宁波“暴利”楼盘又开始出现了

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长期以来，房地产开发都承受着一个不白之冤：

被社会普遍认为是暴利行业。

人们反对高房价，一个很重要的理由就是认为开发商暴利——房子不就是钢筋水泥砖头吗，凭什么卖几万几十万一平方？

到今年还有人质问老司机，自己建房子只要2000元/平就够了，现在宁波的老破小还要1万多/平，这不是泡沫是什么？

我无言以对：您说的都对，但您知道土地也是要钱的么？

构成房价的最主要成本，并不是钢筋水泥砖头，而是土地。在前几年，土地成本占到房价的60%-80%，有些限价的楼盘甚至超过80%。

啥意思？如果你买的房子是3万/平方，其中土地的成本大概要1.8万-2.4万/平，这些钱是开发商要交GOV的，因为所有的开发用地，都要从GOV手上购买。

这些买地的钱加起来是一笔巨款，对于GOV来说叫土地财政。

开发商暴利了吗，3万的房价，地价占去了2万；建筑+营销+利息至少要5000，做得好的甚至要七八千；装修就算基础装，怎么也得千把块钱，最后一算毛利，3万的房价，估计也就3000左右的利润，毛利率10%。

如果再交完税，净利润也就是个位数了。

所以限价的那几年，搞开发其实是不怎么赚钱的，有些楼盘甚至只能靠卖车位赚钱：一个车位20万，500个车位1个亿，这基本算是利润了。

有人就要质疑了，既然不赚钱开发商为啥还抢着去开发？是因为虽然利润不高，但风险也小，一开盘基本就卖完了。另一个原因是那时的开发商都在拼命冲规模，看谁做得最大，你做2000亿我就做5000亿，你做5000亿我就做8000亿，宇宙第一房企就是这么来的。

不要以为开发商都那么理性，理性就不会有现在这么多的巨雷了，哪怕喊着“活下去”的万科，不照样把规模干到了万亿级别么。

都是时代裹胁的产物。

时过境迁，现在做开发，利润大不一样了。不要认为房子难卖开发商就会亏本，恰恰相反，现在宁波有些楼盘利润非常丰厚，个别甚至堪称“暴利”。

前不久开盘的某楼盘，楼面地价1.4万/平，首批次开盘均价却冲到了4.1万/平。我们假设它品质做得很好，建造成本给它算8000元（根本用不完）；白坯交付，没有装修成本，这个楼盘的毛利有多少呢？

41000-14000-8000=19000元/平，毛利率高达45%。

简单来说，这个楼盘的房价中，差不多一半都是利润。你要说这是暴利，我不会反驳。

楼市如此困难，开发商怎么还能够暴利？这里面核心原因有两个：

第一，售价大幅提高。以上面这个楼盘为例，周边二手房大概只能卖2-3万/平，老一点是甚至只能卖1万+，但这个楼盘能冲到4万+的均价，核心原因是因为它做的是别墅。别墅的定价体系和高层完全不同，哪怕高层卖得便宜，别墅也照样有机会卖得很贵。

第二，交付成本大幅降低。如果是做普通住宅，开发商必须精装交付，现在的楼盘都在卷装修，精装的标准也由之前的4-5千/平大幅提高到现在的8千-1万/平。但这个楼盘是白坯交付，装修成本为0，比高层住宅省了大几千元。

价格高而成本低，利润自然就成倍放大了。

企业都是逐利的，当其他开发商看到这样“暴利”的机会之后，最终也都会按耐不住，加入到这场别墅竞赛中来。

这就是老司机本文想说的重点：接下来别墅楼盘会大幅增加，除了独栋因政策限制暂时难以出现之外。

市区会出现大量的联排/合院和叠拼别墅。

最早投身这个趋势的开发商，会最早尝到甜头，过去十多年的“禁墅令”为楼市蓄积了大量的客户，而供不应求的大格局，又为高价获取暴利留下了空间。

只要在主城区，无论哪个板块，最早一批的别墅项目都是不愁卖的，同时也是价格空间最充裕的，甚至还是土地价格最低廉的。

越往后，别墅的竞争会越激烈，因为上量很快，但产生有钱人的速度不会那么快。短则一两年，长则两三年，别墅可能就会和现在的大平层一样，从稀缺走向富余，甚至是过剩。

房产老司机2001年开始从事房地产，是宁波目前收费最高、咨询量最大的独立咨询师。短期内有购房需求的读者，还可以了解一下我们的年度VIP，加入即可享受不限次数老司机一对一咨询、个人房产诊断、售房免费推广、内部报告分享、内部沙龙优先邀请等特权。了解老司机的服务内容，请点击下面小标签。

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