行业数据｜房价环比止跌城市增多，供求结构指标持续优化

投资销售比、土地成交/新房成交、新开工销售比、待售面积等指标持续改善。

◎ 文 / 马千里

12月15日上午，国家统计局如期发布2025年11月宏观经济和房地产数据。国民经济稳步增长，社零同比增速出现回落。地产行业方面，因行业正处于转型发展的关键时期，再加之上年基数上升的影响，销售规模、房价、投资、国房景气指数均延续调整。不过从具体城市和项目的角度来看，新房价格、项目去化率等方面仍存有结构性亮点，行业供求压力也在持续好转。

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11月份社零、M1增速回落，居民中长期贷款迎来回升

2025年11月，各地区各部门纵深推进全国统一大市场建设，着力推动高质量发展，生产供给基本平稳，就业形势总体稳定，市场价格继续改善，新质生产力稳步发展。具体来看：

一、工业生产稳定增长，装备制造业和高技术制造业增长较快。11月份，全国规模以上工业增加值同比增长4.8%，环比增长0.44%。装备制造业增加值同比增长7.7%，高技术制造业增加值增长8.4%，分别快于全部规模以上工业增加值2.9和3.6个百分点。二、市场销售规模扩大，服务零售增长加快。11月份，社会消费品零售总额43898亿元，同比增长1.3%，较上月减慢1.6个百分点；环比下降0.42%。三、固定资产投资整体同比下降，制造业投资保持增长。扣除房地产开发投资，前11月全国固定资产投资增长0.8%，制造业投资增长1.9%。四、货物进出口增速回升，贸易结构继续优化。11月份，货物进出口总额38987亿元，同比增长4.1%，比上月加快4.0个百分点，其中，出口23456亿元，增长5.7%。五、就业形势总体稳定。11月份，全国城镇调查失业率为5.1%，与上月持平。

从11月金融数据来看，M2同比增长8%，增速较上月回落0.2个百分点；M1同比增长4.9%，增速降幅扩大至1.3个百分点。二者剪刀差达到3.1个百分点，较上月扩大1.1个百分点，已连续两个月上行。这一走势主要源于两方面因素：一是M1增速出现大幅回落，二是居民短期贷款规模环比收缩，较10月末减少2647亿元。在此背景下，12月14日商务部、央行、金融监管总局联合印发促消费通知，围绕商品消费、服务消费、新型消费等领域出台11条政策举措以扩大内需。随着相关政策加快落地，后续金融数据有望逐步改善。

居民中长期贷款规模迎来止跌回升，初步统计显示11月环比增长622亿元。当前房地产行业销售正处于调整关键期，中长期贷款能够实现止跌，充分体现出行业运行的积极变化。近期央行行长发表署名文章明确，未来将强化房地产金融宏观审慎管理，推动房地产市场平稳健康发展。而12月11日公布的经济工作会议报告也着重强调，要积极有序化解地方政府债务风险，督促各地主动化债，坚决遏制新增隐性债务；同时优化债务重组与置换机制，通过多措并举化解地方政府融资平台经营性债务风险。

展望未来，金融政策将更加聚焦行业风险管理，政策重心也将从侧重化解企业风险，进一步转向兼顾企业风险与地方债务风险化解。这一调整将释放多重积极效应：一方面，有助于加快各地城投库存去化，缓解“新城”板块大量囤积待开发地块带来的库存压力，推动城市化进程有序推进；另一方面，能够有效减轻地方政府财政负担，引导各地土地出让节奏回归理性，避免地方为缓解短期财政压力而过度推地，进而保障优质板块的稳健发展。

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单月新房成交面积同比降幅收窄，去化率指标小幅上升

受上年基数大幅上升影响，11月，新房成交累计同比降幅持续扩大。前11月新建商品房销售面积7.87亿平方米，同比下降7.8%，降幅扩大了1个百分点；前11月商品房销售金额7.51万亿元，同比下降11.1%，降幅扩大了1.5个百分点。不过从单月数据来看同比降幅仍保持稳定，销售面积降幅更是较上月收窄了1.8个百分点至17%。房企到位资金方面，11月个人按揭贷款新增952亿元，环比基本持平。库存指标持续改善，11月商品房待售面积下降300万平方米，连续9个月下降。

