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债权人为保障债权实现，常会要求债务人提供不动产等抵押担保并办理登记。但债权到期后，若债务人未按约定偿还本息，是否可以直接行使抵押权呢？是否只有在债务人完全无力还款时，才能对抵押财产主张优先受偿权呢？
经典案例
2023年1月20日，A公司与B公司签订《借款合同》，约定B公司向A公司借款1亿元，借款期限自2023年1月22日起至2024年4月20日止，届满后一次性偿还本息。为保障债权实现，双方另行签订《抵押合同》，约定B公司以其名下10处不动产为该笔借款提供抵押担保，担保范围包括本金、利息、罚息及实现债权的费用，并依法办理了抵押登记。
借款到期后，B公司未按约定偿还借款本息，A公司多次催收无果，遂诉至法院，主张对B公司提供的抵押财产行使优先受偿权。一、二审法院认为，A公司仅能在B公司不能清偿债务的情况下、对其不能清偿的部分就案涉抵押不动产折价或拍卖、变卖所得价款在各不动产被担保债权数额范围内优先受偿。A公司不服，申请再审。
再审法院认为，只要债务人不履行到期债务，债权人就有权就抵押财产优先受偿，并不以债务人丧失或部分丧失清偿能力为前提。故判决A公司有权直接对抵押房产折价或拍卖、变卖所得价款，在全部债权范围内优先受偿。
风险提示
抵押权的行权条件是债务人不履行到期债务，或发生当事人约定的实现情形，无须等待债务人丧失偿债能力。否则将导致抵押权未能及时行使，可能错失抵押物最佳处置时机，使其价值减损。
公司治理建议
债权人应如何正确行使抵押权，避免权利行使不当或延误呢？我们建议：
1、在抵押合同中明确约定实现抵押权的情形
建议在起草《抵押合同》时，增设抵押权实现触发条款。例如，可明确约定：当债务人出现“其信用状况严重恶化、涉及重大诉讼或仲裁可能导致财产被查封、抵押物市场价值显著下跌且未按债权人要求追加担保、或违反合同其他主要义务”等情形时，债权人有权立即行使抵押权。
2、严守违约节点，条件成就即刻准备行权
对于每一笔附抵押的债权，应明确记录主债务履行期满日。一旦该日届至而债务人未足额履行，法律意义上的行权条件即告满足。债权人应尽快着手准备行使抵押权所需的文件与法律行动。同时，债权人应定期检查抵押物的物理状况与法律权属是否清晰、有无被查封等，确保担保资产始终处于可处置状态。
3、在诉讼中完整主张权利，确保优先受偿范围全覆盖
在针对债务人及抵押人提起的诉讼中，诉讼请求的表述必须完整，除了要求债务人支付全部欠款（包括本金、利息、违约金等），必须在同一份起诉状中明确提出对抵押物的处置及优先受偿请求。规范的表述应为：“请求判令被告（债务人）偿还借款本金XX元及利息、违约金等（具体计算方式）；请求确认原告对抵押物（列明产权证号）享有抵押权，并判令原告有权以该抵押物折价，或拍卖、变卖该抵押物所得的价款，在前述全部债权范围内优先受偿。”更多关于抵押权的问题，可参考我们之前发布的《》（点击文章名即可查看）。【合同法研110】
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作者介绍
李 慧
股权高级合伙人
北京盈科（上海）律师事务所
盈科管理委员会 委员
盈科人才战略委员会副主任
盈科公司法律事务部 副主任
上市公司商学院《法律风险》主讲导师
工信部中小企业志愿服务专家律师
上海律协海事海商专业委员会 委员
中级并购交易师、碳排放交易师、上市公司独立董事资格、上市公司董事会秘书资格、证券从业资格、基金从业资格
业务领域：公司设立与投资、公司劳动人事合规体系建设、股权激励、股权架构设计、并购与重组、破产清算、商事诉讼等法律事务。
李慧律师，专注于企业法律顾问服务，长期致力于公司法与合规研究，熟悉公司治理结构、内部运营和HR管理事务。
担任多家教育培训业、口腔医疗业、物流业、制造业、传媒业、租赁服务业、住宿餐饮业、软件与信息技术业、珠宝首饰业……等行业企业常年法律顾问。
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