两个数据，告诉你宁波房子有没有过剩？

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在预判今后房价走势时，我们总会听到一种论调：现在房子已经过剩了，未来房子送都送不掉。还不忘加一句：

人口衰退才刚开始。

宁波的房子到底有没有过剩？我们的结论是基于感受还是基于数据？

要回答这个问题并不容易，因为官方迄今为止也没发布过存量房总数量，我们只能大概的统计一下，从各种非官方确认的口径。

老司机先问了一下AI，宁波老三区（含江东）+镇海北仑+奉化，过去25年来一共销售了多少住房？

AI查不到2005年之前的数据，它给了一个建议数量，大概平均每年2.5万套；2005年之后，最差的是2008年2.8万套，其余年份在3万套以上；2015年后，每年超过5万套，其中2021年超过8万套；最近3年又逐渐减少到4万套以下，今年可能不到3万套。

最后AI汇总了一个数据，2001-2025年，宁波主城区销售的各类住房大概110万套。

老司机还看到，根据2019年“七普”数据反推，宁波市六区存量住宅大概有190万套，这其中也包括之前的职工宿舍、公房、自建房、集体用房、保障房、农村住房等。

2020年至今，宁波主城区新增住房大约30万套，二者加起来可推算出，宁波住房总存量大概220万套。

我们假设上面的数据大概是靠谱的，220万套左右的住房，其中房龄低于25年的私有住房大概有110万套，占其中一半。

老司机又查了一下宁波主城六个区的人口数量，全口径统计的常住人口，大概185万个家庭，包括1人家庭。

这样一对比，宁波常住人口家庭的住房拥有率的确不低，差不多1:1.9的比例，但这其中有农村住房、只租不售的保障房、公房和集体产权房、以及过于老旧而难以使用的旧房。

为了简单，我们把2001年后销售的110万套住房作为有效库存，来分析宁波的住房供求。

宁波六区的平均城市化率为92%，即185*92%=170万户，这是城市家庭数，对应110万套存量住房，这个比例大概是1:1.54。

也就是3户人家中，有1户人家是没有住房的。

65%算不算一个很高的住房拥有率？大概也算不上，何况这里面还有大量的的老小区、安置房。真正宜居的住房大概是房龄不超过15年的新建住宅，这部分大概是100万套。

170万户家庭对应100万套相对现代的、私有产权的住房，总量应该是不过剩的。

老司机还希望查到租赁数据，即主城区每年有多少套房屋在租，但这个数据我怎么也查不到。租赁数据也能直观的反映住房拥有率。

好吧，我们就以上面的数据稍微展开一下。

从总量上看，如果把有史以来的住房都算上，宁波的房户比是超过1的，也就是住房过剩。但考虑到这其中有大量的农村房、公房、保障房等，完全自持产权的房屋大概只有110万套，其中房龄20年以内的只有约100万套，这个比例是不高的。

考虑到宁波是2010年之后才开始停建步梯房，带电梯的房屋数量会更少，大概只有75万套，加上2010年之前建的少量电梯房，这个总量大概90-100万套，只相当于总户数的55-60%。

到这里，两个数据应该是非常明晰了，宁波约有35%的家庭在市区没有自有住房，另有30%的家庭住在老旧的步梯房中。

大家可以结合自身的观察和模糊的感受，来印证一下老司机说的这两个数据是否靠谱。

由这两个数据我们也可以得出结论，宁波住房过剩是一个是是而非的概念，准确的说，宁波的住房存在结构性问题：在主城区，房龄低于15年，特别是带电梯的住房供应，是明显不足的。

而房龄超过20年，没有电梯，或者不成套的住房，包括农村住房，因为功能严重落后，很难适应现代生活需要，存在着结构性过剩。

这对于各位是否还需要留着手上的房子，是一个参考。

说到这里，问题就来了，既然宁波带电梯、房龄低于15年的住房供应不足，那为啥还会跌价？

回答这个问题很简单，豪宅人人都想住，豪宅供应也显著少于人口和家庭，但豪宅照样在跌价。

定价的核心逻辑，不是有多少人想买，而是多少人买得起。

想买电梯房的人很多，想换房的人也很多，但他们要么买不起，要么不敢买，所以就跌价了。

房价的本质，是购买力的体现，就像股价的本质是企业盈利的体现一样。短期内可以炒作，但长期还是要回到基本面，这个基本面包括老司机前面这一大篇罗里吧嗦的供求分析，更重要的还必须包括：

老百姓的收入，或称之为购买力。

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