200亿耐心资本盯上了贝壳

很显然，资本并不认为中国“住”这个赛道里无利可图。可以不看好房地产公司，但是贝壳却可以被看好，赛道依旧存在，甚至后力可期，只是规则变了而已。

我有个朋友，最近准备结婚，但是迟迟不能下定决心是否买房，因为房价还是不太稳定，小两口自己犹豫，但是双方父母的意见却高度统一，必须买房，哪怕小，也要有一套房子。最终他们还是选择买房，求个安稳，只要不卖，是刚需，就无所谓亏还是赚。

“居者有其屋”。

这是引导了中国人几千年的观念，住建部数据显示，中国城镇家庭住房自有率达87.8%，远超美国的65.3%和德国的47.2%，也比同为东亚的日本60%高很多。

虽然，这几年房地产在中国快速降温，地产公司遇到各种各样的花式暴雷，但是资本市场真的彻底不再看好这块市场了吗？

接下来，让我们看一组关于贝壳的最近十个月的数据。

——10个月内，贝壳吸引了200亿港元市值的南向资金；

——高毅资产，今年第三季度增持贝壳约66万股美股；

——首域盈信在第三季度内增持贝壳约156.6万股美股；

——新加坡淡马锡三季度增持93万股美股；

——Baird Financial Group Inc、Vanguard、Wellington Management、JP MAM等国际知名投资公司从一季度到三季度均在大幅度提高贝壳持股比例。

很显然，在个人消费者还在犹豫不决的时候，全球资本已经嗅到了机会，他们很明确的知道一件事，中国的房地产需求还在那里，只是遇到了插曲，市场在等待和蓄力，现在已经可以开始建仓和布局了。

这些资本称得上“耐心资本”。

衣食住行，是人类生活不可或缺的板块，每一个板块都是万亿以上的大机会，这里面有阿里、京东、贝壳、滴滴、美团等超级巨无霸的平台型企业，这些公司，我们该如何看待？阿里是不是一家零售企业？芒格曾经质疑过，甚至悔恨过，但是如果他看到今天阿里在AI上的投入，大概率又回再一次后悔；美团是一家餐饮公司吗？很显然不是；滴滴是一家出行公司吗？很显然也不是；那么，贝壳是不是一家房地产公司呢？当然，也不是。

这些平台型企业，很显然不能用他们所服务行业的估值方法来计算，他们都是数据驱动的科技型公司，所以行业的兴衰会影响到他们的经营状况，但是很难产生致命性打击，除非这个行业彻底消失，但是衣食住行这四个大领域，不可能消失。

那么，留给这些基础领域的平台企业的只有波动，如何在波动中优化自己，就是成长。

这些平台型企业之所以稳定，核心就是确定性和稀缺性，行业确定长期存在，企业在行业中不可替代。

这种确定性和稀缺性，其实在巴菲特曾经的多次投资中，有迹可循，他投资可口可乐和喜诗糖果，就是确定性和稀缺性的二合一结果，人类噬糖，这是确定性，可口可乐的配方、喜诗在节日中的地位都是不可替代，这是稀缺性。

放到段永平持续背书茅台，也是同样的道理，人类对烈酒的需求确定，茅台配方有稀缺性。

贝壳能在10个月内获得资本的全面认可，本质上，还是遵循了确定性和稀缺性，并且在此基础上，贝壳完成了收入结构的转型，同样是服务“住”，但是赚钱的方式与之前发生了很大变化。

首先，谈确定性。

中国14亿的体量就是最大的确定性，2025年常住人口城镇化率约67%，户籍城镇化率不足50%，约2亿新市民有刚性住房需求，外加改善型住房需求旺盛，最后全国还有22万个老旧小区要更新，市场依旧在这里，从来没消失过。

其次，看稀缺性。

三季度贝壳财报显示，净收入231亿元，2025年9月约有6.1万门店，54.5万经纪人，目前在国内该领域，没有可替代性方案。

第三，看风险性。

贝壳净现金约626亿元，三季度回购2.8亿美元，分红率超过70%，股东回报确定性很强，新房交易业务“预付佣”模式降低应收风险，周转天数47天左右。

业务上，出现了抗周期的韧性，2025年三季度数据显示，非房产业务占比突破45%，租赁服务收入同比增45.3%，家装业务利润率提升至32%。‌彻底摆脱对房地产周期的单一依赖，收入结构从“交易佣金”转向“平台服务+生态变现”。

综上所述，全球资本今年疯狂买入贝壳的逻辑就非常清晰了。

第一，资本认为中国市场关于“住”的市场需求真实存在，是万亿大市场，没有消失，依旧在那里；

第二，在这个市场中，贝壳是唯一一家符合市场转型的企业，他不是传统地产商，而是一家科技导向型的服务提供商，房地产公司赚不到钱，不代表“住”这个赛道都赚不到钱；

第三，在如今这种情况不明朗的环境中，贝壳的管理层打法得到市场验证，是确定型可以持续盈利的模式；

第四，中国关于“住”的生意，大概率已经到了谷底，是一个可以批量建仓的好时机。

按照今年的数据走向来看，如果2026年贝壳依旧可以持续性获得全球资本的认可，这对于整个中国住房市场来说，将会是一个明确的信号。

峰回路转的时刻，永远都是资本先闻到味道，这个世界上，最聪明的，就是钱。