曲江版“呼啸山庄”面世，包茂高速旁，还是四代住宅！

　　在西安，有哪些地方，你以为是市政绿化带，实则是住宅用地，还盖成了小区，我印象里，有以下几个：

　　东二环的陕建东元府，2021年拿地，约35亩，容积率1.2-4.53之间，规划四栋八个单元高层，当年毛坯均价12800元/㎡，由于紧邻广安路快速路与辛家庙立交，被网友称为“呼啸山庄”。

　　（陕建东元府实景）

　　朱宏路的龙湖粼云天序，2022年拿地，约32亩，容积率2.8，规划6栋高层，小高，洋房及商业办公，未央城建拿地，龙湖代建，目前已提前130天交房。

　　再就是刚刚公示的曲江御府，2025年拿地，约15亩，容积率2.5，涵盖高层，小高等七栋住宅，由于紧邻包茂高速，被网友称为曲江版的“呼啸山庄”。

　　（小区位置示意）

　　虽然吵是真的吵，但在豪宅供应遍地的曲江，这里极大可能成为低门槛住曲江的机会，还是四代住宅，这你受得了吗？

　　曲江御府

　　根据公示信息，在南北狭长的约15亩地块上，曲江御府共规划七栋住宅，包含18层，16层小高，9层洋房，均为四代住宅设计。

　　（曲江御府公示信息）

　　社区的西侧紧邻金地南湖艺境二期的高层，错位排布，东侧为公田五路，约100米外为包茂高速主干道，与中海曲江大城华宸对望。

　　（小区地块实景示意）

　　这块地也是多年来，曲江二期少有的小地块供应，今年6月由陕西秦嘉地产以总价2亿摘地，楼面价7950元/㎡，8月份，签约中交建管，取名中交·曲江御府。

　　这里能有不少关注度，首先是因为位置，包括很多曲江的朋友，一直以为这么小的空地，会是公园或绿地规划，但其实这里是二类城镇住宅用地。

　　（小区地块实景示意）

　　更关键的是向东，就是限速120公里的包茂高速，车流往来，噪音不必多言，且高压线贯穿于绿化带之中，可谓buff叠满。

　　曲江范围，临三环，绕城，包括高速的小区很多，并非新鲜事，曲江御府的对面，整个中海曲江大城华宸，君尚府的小面积高层，也全部临着包茂高速，隔壁的金地南湖艺二期高层，也有多栋临着高速。

　　既然决定住在这里，高速的车流声已经是生活日常，有效且唯一办法，就是必须封窗，三玻两腔，关窗后隔音效果好了不少。

　　但对曲江御府而言，封窗将没有可能，根据公示信息，小区的小高，洋房，全部为四代住宅设计，不仅有很大面积的种植平台，东西向还有端厅露台设计。

　　（曲江御府效果图）

　　在四代住宅露台如此内卷的今天，曲江御府无论什么户型都不稀奇，但四代住宅+曲江洋房+高速景观，在西安新房里确实是独一份，露台以后也是高速四代观景平台。

　　二手里，曲江也有同款小区，即曲江观唐，同样是狭长地块，东西分布，两栋楼八个单元，北靠曲江水厂，南邻三环、绕城高速。

　　由于地理位置buff叠满，二手性价比极高，是曲江一期最便宜的小区，头顶南湖小学学区的情况下。

　　目前二手单价，便宜的已有单价8530元/㎡的房源，小区正常挂牌价也不过万元出头。

　　（曲江观唐挂牌价）

　　这上一个周期里，曲江一期，小地块，小开发商，临高速二手房的价格现状，可供参考。

　　谁会买单

　　虽然不利buff叠满，但正因为地块小，临高速，曲江御府反而能成为强入手门槛最低的新房小区。

　　一直以来，曲江在西安人心里有无可争议的关注度，尤其是新房供应，更是豪宅云集，门槛极高，近几年面世的，可以说是清一色豪宅，起步门槛400万，起步面积170㎡。

　　唐顿庄园，面积185㎡-276㎡，备案价为2.1万-2.39万元/㎡，总价在388-660万元。

　　曲江星河湾一期，面积226-323㎡，备案价为2.83万-3.03万元/㎡，总价在640万-980万。

　　金茂璞逸曲江，面积188-228㎡，备案均价2.9万元/㎡，总价在550万-660万。

　　曲江星河湾二期，面积273-327㎡，备案价2.53万-2.95万元/㎡，总价在650万-970万。

　　泰发祥檀府，面积283-439㎡，备案价4.16万-4.86万/㎡，总价在1080万-2213万。

　　金茂璞逸东方，面积229-336㎡，备案均价3.31万/㎡，总价在700万-900万。

　　华发锦宸赋，面积220-270㎡，备案均价3.4万/㎡，总价750万-950万。

　　曲江金茂府，面积170-229㎡，备案均价3.4万/㎡，总价在570万-770万。

　　邦泰观宸曲江，面积175-230㎡，备案均价2.51万/㎡，总价440万-580万。

　　同为洋房，中铁云岫曲江，面积189-289㎡，虽然还未正式出价格，但由于低密洋房，门槛也不低，新房里，门槛稍低的，可能只有邦泰观云曲江、中铁阅筠府。

　　反观二手，则是冰火两重天，曲江二期范围内，高层，小高，洋房供应齐全，经历数轮二手房价格暴击后，房价已经来到一开头。

　　曲江御府隔壁的金地南湖艺境，贝壳上高层的挂牌均价普遍来到了13000+元/㎡，七层的洋房，21000+ 元/㎡也有房源可谈，且有不少都是毛坯房。

　　（南湖艺境洋房挂牌价）

　　整个曲江二期范围内，天地源香都东岸，大华曲江公园世家，金地南湖艺境、招商依云曲江、中海凯旋门等也都有洋房，小高层，且不临高速，小区体量，景观，社区活动面积也都有保障。

　　这种现状下，对曲江御府而言，最大的机会只剩四代住宅大赠送和价格降低了。

　　毕竟能站在包茂高速隔壁的露台上，顶着噪音，养花种草，烧烤休闲的，不是一般人。

　　如果曲江御府价格公示，你觉得多钱的价格，你会买单呢，评论区聊聊！

　　
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　　作者：晴明