西安房东怀念二手指导价？幻想沣东房价上涨｜房哥问答452期

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问答452期

问：西安房东开始怀念二手房指导价？

答：主要还是二手房跌的太凶了，国家统计局数据，截至11月，西安二手房已连跌24个月，但成交量上，上个月仍有 7237套，说明西安房东还在降价卖房，以价换量。

由于当年上涨是跟风涨，如今降也是跟风降，完全是买方市场，房东没有定价权，因此大家怀念二手房指导价。

指导价是2021年，由于供需失衡，二手价格飞涨，西安分两批出台205个热门成交小区的指导价，不乏七折价格，当年房东心气很高，坚决不卖，认为房价还有空间，殊不知2021年如果卖掉二手房，如今都是妥妥人生赢家。

（2021年西安部分小区二手指导价）

但当下的市场，由于收入，房价，就业，预期原因，呈现供大于求现状，且新房凭借高赠送，大门，会所，外立面升级，在同地段产品卖相完全碾压二手，外加二手大量挂牌，导致陷入砍价循环。

如此现状下，二手只有降价才能保持流动性，且限售已经放开，完全自己交易，指导价不会再有了，自住的别纠结价格，不住的就看谁跑得快。

问：华润未来城市，110㎡户型成交价不到200万，需要卖吗？

答：西安新房摇号的巅峰就是华润未来城市，2021年4月11日，华润dk-5登记，248套房子，吸引46187组家庭登记，首创四万人摇，大部分人的心态，仍然是投机，买入后转手挣差价。

在过去的时间里，以华润未来城市，绿城全运村为代表的的奥体区域二手房，也确实收获了好结果，在多数二手房普跌时，这两个小区虽跌，但因为购买价格低，房东仍是人生赢家，区别只在于赚多赚少，几乎没有赔钱的。

华润的二手房成交价低于绿城，只要还是因为高新陆港开学晚，并没有铁一早出成绩，学校的名气直接影响周边学区房价格。

同时高新陆港初中也扩招到欧亚大道以东，覆盖电建、中冶、保利、融创等小区，上述二手房价格更低，对华润也是分流，110㎡近200万的成交价，在整个西安已经是让人羡慕的存在。

如果自住，安心与奥体共成长，如果不住，知足常乐，尽早置换，华润地段好，但产品还是当年没有赠送面积，没有阳台的老产品，整个奥体110㎡左右小三室的存量也很大，越往后竞争越激烈。

问：沣东绿地尔雅公馆97㎡还有上涨或止跌空间吗？

答：同样是一个投资需求远大于自住需求的小区，如今沣东楼市遇冷，考虑降价离场的就不在少数了。

在沣东， 尔雅公馆的位置是不错的，靠近管委会，沣东最好的城市面貌就在门前的沣东大道上，楼下的地铁，商业，办公，住宅，国际医院等也是一应俱全，如果像规划那样兑现，这里就是西安的新中心。

但事实是以绿地498停工为现状，整个沣东科统区的热度直线下降，周边的天地源、沣华熙城，绿地新里城二手价格一降再降，自住少，投资多，没有人静心沉淀，都想着止损离场，如何止跌。

绿地业主的优势在于当年是周边购入价格最低的，如今降价卖，亏损的相对少一些，整个尔雅公馆目前贝壳挂牌就超过381套房子，按每个月能成交7套算，库存就超过54个月。

（尔雅公馆二手挂牌房源）

且挂牌单价已到了9100元/㎡的门槛，实际成交价还能谈，这种情况下，小区如何上涨？

要选房，先问房，要卖房，先聊房，市场泥沙俱下，和房哥聊聊，补全信息差，不再走弯路。

（一对一私聊房哥答疑）

问：港务区保利锦上，小三室户型，卖还是等等？

答：虽然同在港务区，但欧亚大道为界，东西房价差异很大，路西奥体区域的华润，中粮，绿城凭借铁一陆港，高新陆港学区，价格降中带稳，但路东的电建、中冶、融创、保利、陕建等则是回归二手正常价格。

