万科，又出大事了？

最近很多人问万科的事情，就想着随便写写，

写之前呢，看了一下网上的言论和事件的热度，发现“万科”的关键词搜索已经霸榜头条了

不过呢，全网的言论，什么万科生死劫、什么房地产彻底完了、什么要暴雷等等的观点，我都不认可，

为什么不认可呢？”

因为"这世界没有真相，只有视角

不同人，不同身份，不同利益视角，看待当下的万科自然是不一样的，

购房者看到万科消息，想得是万科房子还能不能买、银行知道万科的消息，想得是万科的贷款怎么办，而债权人知道万科近况，考虑得是怎么利益最大化.........

所以，这世间任何事情，没有所谓的对或者错，更没有真正意义上的好与坏，不过就是利益不同，视角不同，看法不同罢了

那么，今天写这篇文章，想表达什么呢？或者说我的观点又是什么呢？

一句话：万科，应该活下去~

01

万科为什么“应该活下去呢”

来，大家先思考几个问题，把这几个问题思考清楚了，答案也就显现出来了：

第一个问题：为什么是现在？

第二个问题：什么才是万科真正的问题？

第三个：为什么舆论甚嚣尘上？

最后，万科的问题是天灾还是人祸？还是天灾引发了人祸，亦或者是人祸带来了天灾？

我呢，先抛砖引玉，说说自己的看法，大家也留言，说说你们的观点，

第一：为什么是现在？

万科的问题不是今天才有的，万科的问题也不是“万科独有的问题”。

那么，为什么万科"有问题“这件事，今天才浮现出来呢？

原因无非三个字：掀锅盖

深铁是万科的大股东，但之前的深铁对万科的支持，不论是资金的输血、还是信用的背书，都是前领导”辛杰“所领导的班子做出的决定；

现在呢

换人了~深铁董事长换人了

自古以来都是“一朝天子一朝臣，一届官员一摊事”。更何况万科这摊子事情，是一摊上下游“万亿”级别的事情~

换句话说，万科的事，有点大儿

所以，在此时，打开万科的锅盖，让问题暴露出来，一方面符合人员交接的正常逻辑，另外一方面也便于划清问题。

换句话说，查责任，清资产，谁的锅谁来背~

所以，为什么是此时？

答案莫不过三个字：换人了

文章看到这里，也不要叽歪什么阴谋论的，这件事本质上就是国字头人员更迭最正常的流程：

划清边界

第二个问题：什么才是万科真正的问题？

网上关于万科的言论特别多，比如短债这件事，是很多媒体写得最多的。

为啥写的多？

因为11月26日，万科有一只20 亿元债券展期一年，

这句话是什么意思呢？

万科欠了20亿的债，到期了，还不上，所以延后1年还钱~

这个消息一出来，直接让万科处于“股债双杀”的境地，近30天万科股票下跌了14.9%，多只债券下跌了20%到40%，个别债券下跌70%

毫无疑问，万科目前是股债双杀的境地，可也正因为如此，新闻热点的“料”足够新兴，所以媒体写得比较多~

那么，万科的问题是股债双杀吗?

并不是，万科股债双杀是结果，不是原因~

那么，万科的问题是什么？

我认为是造血功能出了问题。

房地产行业是高度资金密集型的行业，房企常说的“造血”本质上就是现金流，即企业维持正在经营的资金流。

通常包括销售回款、资产变现、抵押融资、股权融资等方式。

而万科因为“掀起了”锅盖，股债双杀，抵押融资、股权融资两条造血路径也就断了，

而另外两条造血路径，销售回款和资产变现也是前路未卜

因为从数据看，并不好——2025 年三季度销售回款为 - 58.89 亿元，资产减值准备余额达 539.15 亿元，

如果说万科造血的抵押融资、股权融资是因为掀锅盖，问题暴露带来了信用危机，股债双杀让万科断了两条造血路径

那么，销售回款减少和资产变现减值，主要是因为一线城市项目去化率 (超 80%) 与三四线城市 (滞销) 分化严重，同时市场下行期无法覆盖成本，被迫计提资产大额减值。

我知道，上面的话大家都认识，就是感觉“绕口”

来，给大家翻译一下。

——销售回款减少的本质还是普通跌分涨，也就是一线和部分强二线城市销售回款可以达到80%,但弱二线等城市压根就卖不动

——迫计提资产大额减值，就是万科手里的房子、土地 、各类不动产，实际能卖的钱比成本少很多，按财务制度就必须承认这笔“投资”亏损，而且亏的金额很大，

那么，这蟹是万科问题的根源了吗？

我认为并不是~

万科今天的困境，本质上是：

销售下滑→现金流枯竭→偿债困难→信用危机→融资受限→经营收缩→更大亏损的恶性循环。

本质上还是销售回款现金流造血这条”主动脉“切断了~

那么，销售下滑的原因是什么？

如果溯源，万科和恒大、融创、碧桂园等房企暴雷的原因是一样的，就是”打压“房地产行业带来了房企的销售下滑，房企为了弥补缺失的现金流”饮鸩止渴“打折出售——从而进入恶性循环

说到底，还是中国房子资产价格下跌，市场销售量萎缩所引发的一系列连锁反应~

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02

天灾还是人祸

何谓天灾，何谓人祸?

