广东
AI生成图片
催交是否为前置条件？
问题的提出源自于对《民法典》第944条规定的理解，该条全文如下：
“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。
业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。
物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费”
其中第二款规定，物业服务人“可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的”，后面才是可以起诉或仲裁。此处的，“可以”是否应当按“应该”理解？
在民法典施行以前，2009年《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》（已被修改）第六条也有类似的规定，“经书面催交，业主无正当理由拒绝交纳或者在催告的合理期限内仍未交纳物业费，物业服务企业请求业主支付物业费的，人民法院应予支持”。不过该司法解释被2020年的新司法解释所修改，而且其中的第六条未被采纳。
而未被采纳是因为经过修改后，直接被纳入到《民法典》的前述第944条，而根据最高院民法典小组编写的“民法典理解与适用”丛书中对此的解释，明确催告是起诉的“前置条件”。其作用是给予业主与物业之间的沟通、协商空间，避免因为业主遗忘或其他不可归责于业主的正当原因等情形未交纳就直接付诸诉讼，减少法院和当事人的“讼累”。
不过，民法典的规定相对于司法解释有两点要注意：
1、民法典并没有明确要求“以书面催交”，如果有其他形式的催交，且有证据足以证明的，则也应该是为满足前述前置要求。
2、民法典排除了“业主无正当理由拒绝交纳”的情形，换言之，即使业主明确拒绝交纳了，物业服务人也应该等催告的合理期限届满之后才可以起诉或仲裁。
不事先催交，直接起诉的法律后果？
民法典和相关司法解释并没有明确规定（包括前述丛书也没有阐明），如果按“前置条件”来理解，似乎理应按驳回起诉处理，但如果这样，物业公司则很可能会重新催交后，过一段时间再起诉，纠纷并没有实质性解决，如果仅仅是因为这种轻微的程序瑕疵就直接驳回，反过来也会与减少“讼累”的作用相违背，毕竟这种前置程序的要求不同于行政复议或劳动仲裁等，需要考虑行政权力机关的管理职责。
因此，个人认为应该根据该法律条款中的“合理期限”来区分处理。
1、如果未经催交，且截止庭审时，仍在业主应享有的“合理期限”内的，则法院可以先就双方的欠费问题进行调解，调解不成就应驳回起诉；
2、如果未经催交，但截止庭审时，业主已超过“合理期限”仍不交纳的，则可以正常查明后裁判，因为法院送达物业方起诉材料时，就实质性上已经是一种催交，从送达到庭审的时间超过“合理期限”，就不应再以此作为抗辩；
3、起诉后，物业方补充催交行为的，则同样根据补充催交行为到庭审时是否超过“合理期限”为标准，参照上述方法处理。
最后，“合理期限”具体应该是多久呢？首先，物业服务合同有约定的，参照合同约定标准；没有约定的，参照当地的法规规章（如有）或双方履约惯例等由法院综合认定。
事实上，仅仅因为没有事先催交，起诉就被驳回的案例很难找到，原因是物业公司几乎都会催交，不会一欠费就直接起诉，一是催交通常涉及到逾期利息的计算，二是这种方式易激化矛盾、“舍近求远”。
以上个人观点仅供参考，希望本文对大家有所帮助！
特别声明：以上内容(如有图片或视频亦包括在内)为自媒体平台“网易号”用户上传并发布，本平台仅提供信息存储服务。
Notice: The content above (including the pictures and videos if any) is uploaded and posted by a user of NetEase Hao, which is a social media platform and only provides information storage services.