具体城市方面，克而瑞核心城市数据显示，11月份新房成交量环比降16%，同比降幅扩大至49%，各能级城市成交规模同比均显著下滑，这主要是由于上年基期数值增加所致，另一方面也是由于供应量规模延续低位，制约年末成交规模。去化率指标却出现微增，11月典型城市去化率同环比上升3个百分点至34%。高端顶豪、强产品力、配套健全、价格优势等复合优势类项目持续热销，如上海金陵华庭、郑州越秀金水观萃、广州保利玥玺湾等开盘去化率均超过九成。

12月经济工作会议明确，来年将因城施策控增量、去库存、优供给，鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房等。深化住房公积金制度改革，有序推动“好房子”建设。在内需主导板块，城市更新的表述由2024年的“大力实施”升级为“高质量推进”，标志其从旧改工程跃升为稳楼市与建新模式的双引擎。并首次提出拓展要素市场化改革试点，为稳楼市与城市更新提供底层制度支撑。

短期来看，预计为加快库存压力指标改善，预计新房新增供给规模将维持低位，再加之保障性住房的发展，预计新房量价指标还将维持一段时期的筑底周期。但得益公积金制度的改革和“好房子”建设的持续发展，伴随着改善性住房需求的合理释放，市场中仍将存在点状优质发展机会。

长期来看，在需求侧，我国城镇35%的存量住房建成超20年，老龄化与家庭小型化催生持续更新需求，城市更新通过“存量提质”形成可持续的供需平衡；供给侧，要素市场化改革让土地、资金等精准对接需求，降低行业对土地增值的依赖。

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11月房价总体下降，环比止跌城市有所增加

2025年11月份， 70个大中城市商品住宅销售价格环比总体下降、同比降幅扩大。

11月份，一手房价指数同比下降2.8%，降幅较上月扩大了0.2个百分点。一线城市新建商品住宅销售价格同比下降1.2%，降幅比上月扩大0.4个百分点。其中，上海上涨5.1%，北京、广州和深圳分别下降2.1%、4.3%和3.7%。二、三线城市新建商品住宅销售价格同比分别下降2.2%和3.5%，降幅分别扩大0.2个和0.1个百分点。

各线城市新房销售价格环比下降。一线城市新建商品住宅销售价格环比下降0.4%，降幅比上月扩大0.1个百分点。其中，上海上涨0.1%，北京、广州和深圳分别下降0.5%、0.5%和0.9%。二、三线城市新建商品住宅销售价格环比分别下降0.3%和0.4%，降幅均收窄0.1个百分点。

受基期因素影响，11月新房价格同比降幅结束年内持续收窄趋势，出现小幅扩大，但环比止跌的城市数量显著增加——增至11个，较上月多5个。除上海、沈阳、合肥外，大连、南京、重庆、贵阳、扬州等城市本月新房价格也实现环比企稳。正如此前预期，在高品质住宅供给持续增加、各地供给侧管控成效逐步显现的背景下，更多城市新房价格呈现企稳迹象。

同时，得益于当前积极的金融政策导向，叠加二手房价格持续调整，各地逐渐涌现出能够覆盖购置资金成本的租赁房源。不过需要注意的是，区位较差、品质偏落后的二手房价格仍存调整空间，其价格指数的调整节奏或滞后于行业实际筑底周期。

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累计新开工规模不足新房销售规模七成，助力行业库存压力减轻

1—11月份，房地产开发企业房屋施工面积65.6亿平方米，同比下降9.6%。其中，住宅施工面积45.8亿平方米，下降10.0%。

前11月房屋新开工面积5.3亿平方米，下降20.5%。其中，住宅新开工面积3.9亿平方米，下降19.9%。11月新开工面积4396万平方米，同比下降27.6%，同比降幅缩小1.9个百分点。

前11月房屋新开工面积仅为同期新房销售的68%。年内新开工与新房销售规模同步收缩，且持续低于新房销售，使得新房库存压力缓解的同时，也保证了新供应项目的市场竞争力，促进行业继续止跌回稳。