就是问题是由人引发的，还是由不可抗力引发的。

我知道，很多人提及万科当前的问题，都把问题归咎在“万科的职业经理人”身上，认为万科的问题是“人祸”

似乎万科今天的问题都是“职业经理人”和团队的问题，尤其当总裁祝九胜被抓、烟台万科合作方实名举报的消息甚嚣尘上之时，万科的问题就变成了万科人的问题.................

那么，真的是万科的问题真的是“人祸”吗？

我也不认同，不认同的理由主要有两个

第一个：不免俗

说得再直白点，人性的贪嗔痴怒都有，都不能免俗

那么，如果让坐在万科某个位置上，你管理着百亿/千亿资产或者资金流，你会就拿年薪吗？你会绝无私心吗？

人呢，都是责人易、律己难，

无论是王侯将相还是贩夫走卒，在人性维度上都不能免俗，说得再直白点，人性的贪嗔痴怒谁都有，既如此，就不要站在道德的制高点上谴责别人。

因为这副嘴脸，太丑~

第二个：G资

万科今天的困境之所以变成了万科的人祸，和万科G资的构成有着本质的关系。

了解房企的伙伴都清楚，万科今天的很多问题，暴雷的恒大有、碧桂园有、融创有，没暴雷的龙湖有、保利有、中海有.......

万科的人祸问题，之所以沸沸扬扬，其本质还是G资构成的体制，很多问题在私企是人性、是制度问题，但在G资构成的股份制公司而言，很多问题就是“法与不法”的问题.............

这个维度不延展，懂的都懂，不懂我说也白说~

所以，万科的问题是天灾还是人祸？

我认为是天灾！

因为一家企业有问题，是这家企业的问题，一个行业TOP100中70%都有问题，这就不是所谓的“企业管理”、“制度缺陷”人祸问题了。

其本质就是整个房地产行业因为“三道红线”全面进入坍塌式崩盘带来的一系列连锁反应·

说到底，还是大环境的问题~

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03

万科，是否应该活下去？

写这篇文章的时候是2025年12月8日，距离2024年9月26日ZZ大会定调的房地产行业止跌回稳，以及2025年政府工作报告的“稳楼市、稳股市”分别过去了14个月、12个月。

站在此刻，会看“止跌回稳”+“稳楼市、稳股市”，所有中产都会百感交集~

股市？利好一个接着一个;注资？一波接着一波~

房市呢？收储商品房进度缓慢！房价呢，除了一线核心地段新房，下跌的惯性仍在~

所以，在此时此刻，”万科，是否应该活下去？“就捆绑了一种声音：保万科，就是保楼市。

那么，万科能代表楼市吗？

不能

当年的宇宙第一大房企恒大，不能”因为自己大，牵一发而动全身”就代表房地产行业，今天的万科也不能用自身的”品牌溢价“来捆绑楼市未来。

所以，市场化归市场化，楼市归楼市。

但我们必须得承认，此时万科“破鼓万人捶”甚嚣尘上，舆论的推波助澜让本就处于寒冬里的楼市雪上加霜~

同时，这样的背景，会让万科更进一步的“举步维艰”，不说其他的，就是单单销售维度，因为“万科问题愈演愈烈”，万科销售业绩进一步下滑是大概率事件·

所以，万科，应该活下去~

不是因为万科=中国楼市信仰这种企业捆绑国家的痴心妄想，而是从万科自身角度看，妥善处理万科不断发酵的舆论和问题也是解决万科当下困境的一种方式~

而妥善处理万科的问题，本质上就是妥善处理国有资产~

文章写到这里，让我想起了一件旧事：

不记得具体年份了，大概是2017年左右吧，当时和一家做隔热保温材料的公司的合作

我当时很奇怪，为什么南方如深圳、广州、东莞这样的”湿热“的城市，还需要房子建筑主体中“放置隔热保温“材料呢？

我记得对方大概回复的意思是：

房子放置隔热保温材料后，在回南天就不会大范围”返潮滴水“，天热也不会

不会有 “烤墙” 感，而

中国房企当中万科是为数不多，四面墙都放隔热保温材料的房企

哦，对了，对方当时还

说了，像恒大一般只放一面墙或者减少50%控制成本~

尽管今天的万科有这样、那样的问题，但万科仍然是中国房地产行业中一直强调品牌、产品力、质量的企业~

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04

最后，简单说几点

1、凡事过犹不及

纵观全世界，无论是奉行资本论的西方经济，还是奉行政治经济学的社会主义，亦或者房地产模式翘楚的德国和新加坡，任何一个经济发展的国家、不论意识形态和经济形式，都需要房地产行业·

因为房地产行业的商品——房子，一端是房子，一端是金融

但从2021年三道红线开始，房地产行业以及中国不动产价格一路下跌，已经跌至银行不良资产率高于净息差的境地，这在全世界范围内也是绝无仅有的~

2、万科的房子还能买吗

现在买房，很多人怕烂尾，其实现在的资金监管制度已经明确的资金调配逻辑，房企不再像以前一样，可以随意调配预售资金，

所以，烂尾这件事早已经翻篇了

3、房价还能涨吗？

其实你们只要自己问自己一个问题：你认为未来的物价是涨还是跌就可以了

如果你认为未来的柴米油盐价格都会涨，那么房子价格没有理由不涨，如果你认为未来柴米油盐价格会跌，那么房子的价格没有上涨；

当下，贸易保护主义的阴霾笼罩全球，地缘冲突此起彼伏，货币贬值压力如影随形，普通人如何在这场风暴中守护钱袋子？

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