上海
最近上海房产圈两位博主：小克勒和苏苏。
居然因为一个被讨论了二十年、几乎已经入土的指标：租售比。近乎撕破脸地隔空battle。
有意思，房圈吵架最有意思了。
更有意思的是，最近上海房产圈都喜欢聊租售比，吵得很热闹。
哦吼，以前从没听过这么多聊租售比的，为什么今年一下都涌出来了。
所以，穿透这个问题，你看到了本质没有？
无非就是房价不涨了嘛。
好，今天谁也不站队，纯复盘他们吵红脸的租售比：
到底是什么？
怎么看待租售比？
跟房价关系大不大，要不要关心？
01
小克勒是金融出身，喜欢用金融模型和数据量化投资，所以他曾经说过一个理论：
预期回报率 = 净租售比 + 租金增速。
他之前文章写到租售比，大概意思是2015年之前看租售比没啥用。
那时候的上海，经济增速跟坐了火箭一样，租金每年涨15-20%都是家常便饭。
在租金增速这个王炸面前，租售比是3%还是5%，根本不重要。
其实那时候买房人最关心是吃到房价的涨幅红利。
房改到2005年涨幅比较大的，是那种城市边缘地带的低租售比房子，吃到了居民收入快速增长+城市边界扩张的双重红利。
例如莘庄、长征、东外滩等，从2000-3000元/㎡涨至3-4万/㎡，后面加个零。
但同期表现最惨淡的，就是当初以美元销售的一些外销房。
这些外销房当初的租金、租售比就很高，每个月一两千美金，租售比6-8%都不稀奇。
在此期间，老外租客的收入增幅，连中国人的零头都没有。
人民币升值+租金涨幅低，导致这些房子的涨幅非常差，只能收收房租。
2015年后，房价涨幅开始远远抛弃居民收入，靠的是居民加杠杆。
与此同时，租金增速却像被掐住了喉咙，年化不到3%。这时公式的天平就倒向了净租售比。
原先租售比高、涨幅很差的一些房子，迎来了估值重构的主升浪。
他曾经用衡山路上的老牌外销房东亚公寓和中产神盘宝华现代城做了个对比：
2015年，两者总价差不多，但东亚公寓租售比超3.4%，宝华不足2%。
结果呢？几年后，东亚公寓的涨幅和总价，都实现了对宝华的绞杀，这是他的原话。
2025年之后，他重点关注租售比，也是靠金融到房产的量化理论快速吸粉。
因为以前的房产博主都是研究房价涨幅和板块规划的，没几个人去研究微观市场的租金回报率。
但小克勒比较关心未来几年上海保障性租赁住房的大量供应、人口流入放缓，租金增速甚至可能归零或为负。
那么，那个公式里，租金增速这一项就废了，房子的价值将完全由净租售比来支撑。
他直接点名像前滩东方悦耀这种租售比仅1.3%的房子，是令人头皮发麻的巨坑，应该立刻避雷。
以上我不评价、不站队，再来看苏苏的回击。
02
苏苏文章大意是：
把上海楼市简单粗暴地塞进一个租售比数学公式，本身就是无知。
租售比正在被神化，甚至妖魔化。
他认为租售比最多只能算是一个参考指标，绝不是决策的唯一依据 。
奔着高租售比去买房，大概率会买到什么？
市中心那些房龄四五十年的老破小，或者远郊配套奇差、只有工厂员工租住的价值洼地。
这些房子租售比是好看，3%甚至4%都有可能，但它们的居住体验、流动性、未来潜力几乎为零。
为了那点租金，你可能要忍受无穷无尽的维修，以及未来想卖都卖不掉的痛苦。
租售比高的资产，往往符合以下几个复合特征：
1、流通率很低，
2、贬损率极高；
3、市场普遍认为：买还不如租；
4、也可能是客观限制，没法买，只能租。
在中国最值钱的不是租金，是预期和共识。
他认为中国特色的房地产市场，不是一个纯粹的金融模型。房子的价值，捆绑了太多无法用租金衡量的东西。
前滩的租售比是低到发指，但为什么有人买？
因为他们买的不是当下的租金，而是对上海未来城市规划、对产业和人才聚集的预期权。
这种共识一旦形成，它的溢价能力，是租售比公式无法计算的。
03
好了，精彩的对决。
吃瓜吃到这里，你可能要问：他俩到底谁对谁错？我到底该信谁？
我都信，又都不信。
这两人世界观完全不一样啊。
这场battle根本不是租售比这个指标的对错，就是两种世界观。
很像理科生和文科生的思维碰撞，秀才遇到兵，有理说不清。
一个相信随着市场逐渐成熟，房价不涨反跌或者平稳的时候，会回归到一个可以用金融模型（比如租售比、现金流折现）来量化的理性状态。
这是确定性，是数据量化资产价值的模型。
一个是感性的，用房产发展的经验和脉络看待走势，对单一指标看租售比买房谨慎且鄙夷。
这是两人最冲突的地方。
这两种理论就像上海楼市的一体两面。一个代表了它冰冷、理性、遵循金融规律的一面；另一个则代表了它狂热、感性、充满无限可能的一面。
谁对呢？站谁呢？
如果在熊市和震荡市，我可能会站小克勒。
如果在房地产上行周期牛市，我站苏苏。
谁又不对呢？
他们两人，都是静态的眼光看待房地产，忽略了最大的变量：G运和未来。
房产税？peng改2.0？还会不会有各种各种的X因素？……
未来啊，谁也说不准。变量实在太多太多了。
放在历史长河里，我们都是一粒尘埃而已。
买房，往往就是理性和感性的结合啊。
既要考虑金融属性，又要思考家庭的居住舒适。
不盲目信谁，包括我。
不要做非黑即白的二极管，兼听则明，带着批判的眼光去学习，能找到最适合自己的，就是最好的。
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