2026年，房价会涨吗？

正文

2026年房价会涨吗？

毫无疑问，这是一个折磨人的话题，因为答案如果涨，没房的伙伴会痛苦，如果答案是跌，有房的伙伴痛苦~

所以，中国楼市在2024年止跌回稳之后，在2025年给市场写出来“普跌分涨”四个大字~

那么，哪里跌，哪里涨？

概括而已，就是核心地段新房涨，其余都跌~

比如就这几天下，上海徐汇衡复风貌区地块以20.03万元/平方米的楼面价刷新了全国纪录，虹口北外滩地块更是溢价率达46.33%~

贵的地段，依然一房万金，便宜的地段，已经堪比烂铁~

那么，我的观点是什么呢？

答案从来都没有变：会涨

我知道，看到会涨两个字，盼望房价如葱的伙伴会狠狠呸一口说：就破水泥笼子，凭什么涨呢？

是啊，中国的房子从2021开始高位下跌，到今天已经哀嚎一片了，

从房企维度看，最早的恒大，现在的万科都上演了“劫数难逃”的命运。

其实不仅仅是房企的“劫数”中国的房地产行业、中国无数有房家庭的也经历了财富浩劫~

可即便如此，我的回答也没有变：

中国的房子，是中国货币超发之下，为数不多，普通居民可以“摸到”的保值、增值性财产

那么，“房价会涨”这种会成为“众矢之的”的言论，底气来自哪里？

除了之前和大家说过的N多种原因之外，还有一个原因就是时隔十年重提“去库存”

01

房价无论涨跌，最终都由龙城的草头村民买单，

但到底是涨，还是跌，草头村民“没有决定性！最多就是扮演键盘侠，发泄一下情绪而已~

那么，谁决定了涨跌呢？

红头文件，也就是政策

我常常说，中国人的命运和未来就写在红头文件里面，

——比如1977年恢复高考制度让无数人从农村走到城市

——比如2003年三中全会确定房地产是支柱性产业让无数万元户变成了中产

——比如深圳特区的开始，就是无数渔民变成了富甲一方的“拆二代”序曲

是的，政策谱写命运、谱写时代的例子很多,很多，但如果用一个形象的词来形容，一定是“政策电梯”，

当政策利好来了，无论长幼、无论学识只要上了电梯，都会跟随“政策电梯”上升，比如2015年千方百计去库存的棚改货币化安置

当政策利空来临了，任何行业和个人，无论贫富、无论城乡也会跟谁”政策电梯”下降，比如2021三道红线叠加二手房指导价贷款

红头文件构建了从宏观环境，到行业兴衰、再到个人财富的秩序和逻辑~

那么，说[中国房价不涨不行]，为什么要说“红头文件”呢？

因为2025年12月，关于房地产、房价连续出台了两份“红头文件”

第一份就是12月10日政治局会议关于房地产维度重提“去库存”

（原文）着力稳定房地产市场，因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。加快构建房地产发展新模式。

2015年提出千方百计去库存，时隔十年的2025年又重提去库存，是我们要重演2015年吗？

我的观点倒没有这么乐观。

因为2015年提出千方百计去库存之后，快速了落地了“三四线棚改为主，一二线棚改为辅”，地方债+央行货币工具PSL。

换句话说，从方向到举措，从事件到货币，一个全套的方案在很短的时间内就成形了

而2025再提去库存，并没有类似2015年明确的“一拆一赔”的方向。

换句话说，我们的节奏大概是2024年止跌回稳成为方向，然后2025年12月重提去库存成为路径，但这条路往哪走，花多少钱到达目标，还没有是否清晰的路径~

说得再直白一点，救楼市——确实想救，但用多大代价救楼上，一直在盘桓、斟酌，所以从节奏上看是“落子迟疑"

但这也反映出一个问题：就是事情的走向，最后还是指向“救”市的

时隔10年重提去库存就是最好的例证~

中国的商品房有个明显的供需特征，就是全国库存面积超过7亿m²，市场基本就是“走不动”了，但只要面积低于5亿m²，市场就会供需两旺~

所以，解决当前约2.5亿m²的库存面积，确实找到了问题的症结~也就是说，救市的路径是明确的、也是可行的·

那么问题就很明确了：

1、这2.5亿m²库存，或者不希望房价快速上涨，只希望去化1亿m²到1.5亿m²，用什么方式去化？

2、库存，本质上是未出售的房子，既然如此，这房子的产权如何从开发商资产负债表的“库存”剔除呢？

3、谁来出钱，这个“库存”又变成谁的资产？

其实房价涨跌，把上述三个问题搞清楚，答案就会浮出水面了

金融的本质在于套利，对于购房者而言，最常见的套利来自于按揭，如何正确使用按揭，可以看文章《》

02

来，咱们就针对这三个问题，做个探讨

1、第一个问题：这2.5亿m²库存，或者不希望房价快速上涨，只希望去化1亿m²到1.5亿m²，用什么方式去化？

我知道，去库存最快、最好的方式就是“收储商品房”也就是“用一笔钱直接购买，然后库存立刻从7.5万m²变成5万m²”