2025年前11月，全国房屋竣工面积达3.9亿平方米，同比下降18%，降幅较前10月扩大1.1个百分点；11月单月竣工面积4593万平方米，同比下降25.5%。从单月走势来看，尽管11月竣工面积同比仍处下降区间，但行业竣工量已呈现周期性回升态势，反映出各地正持续发力推进保交房工作。尽管竣工面积与新开工数据因统计口径不同不具备直接可比性，但从同比增速变化可清晰看出积极信号：年内竣工面积累计同比降幅控制在20%以内，显著小于三年前新开工面积超30%的同比降幅，这充分说明当前项目化险、保交房工作正取得实效。这一进展也得到政策层面印证——12月召开的中国经济年会上，中央财办副主任明确表示，今年以来重点领域风险化解成效显著，地方政府隐性债务置换有序推进，保交房任务已全面完成。

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投资-销售差额持续收窄，行业加快迈向发展新模式

1—11月份，全国房地产开发投资78591亿元，同比下降15.9%，降幅高于同期新房销售额4.8个百分点。单看11月，开发投资额为5028亿元，同比下降30%，降幅较10月扩大7.3个百分点。

进一步从投资与销售的匹配度分析，前11月全国房地产开发投资金额较同期新房销售金额高出4.6%，这一差距较上月收窄2.1个百分点。开发投资规模持续向新房成交金额靠拢，直观反映出行业正逐步脱离高杠杆扩张轨道，回归以销售为导向的理性发展状态。

这一趋势在土地市场同样得到印证：前11月全国土地招拍挂成交面积6.9亿平方米，仅为同期新房销售面积的88%；叠加近年来地价持续下行，新增出让地块的成本压力显著减轻，后续销售前景也随之持续改善。投资、销售与土地市场的动态适配，正是行业向发展新模式平稳过渡的有力体现。

综上，我们给出如下判断：

结合市场现状，行业正处于消化积压库存、重塑价格信心、转换需求驱动的关键阶段。需求侧已从城镇化增长与住房条件改善驱动，转向住房更新与品质升级驱动，这使得行业成交、投资等规模指标进入阶段性调整。

12月中央经济工作会议明确2026年八项重点工作，房地产相关部署集中在第八条“坚持守牢底线，积极稳妥化解重点领域风险”，核心要求包括着力稳定房地产市场、加快构建房地产发展新模式及地方政府债务化险；民生领域重点聚焦就业、教育、医疗、婚育、防灾等议题。值得注意的是，“城市更新”区别于房地产单独列示，被纳入第一条“内需主导”范畴，相关表述升级为“高质量推进城市更新”。

为巩固市场稳定态势，地方主管部门持续加大控增量、去库存、优供给力度。目前全国已有超25个省级行政区发布“十五五”发展规划建议，房地产领域提及频次最高的表述为“发展保障房”和“好房子”，二者均是当前市场下去化确定性较强的新增供给方向。存量盘活方面，规划建议集中围绕深化要素市场化配置改革展开，旨在推动各类要素资源高效配置、向先进生产力集聚，进而扩大内需、助力经济发展。此外，城市更新也独立于房地产单独成篇，强调与产业、人口发展的深度绑定。

由此可见，未来房地产市场将在化解存量风险的同时，新增需求更趋确定性。从需求结构来看，随着行业告别城镇化规模扩张的红利期，住房更新将成为需求的核心组成部分。据人口普查数据推算，我国城镇约35%的存量住房建成时间超20年；而大量低效用地，也在客观上制约城市发展。通过改造各类低效用地，既能满足居民住房更新需求、推动城市产业升级，也能为房地产市场释放更多优质住宅用地，助力“好房子”发展，高质量城市更新仍具广阔空间。

从短期行业指标走势看，受基期数值抬升及行业加速践行供求平衡的发展预期影响，预计2025年末新房交易规模将延续低位；为推动行业化险，投资、新开工数据也将持续回落，整体房价仍需进一步寻求底部支撑。不过，各地长短期库存压力将持续缓解，具体表现为投资销售比、一二级市场规模比、新开工销售比、待售面积等指标持续优化；同时，随着市场适销产品占比进一步提升，新房项目开盘去化率有望延续改善态势。（来源：克而瑞地产研究）