两条路：
居民加杠杆、政府收储。
这次的购房贷款、贴息，本质上说的还是“居民加杠杆”。
趁此机会，我来明确表达下我对杠杆、收储两点的看法。
先看第一点，居民加杠杆。
在我看来，地产当前问题本质上是供需问题。
最有效的举措，还是激发更多“住得更大，住得更好”的改善需求或投资性需求。
这两块，都有挑战。
第一，居民缺的不是贷款，而是钱。
从经济学理论出发，当家庭收入不确定性增加时，家庭的“预防性储蓄动机会”发挥作用，家庭会降低当前非必要消费、增加储蓄以备不时之需。
具体可以看下我之前发的这篇文章：二十届四中全会公报没细聊房地产？看这份报告吧！
住房作为居民资产的重要部分，其市场表现也深受这种心理影响。
一方面，住房具有“双重属性”：既是流动性差的不动产，又被视为相对安全的资产。
当收入前景不确定性上升时，由于房产变现难度高，家庭往往不会轻易出售房屋套现，而是倾向于削减消费并保留住房。
另一方面，正因缺乏变现渠道，房价下跌打破了“房价永远涨”的神话，反而削弱了房产的安全资产属性，反而减少了消费及购房需求。
第二，当前需求的兑现，并未改变需求总量。
此前一系列政策的确推动了部分真实住房需求从观望转化为下场。
但这部分群体只要身处于城市，不买房也需要租房。
从租房变为购房后，增加了购房需求、减少了可售房源。与此同时，也减少了租房需求、增加了可租房源。
从“算总账”角度看，住房需求的兑现仅改变了需求结构，未改变需求总量。
第三，地产投资性价比依然不足。
尽管房价持续下跌，但租金回报率仍然较低。
根据中指监测数据，2025年9月，50个重点城市租金房价比均值为2.21%。
深圳、北京、上海等核心城市，由于房价较高，租金房价比仍在2.0%以下。
武汉、成都租金房价比，则是在2.0%—2.5%之间。
相对于2.14%的30年国债到期收益率，没有明显优势。
这一连锁反应，正是近两年房地产市场低迷的重要成因。
再说第二点，政府收储。
要让地产止跌回稳，关键是要重塑供需关系，减少住房供给或增加住房需求。
新增住房供给已明显减慢，在消化冗余住房库存方面，很多观点强调“政府收储”。
然而，政府收储依然存在效果上的不确定性。
为什么这么说？
其一，地方政府大规模收储，可能面临较大资金沉淀、运营亏损的压力，也缺少大规模举债、出资空间，出发点更有可能是站在“保障房”建设角度。
其二，在地方政府“自愿参与”的前提下，推进节奏存在不确定性。
其三，政府收储会对周围的房地产市场产生冲击，乃至让新房房价下滑。
收储有收购后进行配售、配租的要求，因此，回收的库存最终还是会以保障性住房形式回到市场，不会改变整体供需。
由于保障房成本更低，反而会对市场产生冲击。
更重要的是，现在国家主攻新质生产力，全力投身国际科技竞争。
这时，将大量资金投向房地产上，似乎并不实际。
说到底，房地产市场的真正企稳，终究要回归居民收入预期的改善与资产价格体系的重塑。
没有捷径可走，既需要治本之策，更需要足够的时间与耐心。
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