但从中财办最新的表态看，属于让市场消化为主，干预买入为辅、

那么，为什么说市场消化为主，干预买入为辅呢？

来，分开给大家说说~

市场消化为主——

从中财办的表述看，其肯定了中国房地产开发投资降低的举措，认为这是降低库存的理性选择~

也就是说，开发商以前一天建设100套房子，现在一年建设100套，这个开发速度降低，就等于供应量减少了·

与此同时，市场成交量“稳定在一定浮动区间”那么供应量减少，就等于市场自行消化库存了~

为了看清楚“市场消化库存”的影响，我在统计局的网站上看了一下2025年1-11月份的销售量，和新房供应量。

前11个月新房供应量是656066万平方米，销售面积78702万平方米，供小于求的差额按照2.5亿平米计算要39个月，才能被差额去化掉

如果是1.5亿平米，也要20多个月.

客观的讲，如果供应和销售面积能保持这个差额，那么去库存这件事，市场自身确实可以消耗

但市场不是静态的，尤其是地价、房价，

中国楼市目前的问题看似是“供需关系的库存问题”，但深层次问题是"大部分房子”还会下跌的预期之下，带来的恐慌性抛售和持币观望

所以，单纯依靠市场行为消耗库存来扭转房地产现状，显然是不够的！

当然，如果进一步严控供给，2026年供给降低到“5”字头，会让市场调节的力度更大，速度更快

从中财办的表述看，2026年也会进一步控制供应量，让市场进一步供小于求

干预买入为辅——

这次中财办的表述是“鼓励收购存量房做保障房”，如果表述去掉“鼓励”二字，那么就是要求、就是举措

但偏偏加了鼓励二字，这翻译成老百姓能看懂的意思，就是：不反对，也同意，但没有特别支持

属于可以做，允许做，但我没钱的意思

而收购商品房做保障房这件事，最终的的“关卡”就是谁出钱。

在这个问题没有明确之前，去库存这件事不会成为更大的利好，也不会扭转市场的预期！

但核心地段或者本身经济好的地区，随着供需关系进一步收缩，上涨的房价会进一步上涨，下跌的区域也会进一步下跌！

2、库存，本质上是未出售的房子，既然如此，这房子的产权如何从开发商资产负债表的“库存”剔除呢？

回答这个问题，等于将问题具象化，就是“上面”明确了方向：谁来执行呢？

答案无非两个，

一个是中央牵头建立收储银行，房子变成财政的资产，有点类似2008年美联储解决次贷危机一样！

另外一个是地方城市牵头，房子变成安居公司的资产和地方城市贷款抵押物，有点类似2015年地方城市负债搞棚改一样

从杠杆角度看，地方城市杠杆过高，显然不如“中”字头的收储银行更能“以一博十”撬动资金

如果从杠杆角度看，中金旗下的四大资产公司，会是一个方向~

3、谁来出钱，这个“库存”又变成谁的资产？

谁出钱就是谁的资产吗？

地方城市出钱收购商品房做保障房，资产归地方城市，可钱是哪里来的？

地方专项债

地方专项债怎么来的？

还不是市场募资得来

所以，2026年中国房价会不会涨？

就看上述三个问题落地的情况了

当然，货币是否宽松是总的约束

不过从目前“政策叙事”的逻辑看，提升收入、宽松货币、提高居民财产性收入、发展科技等等锚定了构建了2026年的经济蓝图的方向。

但这个蓝图之下，让普通人体感的经济热起来，我想只有房价了

资产增值保值，可以看文章《

03

最后——

1、扩大内需是战略

如果说扩大内需是战略方向，那么货币政策就是钥匙，房地产价格止跌回稳就是锁头！

所以，核心还是钱从哪里来~

2、降息降准

从银行角度看，降息降准会让“净息差”更难看，但从真实经济的角度看，降息降准是当前经济大环境的必定选项！

所以，LPR低于3%是必然~

而这，也是货币宽松的一种体现！

最后一句话：2026年，注定是大宽松之年~注定是全球大宽松之年！

当下，贸易保护主义的阴霾笼罩全球，地缘冲突此起彼伏，货币贬值压力如影随形，普通人如何在这场风暴中守护钱袋子？

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