目前保利锦上贝壳挂牌67套，没有成交，单价12000-14000元/㎡之间，均为毛坯交付，相比购入价格，持有成本，税费利息等，已经是破发了。

（保利锦上二手挂牌房源）

小区的卖点包括央企开发，门前奥体中央公园、地铁14号线、能上高新陆港初中等，短板在于北侧新竹街道的围墙村、杨贺村等为拆迁，城市面貌一般。

周边融创时代奥城，龙翔奥城珑樾府、华润港悦城，陕建雲玥府等也有不少二手房挂牌竞争，锦上缺少核心卖点，被动陷入价格内卷。

如果住，目前周边的生活配套也都齐全，静待新筑街道拆迁改造，从位置看，这里仍是港务区核心的区域，发展需要时间而已。

问：如何看待团结片区，绿城，保亿，招商做2T4户？

答：本质上因为团结片区虽然火热，但仍是一个初次置业为主，刚需群体为主的区域，过高的价格，过大的面积，会让周边老居民吃不消。

2T4户的高层为主，少量的2T2户小高层仍是这里的主要产品形态，以139㎡为界，大户型才有T2产品。

事实上，大多数区域的起步阶段，都是2T4为主，需要吸纳刚需，比如高新CID，港务区，软件新城，西部大道，刚需产品卖的好以后，开发商也才有信心做升级，开始推大户型，奥体就是典型案例。

从团结片区的位置看，能在这里买房的都是未央，经开的老居民，土著，有置换意向，但没有太多预算，均价15000几乎是约定俗成的高层毛坯均价，再贵很多人也不看这里了。

开发商的销售逻辑也简单，就是抢时间，看谁跑的快，周边潜在地缘有限，谁先开盘，谁有机会，后来的则需要去整个城北找客户，难度倍增。

问：目前住御锦城，置换青龙寺保利天瑞，先买还是先卖？

答：作为超级大盘，御锦城目前已全部开发完毕，全部都是二手房，挂牌量巨大，目前二手房普遍来到10000元/㎡门槛，有成交，但降价居多。

（御锦城挂牌房源情况）

保利天瑞同样是百亩大盘，目前还在开发初期，后续更大地块，更好产品还在更新，目前整个青龙寺板块，能看到的新房也就保利，没有竞争。

整个市场虽然房价都在降，但二手房显然更难卖一些，尤其对于御锦城这样，纯二手房大盘，价格比拼几乎是绕不开的，城西的万科金色悦城，华润24城，城东的御锦城，浐灞半岛都是相同处境。

反而是新房，开发商要求回笼现金，冷不丁冒出的折扣优惠还是有的，对买保利天瑞的，基本也都是自住，少有投资需求，且周边缺乏有竞争力里的小区，价格相对稳定。

先卖再买，现金在手拥有更多主动权！

问：南郊没有什么好楼盘，供地全都在团结片区？

答：作为西安最早开发，城市化程度最高的区域，南郊没有太多开发土地，基本能看到的新房，都是城中村改造供应的土地。

比如北里王的保利天珺，青龙寺的保利天瑞，上塔坡的中粮大悦未来城，杜城的陕建雁南朗境等，且都是百亩体量，新房持续供应。

团结片区，自2021年开始大范围改造后，原本的铝材，建材市场拆迁，团结村改造，腾让出开发用地，如今集中供应。

同样的西电片区，也是因为西电搬迁开始供地，幸福林带因为厂房、市场搬迁开始供地。

以前总说西安三环内没有地，事实是不仅有还很多，村子，市场，老厂区，老旧社区改造后，腾让土地都会建高层住宅。

问：考虑老人房，东方米兰国际城两室，不着急住，什么时候买？

答：当下所有的自住需求，包括学区房在内，不要提前置业，过去老观念怕房价上涨提前买房，已经没有必要，整个市场在加速筑底，早买的反而容易背刺，因为二手降价是大概率事件。

东方米兰国际城，最大的卖点是靠近地铁口，房龄较新，相比周边的鸿锦城，银领花园，复地优尚国际，小区环境更好，不足在于周边四个方向，仍是空地待开发，在整个软东，这里属于安置较多区域，城市面貌一般。

再看户型本身，小区主流户型都是三室，挂牌价15000+，但两室因为需求少，后续转手难度高，均价只有11000+，产品就是普通的两室两厅一卫纯南户。

（两室挂牌房源，来源：贝壳）

地段，产品，价格，配套，开发品牌，物业都没有明显优势的情况下，非要买完全可以再等，价格还能谈，三年以后，你不一定看得上这个小区。

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作者：Kikyo

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