合肥买房问答：详解买房要不要买车位？回迁房能买么？

我是合肥买房参谋吴哥，211大学毕业， 十余年房产经验，熟悉合肥买房政策、区域规划与学区，成功指导数千名购房者合肥置业。吴哥属于实战派，只说对你最有用的操作和建议。

以下为“合肥买房参谋”公众号粉丝问答精选提问回答分享。你有合肥买房卖房问题，也欢迎互动沟通。

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合肥买房参谋公众号粉丝提问：

1、问：我2023年在合肥买了一套新房，去年年底新房交付了，但是我一直没有缴纳契税，网上问了豆包说晚缴纳契税会有违约金？是这样的么？

合肥买房参谋回答：

据我所知，新房晚缴纳契税是没有违约金或滞纳金的，唯一影响的是房子影响房子满二，即卖房子时候，如果契税缴纳或房产证办理时间没有满二年，会有一个非常高的5.3%的增值税。例如房子卖了200万，增值税就要额外缴纳十几万的。

吴哥之前碰到过一位房东，房子都交付七八年了，但是一直没有缴纳契税，现在想卖了，我劝他赶紧去办证。同样挂价房子，有很高的增值税，会严重影响卖房的。

作者简介：合肥买房参谋（有个同名公众号，关注即免费送2.5万字合肥优选安心买房宝典），211 大学毕业，十余年房产经验，可帮梳理买房需求，全市范围内精荐新房与二手房小区清单，助你一站式高效安心安家合肥。

2、问：我最近想在合肥买房，不知道要不要买车位？

合肥买房参谋回答：

要不要买车位，这个需要根据自己的需求与小区停车位的量来定。

如果自己已经有车子或者最近要买车的，可以考虑买一个车位。

当然，也也要结合要买的小区停车位车位配比与可好停车情况来定。例如十几年前的老小区，小区车位配比低。

像前几天我陪一位购房者看2005年交付的小区，购房者小区位置与户型都看的不错，但是小区不好停车，到小区物业打听车位情况，得知前面有一两百位业主在排队轮候租车位呢，不知道猴年马月才能轮到呢。

因为前面的人放弃现有车位，除非是前面的业主不住这个小区或者卖掉房子了，才会有新的车位出来的。所以即使这个小区看得不错，也只能放弃看其他小区了。

最近几年的新小区，小区车位配比充足，基本达到1.3以上，甚至有的达到2.0，这种小区车位充足，个人建议就可以不急着买车位的（除非资金充足且非常想买靠近楼梯口的好车位）。可以前期租车位，等后期价格合适再买一个。

合肥次新小区的不仅仅房价下调厉害，车位充足的小区车位价格也下滑厉害的，不少小区之前动辄十几万的车位，现在可能只要几万也能买到的了。像瑶海区某小区新盘时候一个车位价格要6万多，交付三四年后卖4万多，最近只要2万元左右就可以买到产权车位。要知道高峰期时候，之前人防车位都要卖4万多的。

在二手房阶段，车位的价格一般都是价格平进平出的（当然之前有的车位买的价格十几万甚至更高的，价格都会回归的，一般不超过10万元的），甚至半买半送的不在少数，有的业主为了加快卖房速度，也有车位全送的情况的。所以，在买二手房时候，如果自己需要车位，原业主也有车位在售，可以顺便要求业主车位价格作调整一起卖了。

3、问：我看好多回迁房价格好低，买房预算有限，能买回迁房么？

合肥买房参谋回答：

回迁房价格是低，但是低有低的道理的。

一般来说，回迁房的质量不佳，墙体薄隔音差，楼上动静清晰可闻，后期渗水、裂缝等问题频发，很多交付十年左右的房屋墙皮大面积脱落严重、窗户漏雨，维修频繁易引发居住崩溃。

回迁房的物业更是硬伤，物业费非低甚至很多小区物业费是免缴的，这导致物业服务缺失，可能楼道无人清扫、设施损坏半月不修，绿化被破坏也没人补种，公共区域被乱占，邻里矛盾多。

回迁房的户型差，很多回迁房的户型特别差，例如客厅不朝南边，没有采光，卧室空间小等。

回迁房住户杂，要不是回迁的老人居多，回迁房的家庭一般都不差，很多年轻人自己不住的，就是家里老人居住。或者回迁房较多的，就自然的出租出去，这样赚租金钱，导致回迁房小区里面租户非常多。因为回迁房租金也低，物业费也没有，所以租户非常杂，很多是做小摊小贩的，小区里面停了很多三轮车，加上没有好的物业管理，导致小区环境很糟糕。

如果房龄老的回迁房，停车也是一个大问题，车位不足，导致小区里面车子乱停乱放，小孩在这样的小区里面玩耍很不安全。

基于以上原因，回迁房一般比同地段的商品房价格要低三分之一甚至只有一半价格。但即使这样，买的人也不多。

尤其是现在很多商品房价格回调了，像滨湖区很多大高层的单价也只要万把元，总价八九十万也能买到十年左右房龄的三房户型。这样的不高总价就没有必要买回迁房的了，除非预算实在有限，实在没办法才去买回迁房。